投資性不動產是什麼？定義、自用與出租的判斷

判定看的是持有目的，不是物件是什麼。同樣一棟辦公大樓，自己辦公就不是投資性不動產，整棟出租收租金就是。定義在各業別的財務報告編製準則裡：為賺取租金或資本增值或兩者兼具，由所有者持有或由具使用控制權的承租人持有之不動產。土地或建築物的全部或一部都算。

排除的是兩種：一種是用於商品或勞務之生產或提供，或供管理目的而持有的，那屬於不動產、廠房及設備；另一種是在正常營業中出售的，那屬於存貨，營建業的待售房地就是這一類。

三部準則的定義不完全一樣

保險業的寫法較窄。判定前先確認自己適用哪一部準則，這一點在委託估價時也要先講清楚，因為後續的估價方法與報告格式也跟著業別走。

三種最常判錯的情形

一部自用、一部出租。 建築物的一部分可以單獨出售者，該部分單獨判定；不能單獨出售者，只有在用於生產、提供商品或服務、為管理目的所持有的部分屬不重大時，整體才算投資性不動產。這是逐案判斷，不是按樓地板面積比例切一半。

尚未決定用途的土地。 企業持有但尚未決定用途的土地，視為為獲取資本增值而持有，屬投資性不動產。這一點常被誤以為「還沒用的地就先掛在不動產、廠房及設備」。

建造中的不動產。 若無法可靠決定建造中投資性不動產的公允價值，但預期建造完成時能可靠決定，在公允價值能可靠決定或建造完成兩者較早者之前，應按成本衡量。不動產估價師公會全國聯合會第七號公報明定這段期間不適用該公報；但開發中不動產於取得建造執照並進行開發後，應依國際會計準則第四十號第五十三段辦理，並於當年度估價報告書附註說明此變動。

判對了會少走很多路

分類確認後，還要分別判斷後續衡量模式、報表附註揭露，以及是否需要委外估價；不能只由「投資性不動產」這個科目名稱，就決定每年要不要取得新估價報告。分類錯誤可能連帶影響後續衡量與已公告的財務報告。

認定之後，一定要每年委外估價嗎？

不一定。分類、衡量、揭露與委外評價是不同問題。 以適用國際會計準則第四十號的企業為例，可以依序確認：

例如，假設甲、乙公司均適用 IAS 40，也都持有整棟出租收租的辦公樓，且分類已確認為投資性不動產：甲採成本模式，乙採公允價值模式。兩者分類相同，後續衡量方式仍不同。甲不能因此認為所有公允價值資訊都不必準備；乙也不能省略其業別要求的評價方法與證據。這是判斷情境，不是宇豐實際案件，也不是建議企業逐棟任意選擇模式。

IAS 40 第七十九段第（e）款就成本模式另有公允價值揭露規定；無法可靠衡量的例外仍有相應揭露要求，不能直接視為免除。是否須由外部估價師出具報告及更新頻率，應由公司與簽證會計師依適用制度確認；一般企業若適用其他會計制度，也不能直接套用本例。模式差異與估價資料可接著閱讀成本模式與公允價值模式的說明。

委託前先確認業別、適用準則與會計年度，再整理價格日期、租約、收入費用及前期估價假設。全聯會第七號公報的報告書範本亦要求辨明業別與財務報導估價目的，並說明租約、收益及估價依據；它不能代替公司與會計師的分類、會計政策及揭露判斷。準則修正日期與生效年度可能不同，應採本期適用版本。

常見誤解

「租出去的就是投資性不動產。」 不動產、廠房及設備的定義本身就包含「出租予他人」。關鍵在持有目的是賺取租金，還是支援自己的營運。自己擁有並經營的飯店，提供給顧客的服務對整體協議而言屬重大，是自用不動產。

「營建業蓋好的房子沒賣掉，就變投資性不動產。」 在正常營業中出售的屬存貨。要改分類，是持有目的真的改變了，不是賣不掉。

「投資性不動產一定要每年取得一份新的外部估價報告。」 不能由分類直接下這個結論。公允價值模式的衡量、成本模式的減損檢視，以及公允價值資訊的揭露須分開判斷；成本模式不等於完全沒有估值資訊需求。是否委外與報告更新頻率，仍須依適用業別、準則及報導期間確認。

洽詢時可以先準備的東西

• 公司類型，以及適用哪一部財務報告編製準則
• 標的的土地建物登記謄本、使用執照與現況照片
• 目前的使用情形：自用、出租、閒置、興建中，各占多少
• 現行租賃契約的重要條款與租期
• 目前在財務報告上的分類科目，以及何時開始如此分類

分類判定是會計判斷，最終要由貴公司會計主管與簽證會計師認定，估價師的角色是在分類確定之後評估價值。各業別規定應依適用會計年度確認；國際會計準則第四十號的細部規定，以金融監督管理委員會認可之版本為準。