理解估價議題，
掌握判斷依據。

一樓店面的更新前權利價值，是先估房地總價、再乘全棟共同的基地價值比率，所以土地持分相同，權利價值通常不同。本文用算式說明店面價值怎麼進到權值、哪些面積算數、更新後怎麼選配。

免計容積只決定一塊面積算不算進容積，怎麼計價要看它登記成什麼：陽臺隨戶以附屬建物併入建坪，梯廳與機電空間以共有部分持分併入，露臺以約定專用外加價值，車位逐位計價。本文說明這幾類空間在更新後估價與選配時各自怎麼進到權利價值，以及選配前要核對哪些欄位。

不願或不能參與分配者領的是現金補償，數額是更新前權利價值依法定清償順序扣除土地增值稅、田賦、地價稅及房屋稅，不扣共同負擔；實施者在權利變換計畫核定發布實施後二個月內通知，受通知後三十日內領取。本文說明補償怎麼算、稅負差在哪、抵押與提存怎麼處理，以及拆遷補償能否另領。

公展之後計畫內容要修改，不一定要重新公展：經主管機關審議修正的，依法免再公開展覽；臺北市另外規定，公展後實施者自行提出修正、幅度過大又不符合簡易變更程序的，要依處理程序決定是否重行公展。本文整理臺北市會重新公展的情形、次數與期限，以及紀錄提到重行公展的案件時間差多少、地主可以先確認哪些事。

第一步不是找建商，也不是先成立更新會，而是先盤清基地範圍、權利人和建物現況，再用說明會與意願調查確認社區有沒有共同推動的基礎。自主更新在條例裡對應第22條的兩條路：自組更新會，或委託事業機構。本文說明盤點項目、意願怎麼測、和找建商差在哪裡，以及中途換路與補助的查法。

國家住宅及都市更新中心是行政法人，監督機關為內政部，設置條例把「擔任都市更新事業實施者」和「受託辦理實施者公開評選及履約管理」列為業務。其他機關（構）要委託它擔任實施者，須經它的董事會審議並報內政部核定，案件還要符合規章列的四種條件。本文說明它的法律地位、業務、接案門檻，以及臺北市、新北市的住宅及都市更新中心在公辦專案裡的角色。

臺北市有 150、168 專案，新北市有 106 專案，都是給全體同意、沒有爭議的都更案走的審議加速通道。臺北市兩個專案的天數是都更處的工作日，168 文件並寫明不含實施者作業時間；這是審議時程管理，不是從整合到完工的保證。本文並排比較三個專案的條件，並說明審議時程怎麼算。

徵求出資人是都市更新條例第21條的制度：政府機關自行實施都更時，可以公開徵求「提供資金並協助實施」的對象，程序準用公開評選的第13條至第20條。出資人和公開評選出來的實施者是兩回事，個案的出資比例、回報條件與退出機制，第21條沒有統一規定。本文說明兩者的差別、程序、異議申訴期限，以及臺北市專案的實際寫法。

公辦都更的實施者由主管機關自行擔任、公開評選或同意其他機關（構）擔任，民間自辦則由所有權人自組更新會或委託事業機構；事業計畫的同意門檻，公開評選案為四項均過半，民間自辦依地區為過半、四分之三或五分之四。本文說明公辦的四種路徑、公開評選怎麼進行、第37條門檻怎麼算，以及公辦案地主有哪些保障。

公開評選由主辦機關先公告、訂評選文件，再分兩階段審：先由主辦機關辦理資格審查，再由個案成立的評選會辦理綜合評選，選出最優申請人，必要時得增選次優。評選會是七人至十七人的合議制，有迴避與保密規定，最優申請人要在期限內議約、簽約。本文照條例第13條與兩份子法，依序說明每一步。

公辦都更的評選項目由各案公告與評選文件訂定，法規沒有替委員列出固定題目；實務上委員的提問有幾種反覆出現的形態，例如文件之間的口徑是否一致、不同產品的價差從哪裡來、構造與共同負擔的關係、回饋承諾怎麼落實。本文整理這些形態，並對每一類給投標者一句準備方向。

條例明文的保障是第37條第1項第1款的一句話：實施者要保障私有地主權利變換後的權利價值，不得低於都市更新相關法規的規定。條文沒有訂百分比或保證分回，各案招商文件的承諾要看公告的評選文件與實施契約。本文說明這句話的範圍、評選文件該看哪幾項，以及公展期間可以怎麼用。

最優申請人要在公開評選文件規定的期限內完成議約與簽約，議約內容不得違反公告及評選文件；逾期沒完成，主辦機關可以找次優遞補或重新公告。簽約後實施者要擬訂事業計畫報核，計畫核定後由主管機關依條例第75、76條檢查與處理。本文照條文順序說明，契約的實際內容則要看各案。

公開評選的異議與申訴只有投標的申請人能提，地主另有管道：隨時可以向主管機關陳情，事業計畫公開展覽期間可以書面提意見，計畫核定後實施者有不法情事或重大瑕疵，所有權人可以請求主管機關檢查。本文說明每個階段地主能做什麼、主管機關檢查後可以怎麼處理。

法律沒有訂出共同負擔比的合理數字，但訂了哪些費用能列、誰決定數額、怎麼算。本文列出分子分母的算式、臺北市113年10月總表的提列公式與費率，以及費用變動時的處理。

臺北市費用提列總表最新是113年10月版，適用於113年12月1日以後申請報核的案件；之前已報核或已核定的案件可續用原版本，要改用新版必須依規定走重公展或計畫變更，已核定公告的案件還要一併變更評價基準日。本文說明版本怎麼判斷、哪些費用在事業計畫就要定下來，以及107年版與113年版的主要差異。

若是扣除共同負擔後才不足最小分配面積單元，可以改用現金繳納共同負擔、保住分配；若是應分配價值本身就不足，原則上領現金補償，想補錢選配要取得實施者同意。本文說明兩種情形怎麼判斷、怎麼算，以及零頭與稅負的處理。

共同負擔是權利變換的制度，法定負擔對象是走權利變換的那一群，協議合建的那一群依合建契約分攤；但兩群共用同一棟建築，所以臺北市總表對拆遷補償、安置費、營業稅、銷售管理費與風險管理費各有處理方式。本文逐項說明哪些費用依協議、哪些照總表計算，以及事業計畫要寫清楚的地方。

權利變換範圍內占有他人土地的舊違章建築戶，由實施者提出處理方案，納入權利變換計畫一併報核。這不等於取得合法建物的權利價值，也不當然分得新房子；拆遷補償、處理方案和容積獎勵是三條不同的線，臺北市另有77年8月1日的認定時點。

權利變換的估價有法定程序：三家以上估價者、同一個評價基準日、評的是土地權利，裝潢與違章增建不進權利價值。本文把地主最常問的十個估價問題逐題回答，每題先給結論，再說明依據與該準備什麼。

計算事業概要或事業計畫的同意比率時，土地、建物登記謄本要用報核日當天核發的；權狀只記持有人自己那一份，是對照用的憑證，不是同意比率與權利變換的證明文件。本文說明謄本三部各證明什麼、謄本分類、都更程序採認哪些文件，以及租約、信託等謄本看不到的權利要去哪裡找。

分配結果、差額價金與登記以核定的權利變換計畫為準；合建契約在民法上仍然有效，計畫給得比契約少而契約有保證或補足約定時，地主依契約向負有義務的當事人請求履行，不是依都市更新條例。本文說明兩份文件各管哪些事、不一致時各走哪一條救濟途徑，以及送件前怎麼讓兩者少打架。

土地與建物對不上時，先看地上建物是不是區分所有建物，再看土地與建物是不是同一人、持分是否相稱，四種情形各走不同的算法。本文整理分流表、第126條之2第2款的完整假設例、估價前要準備的文件，以及價值找補和改登記、差額價金的不同。

分別共有人各算一位所有權人；公同共有（含還沒辦繼承登記、遺產尚未分割的繼承人）則依都市更新條例第39條第2項，用同意人數與同意面積換算。同意書簽了能否撤銷，要分報核前後：報核後依條例第37條第4項檢視撤銷事由與時點，臺北市報核前另有規定，且都要看送達對象。本文把兩件事分開說明。

可以。抵押權、典權與限制登記不會讓地主失去分配資格；參與分配的，負擔按原順位轉載到新房地，不參與分配的，由實施者在應得補償額內代為清償後塗銷。本文說明兩條路怎麼走、查封土地不得合併分配的限制、補償款被扣押時如何發放，以及塗銷登記要準備的文件。

地上權人、永佃權人、農育權人和耕地三七五租約承租人，是權利變換辦法明列的「權利變換關係人」，依都市更新條例第60條先與地主協議，協議不成再由實施者估定權利價值，在地主應分配的範圍內分配或補償。本文說明處理順序、價值怎麼形成、能領房地還是現金，以及三七五承租人的選擇。

權利變換計畫核定後，地上物限期三十日自行拆除；屆期未拆，先由實施者協調並代為拆除，協調不成才請主管機關代拆，主管機關受理後還要再協調一次。本文依條例第57條與臺北市代拆實施辦法，說明通知、協調、申請文件、例外情形與代拆費用的處理。

在容積還有空間、每層面積固定的前提下，地上多一層增加的是可以銷售的住宅，地下多挖一層增加的主要是車位；試算中車位的價值補不回那一層的造價。本文用臺北市與新北市的費用標準試算，說明多挖一層地下室對共同負擔比的影響。

委託權利變換估價，實施者要備齊權利資料、規劃資料與書面估價條件。本文逐項列出臺北市範本與全聯會第六號公報的資料清單、哪幾項要由委託人書面確認、評價基準日的六個月窗口，以及三家估價者的選任程序。

裝潢不會讓你多分，也不會按裝潢發票另外補償；權利價值評的是土地權利，建物則按構造別的標準單價折舊後，以殘餘價值補償。本文說明裝潢為什麼不計入、建物補償怎麼算，以及增建、套房與未登記空間各怎麼處理。

獎勵和移轉是兩種不同的容積來源，代金是容積移轉的一種繳納方式。本文列出三者的法源、移入量與上限的算法、臺北市代金50%以上的規定、都更區內移轉（條例第66條）的特別之處，以及在共同負擔表上屬第9款還是第10款。

多數容積獎勵是全基地更新共同創造的，價值透過更新前權利價值比例由全體地主共享；少數因特定土地或建物條件取得的專屬獎勵，則加計到該宗土地的評估容積，但要先折減，避免它再分一次共享獎勵。本文說明共享與專屬怎麼分、超過上限怎麼下調，以及折減公式的道理與算法。

權利變換計畫核定發布實施後二個月內，以書面敘明理由向主管機關提出異議；但計畫若經聽證核定，就要直接向行政法院起訴。本文說明異議的範圍、期限怎麼算、核復與救濟的兩條路，以及結果改變後的現金找補怎麼計算與發放。

法定空地即使已經分割出獨立地號，它受原建築基地法定空地的使用限制，不能當一般素地估。臺北市範本與全聯會第六號公報都先要求確認是否整宗都是法定空地，再依確認結果分流；整宗都是法定空地者，視為未持有合法建築物的有地無屋者，參考技術規則第126條之2計算。

要辦哪一種變更，看的是改動的內容有沒有寫在已核定的事業計畫或權利變換計畫裡，而不是看它發生在建照階段。本文把常見的設計、面積、車位、容積與基地變動，逐項對到條例第36條與實施辦法第3條的應表明事項，並說明建照端變更設計的法令適用時點。

建築圖說上的面積至少要拆成容積樓地板面積、總樓地板面積與更新後預計產權登記面積三本帳；營建費用用總樓地板面積計算，更新後權利價值則用預計產權登記面積與車位個數估價。本文說明三種面積各自怎麼算、用在哪裡，以及雨遮、陽臺、約定專用等常見的口徑問題。

權利變換的分配要走七步：更新前房地總價拆出基地權利價值、換成比率、算更新後總值與共同負擔、乘出應分配價值、選配，最後算差額價金。本文用同一組假設數字從頭算到尾，並列出每一步的分母、對帳方式與哪些數字一變就要重算。

權利變換範圍內的租賃，若因權利變換不能達到原租賃目的，租約終止，承租人可向出租人請求相當一年或二個月租金的補償，契約另有約定的從其約定；不動產役權則依條例第59條消滅，有償設定的可向所有權人請求相當補償。本文說明兩者的條件、算法與異議程序。

參與公開評選的申請人認為申請及審核程序違反規定、損害權利，要先向主辦機關提異議，不服處理結果才能向主管機關申訴，不能跳過異議。異議期限依對象分兩種，申訴期限是十五日，申訴審議費每件十萬元，審議判斷視同訴願決定。本文依條例第14至20條與四份子法，把期限、受理機關、費用與效力排成表。

整建維護是條例第4條三種處理方式中的整建與維護：整建是改建、修建建築物或充實設備，維護是加強土地使用與建築管理，和拆除原有建築物、重新建築的重建並列為不同處理方式。哪些房子適合，要看地方的劃定基準與補助規定；和重建的差別在實施者資格、同意程序與費用怎麼收。本文以條例與臺北市現行規定為例。

新北市 580 專案是社區意願整合超過 50% 後申請，同意重建比率逾 80% 時，由新北住都中心以公辦都更方式公開評選實施者。這和臺北市由北市住都中心自任實施者不同。本文說明 580 的資格、四階段流程、鑑定協助，以及防災專案計畫 114 年 11 月修正的重點。

更新前權利價值先評出每位權利人的金額，再換算成比率，用來計算更新後的應分配價值。本文列出劃宗、基地權利價值分算（技術規則第125至127條）、合法建物與地上權三步驟、比率取位與分配公式，並附假設算例。

公有土地占更新單元的比例，會影響同意門檻（公開評選案公有土地面積超過二分之一，免取得私有同意）、實施路徑，以及公共設施用地由誰先承擔。本文依都市更新條例與臺北市公有土地處理原則，說明這幾件事對私有地主的意思，以及事業計畫要看哪一欄。

會影響，而且看的是更新後的規劃設計能不能把巷道廢掉，不是更新前現況。依臺北市估價報告書範本，可廢巷時合併前土地價值不考量既成道路的影響，不可廢巷時要增加「不可廢巷」調整項目。本文說明兩種情形怎麼處理，以及臺北市範本、全聯會公報和公會通則各管哪一段。

單元內私有的計畫道路用地不能蓋房子，臺北市範本因此不按一般建地估，而是從它替全案帶來的容積回推更新前權利價值，再依權利價值比率參與分配。本文說明哪些道路適用這套算法、新舊法令兩種算法的步驟、多筆道路如何分算，以及分回多少怎麼看。

權利變換範圍內供公共使用的道路、公園等七項用地，先用原有公共設施用地、未登記地和得無償撥用的公有道路溝渠抵充，抵充後不足的土地才進共同負擔。本文說明三類抵充來源的認定要件、不足用地怎麼處理，以及抵充完成後的登記與管理。

更新地區是政府劃定、應進行都更的政策範圍，更新單元是這次事業實際要整合實施的範圍；在更新地區內或外自行劃定單元，同意門檻、時程獎勵與劃定條件都不同。本文說明更新地區的劃定方式、地區內外自劃的差別，以及臺北市更新單元的面積與街廓基準。

用評價基準日當時的新成屋價格查估，不是現在的中古屋行情，也不是等蓋好再算。本文說明法規要考量的事、價格日期怎麼鎖、三家估價怎麼定案，以及各戶單價如何從比準單元推出。

兩者的差別在三件事：分配依據（估出來的權利價值比率，或談出來的契約比例）、同意門檻（全體同意，或五分之四加權利變換）、稅捐（第67條各款分別適用）。本文用算式和對照表說明怎麼比、怎麼換算、契約要約定什麼。

權利變換分回應分配的房地視為原有，不課土地增值稅與契稅，抵付共同負擔免徵、更新後第一次移轉再減徵40%；協議合建本質是地主與建商交換房地，只有經地方主管機關同意、在實施期間內，產權移轉時才能減徵40%。本文逐款說明都市更新條例第67條的適用對象與期間，以及找補、領現金、營業稅與出售時房地合一稅的差異。

權利變換的產權登記不必地主自己申請，而是由實施者依權利變換結果列冊，送主管機關囑託登記機關辦理。本文依時間順序說明從計畫核定、拆除、使照後測量與圖冊釐正、通知接管、繳領差額價金，到囑託登記與換發權狀的每一步、期限與依據。

條例第49條只免除公聽會、公開展覽、聽證與審議等程序，沒有提到估價報告；臺北市的審查結論是更新後面積、各戶單價及總銷售金額都與原核定相同時，無需再檢附三家報告書，而每戶更新後單價有變動的財務連動變更，臺北市不得走簡易變更。本文逐目說明第49條各款會不會動到這三項、臺北市如何分流，以及報告書與通知要交代什麼。

完工後地政機關測量的面積和權利變換計畫所載不符時，實施者要依測量結果變更權利變換計畫、釐正圖冊，面積差再按評價基準日評定的更新後權利價值找補差額價金。本文說明釐正圖冊的時點、簡化程序的範圍、差額價金怎麼算，以及它和異議、稅捐、登記的銜接。

有沒有登記不是拆遷補償的分界線，因權利變換而拆除或遷移的土地改良物，依法補償其價值或建築物的殘餘價值；真正決定權益的是合不合法、有沒有占用他人土地。本文說明沒有保存登記的老房子怎麼分類、要準備哪些證明，以及面積、興建年代與耐用年數怎麼影響補償金額。

7599 與 575 都是臺北市政府同意北市住都中心擔任實施者、以權利變換方式實施的公辦都更專案。7599 要先整合到 75% 意願、範圍面積達 2,000 平方公尺；575 針對危險建築物，意願超過 50% 且符合鑑定等資格即可申請。本文並排比較兩者的資格、流程與不通過的後果。

選哪條路，先看同意門檻：危老要全體同意，都更是多數決。本文並列兩條路的適用資格、同意比例、容積上限與獎勵項目、程序時限、申請期限，以及同一基地不能兩邊並行的規定。

都更的費用提列標準與工程造價標準歷年多次修訂，工程造價標準單價每一版都訂有物價基準日。在條件固定的試算中，臺北市由 107 年版換成 110 年版，共同負擔比約增加 6.1 個百分點；已核定案件的統計也顯示，2021 年 3 月以後報核的臺北市案件，納入行政區房價後共負比估計較高約 6.6 個百分點，但目前資料無法確認其中多少來自標準改版。

找補的正式名稱是差額價金。本文依序說明應分配價值怎麼算、最小分配面積單元、選配程序與期限、差額價金的算法與繳領時限，以及不願或不能參與分配者領什麼。

同一位置有兩人以上申請，依法直接公開抽籤；所選價值超過應分配價值，在選配原則的額度內照常選配並找補，超出額度的部分屬實施者分回的房地，依內政部函釋宜由實施者與所有權人合意，不宜與他人的應分配部分一起抽籤。本文說明選配原則怎麼定、抽籤何時發生，以及超額選配的處理順序與算法。

劃定更新地區或更新單元、事業概要、事業計畫、權利變換計畫，再加核定後的拆遷、異議與接管。本文逐關說明誰申請、誰審、同意門檻、公開程序、時限，以及每一關確定到什麼程度。

都更容積獎勵分三層檢查：條例第65條的總量上限、中央辦法各項額度、地方自治法規（一般不超過0.2倍基準容積，策略性更新地區等符合條件者可達0.4倍）。本文列出一般與例外上限的算法、中央與臺北市各獎勵項目的額度與公式，以及保證金與新舊法適用。

三家估價怎麼產生、何時選、怎麼領銜、差距達20%能怎麼辦，以及臺北市簡易變更要不要再附三家報告。本文依條文與函釋逐項寫出程序與算式，附假設算例。

審議時對估價方法的提問，多半集中在方法選用與價格決定理由、比較標的、土地開發分析法的假設、建物殘值的成本參數、估價前提與用途認定、宗地劃定，以及土地建物不同人的拆算。本文逐項說明審議實務上常問什麼，以及依技術規則與臺北市估價報告書範本，報告應該交代哪些內容。

權利變換估價報告的編排有固定範本。本文列出摘要頁的表、各章內容與驗算算式，讓你拿到報告後，先查日期、比率與總值，再查比較案例與三家差距。

目前我們查閱的法規與官方範本，都沒有訂更新前後價值成長幅度應落在哪個範圍，所以看報告不是拿一個倍數去套。實際的看法，是先找到報告裡的更新前後權利價值分析表，核對兩邊的評價基準日與單位口徑，再用權利變換實施辦法第15條確認權利價值比例是怎麼算出來的。

權利變換估價的委託人是實施者，影響價值的假設條件由實施者以函文或合約書面提供，估價師在這些條件下估價；但條件不得違反法令，事實描述、專業判斷與業務義務仍由估價師負責。本文說明估價條件的四種類型、權變案件要由實施者書面確認的事項，以及委託契約可以怎麼分工。

參與都更分配取得的土地，取得日回溯到你原來取得參與更新前土地的那一天，分回的房屋持有期間也跟著土地算，不是從新權狀登記日重新起算；多選的部分原則上另外起算。本文說明取得日與交易日怎麼認定、持有期間對應哪一級稅率、105年以前取得的土地與多選少選找補怎麼處理，以及成本與申報期限。

權利變換沒有一坪換一坪的保證，分回面積是用應分配價值除以所選房屋的單價換算出來的。本文說明面積口徑怎麼對齊、價值如何換回坪數、哪些條件讓坪數變多或變少，以及合建約定坪數時怎麼和權利變換換算。

數筆土地合併為一宗進行土地利用時（技術規則第84條），都更估價先估合併後價格，再按各筆土地合併前的價值比例分回去。本文列出劃宗原則、比準地、三個步驟、容積調整、既成巷道與法定空地的處理，並附假設算例。

土地持分是所有權比例，不是分回新屋的比例。本文用算式說明持分如何換成更新前權利價值、比率、應分配價值與差額價金，以及土地和建物持分明顯不相當時怎麼找補。

擴大都更基地，有機會改善容積、建築配置、停車與施工條件，但效益如何反映在地主分配，仍須個別比較。本文以三個數字情境，說明如何在規模效益、整合時間與管理成本之間，判斷適當的推動規模。

實施者要在都市更新事業計畫完成後六個月內，檢具竣工書圖、經會計師簽證的財務報告及更新成果報告送地方主管機關備查；股份有限公司組織的實施者，若案件位於主管機關劃定的更新地區，可再於完成後一年內，以規劃設計階段的支出申請投資抵減營利事業所得稅。本文說明完成日怎麼認定、三組文件的內容，以及投資抵減的資格、費用範圍、抵減率與流程。

審議時共同負擔最常被追問的，是營建費用的單價版本、物價調整與特殊因素，貸款利息的期間算式，印花稅與營業稅的計算基礎，以及信託、廣告銷售、人事與風險管理費的提列基礎；另外就是各表數字前後不一致。本文依臺北市費用提列總表，逐項說明審議實務上常問什麼、規定怎麼算、計畫書該交代什麼。

以臺北市為例，都更事業計畫送件後要經過公展、幹事會、聽證、審議會與核定等關卡；法定 6 個月審核期限要扣除補正與修正期間，不是送件到核定的日曆天數。本文整理法定期限怎麼算、臺北市實際多久核定、時間花在哪一關與哪些情況會拉長，並連到查進度與重新公展的專文。

臺北市的都更幹事會，由財政局、工務局、都市發展局、地政局、都市更新處等機關指派的幹事組成，先查核計畫書件、程序與各機關主管的法規，再提出建議給審議會。以臺北市民國 102～106 年送件、已核定的案件來看，從召開幹事會到審議通過，半數約 2.1 年內完成；把程序分成三大段比較，這一段最長。本文整理幹事會由誰審、開完會多久要送回修正，以及每一關大約花多久。

更新後各樓層的價差沒有法定固定比例，是以比準戶為1，依市場行情與地方習慣推估每一層的樓層別效用比，再加上同層各戶的位置差異，推出各戶單價。本文說明效用比曲線怎麼建、要列哪些考量因子、店面與住宅為何分開，以及怎麼交代與更新前效用比的關聯。

建物拆除或遷移補償、更新前權利價值與更新後分配，各處理不同項目。本文用清冊核對情境說明受領對象、估價基礎與扣除關係，避免漏列或重複計算。

都更信託是把土地和興建資金交給受託機構保管，讓錢專款專用、產權不受個別地主債務牽動，它是風險控管工具，不是權利變換或協議合建那樣的實施方式。本文說明信託的角色分工、同意比率與選配怎麼算、信託費用怎麼列入共同負擔，以及稅捐與借款的規定。

民間自辦都更的實施者，只有地主自組的都市更新會與受託的都市更新事業機構兩種，前者由地主自己出資、決策並承擔風險，後者由股份有限公司出資整合、以分回房地作為報酬。本文說明兩者的法定資格、更新會的設立期限與決議門檻、委任專業機構與更換實施者的程序。

都更的聽證，是主管機關依都市更新條例第33條，在核定計畫前舉行的法定程序，適用行政程序法的聽證規定，要作成聽證紀錄，核定時要說明採納或不採納的理由。說明會則依各自的規定辦理，例如實施者報核後、公展前自行修正計畫，或公開評選實施者之前；辦過說明會，本身不是免辦聽證的理由。本文整理兩者的依據、誰辦、現場可以做什麼、結果怎麼用，以及收到聽證通知可以怎麼準備。

地籍線和建築線若不一致，常到計畫核定後申請建照鑑界才被發現，一旦要面積更正或逕為分割，已核定的範圍、面積與權利價值都可能要重來；臺北市因此在113年1月訂定預檢作業程序，讓實施者在事業計畫公展後、權利變換計畫核定前先檢測一次。本文說明兩條線為什麼會不一致、不一致會牽動計畫哪些內容，以及臺北市預檢的申請條件、文件、檢測項目與回覆方式。

設計變更要先分成「免變更、簡易變更、完整變更」三條路，再回頭看估價要不要重做。本文列出條例第34、49條的免辦事項、臺北市以共同負擔比率分流的判斷、三家估價與評價基準日的處理。

評價基準日由實施者訂定，限權利變換計畫報核日前六個月內，所有權利價值與差額價金都以這一天為準。本文說明窗口怎麼算、報核延後與計畫變更時基準日怎麼改、哪些費用會跟著動。

臺北市113年10月總表的貸款利息，是用公式算出來的可提列金額，不是把銀行實際收的利息加總，土地取得借款的利息更不能列入。本文把公式拆成三式，列出各式的費用基數、貸款年利率與四段期間，並用一組假設數字算出金額、看期間與利率改變的影響。

都更車位逐個估價、列成車位權利價值表，加總進更新後總權利價值，選配時再與住宅價值合計比對應分配價值。本文說明表怎麼編、怎麼估、怎麼進選配與差額價金。

臺北市的都更案，可以在臺北市都市更新處「更新審議辦理情形」頁面查到目前辦理情形與各程序節點的日期。系統寫的是案子走到哪一關，沒有寫現在由誰處理；要知道在等什麼，可以請實施者說明最近一次會議、公文或補正通知與回覆日期。本文整理查詢步驟、辦理情形怎麼看、還在審查中的案件已經等多久，以及可以請實施者說明的事。

雙北都更的工程造價標準依結構、地上層數訂單價，臺北市另分建材設備等級，新北市另分總樓地板面積級距。在相同條件下，鋼骨造（SC）高於鋼骨鋼筋混凝土造（SRC），SRC 又高於鋼筋混凝土造（RC）；以臺北市 113 年版第二級為例，從 11～15 層進到 16～20 層，SC 與 RC 每平方公尺的價差由 9,900 元擴大為 15,500 元。本文用雙北費用標準試算，說明改變結構對共同負擔比的影響，以及兩種以上結構怎麼核計。

雙北已核定的都更案，臺北市共同負擔比中位數約 37.6%、新北市約 49.9%，同市各區也可差到十幾個百分點。本文用國土署名冊的統計與同條件試算，說明結構、地下室、區位房價、費用標準修訂與容積移轉和共負比的關係。

頂樓加蓋在都更裡通常只有一個出口：拆遷補償（補殘餘價值），不進合法建物權利價值，也不換算分回坪數。本文說明怎麼歸類、補償怎麼算，以及哪一種違章才有處理方案與容積獎勵。

土地價格要看合法用途、建築條件及最有效使用，不能只比較面積或容積率。用假設基地說明臨路、形狀及規劃限制如何影響可用性。

地上權估的是「在別人土地上下有建築物」這個權利，不是土地所有權。不動產估價技術規則第一百十六條直接指定五項因素：用途、存續期間、有無地租、讓與限制、設定的空間位置。每一項在民法都有對應條文。

容積代金是以折繳金錢方式申請移入容積。先確認所在地規定、容積項目及實際申請量，再依適用方式查估評定；以移入前後價差計算時，須統一價格日期及比較基礎，查估費用另行區分。

三件事最容易被忽略：價格種類是正常價格、估價結果要同時列出容移前後兩個價格與代金金額、價格日期不是委託日而是制度指定的日期——而且各縣市指定的那一天不一樣。

兩個價格評的都是素地，以土地開發分析法為主，再參酌比較法或收益法。真正的難點不在方法選擇，而在容移前的量體怎麼設計——它不是把樓層等比例縮小。

中央只訂框架，可移入多少、代金怎麼評、要先做哪一件，由各直轄市、縣（市）依都市計畫容積移轉實施辦法第四條自訂審查許可條件。本文比較六都與新竹市的臨路寬度分級、代金評定方式與申請順序。

新北市大眾運輸發展導向（TOD）增額容積要分開繳三筆錢：增額容積價金、公益性設施（實設或折繳代金）、公共停車位（實設或折繳代金），三筆的法源、基金去向和估價處理都不同。本文依新北市許可要點，把三筆帳、估價端與繳款端的差別、三類車位的分界，以及增額與容積移轉併案時的拆分講清楚。

以比準戶推估開發後總銷售金額時，要先確認用途、基準戶別及價格日期，再分析水平位置與樓層條件的差異。住宅、辦公、店面及車位應依產品特性評估，不能把同一組倍率套用全部單位。

銷坪比看每坪容積形成多少銷售面積，土地坪效比則以土地面積為分母。從附屬建物、共用空間到停車分攤，說明銷售面積如何形成，以及公設比、平均車位面積與實際使用效率的差別。

底價不是估價師一句話決定的。標租底價有法定下限，標售底價依核定的計價方式形成，估價報告是其中一項依據。先搞懂哪一段是法律訂死的，才知道估價要回答什麼。

協議價購明文「依市價協議」，市價指市場正常交易價格。國有非公用不動產的租金則是另一套：要先分清楚是逕予出租還是標租，法定公式在兩者的角色不同，而且都不是市場租金。

四種情境：出租與標租、設定地上權、處分（讓售、標售、交換），以及政府取得私地前的協議價購。前三種是公產要出去，最後一種是私地要進來，估價師站的位置不一樣。

事件位置、房屋權利範圍與市場認知要分別查證。同棟、鄰戶或公共區域曾有事件，不能直接推定整棟適用同一折價率，須建立具體因果與交易證據。

污名價值減損是修復完成後仍然回不去的那一段價值。全聯會第九號公報要求評估之前先確認污名效果顯不顯著，否則會把所有價值差額都算到瑕疵頭上，金額被高估。

分割找補看的是各人分得的價值，不是只比面積。先統一價格日期、方案及權利條件，再核對應分配價值與實得價值的差額；分割前後總價改變時，須先確認分配基礎。

共有人得隨時請求分割。分割後每一塊值多少，地籍線怎麼劃影響很大，差額要用金錢補償。至於占用，土地法的租金上限是用申報總價算的，和市場租金已經嚴重脫節。

整筆價格乘持分是比例價值的起點，不一定等於單獨出售持分可實現的價格。應先分辨估價目的，再分析使用、整合、處分與市場條件，避免套用固定持分折價。

法律上沒有凶宅的定義，只有一則針對不動產說明書的函釋，範圍訂得很窄。市場認定的範圍比它寬得多，而估價師要判斷的是市場反應，不是套用函釋。

多種瑕疵的修復工項與市場折價可能重疊。應先建立整體情境、拆出共同費用，再確認各項價差已包含的影響，避免重複扣減。

公共區域漏水要分開看修繕責任、個別戶支出與市場價值影響。公共工程費不等於每戶損失，還須確認受影響範圍、修復決策與後續風險。

工程鑑定釐清成因、損害與修復條件，價值鑑定分析特定日期的市場影響。兩種報告應銜接範圍與假設，工程費、房價減損及法律賠償不能混為一談。

全聯會第九號公報的原則很明確：房地結合體不必拆分，而且瑕疵價值減損不以建物價值為限。但實務上法院對「建物損害會不會損及土地」的見解並不一致，這會直接改變可主張的金額上限。

用五項指標檢驗：修復可行性、修復完善度、資訊揭露度、市場替代性、融資困難度。至少要有一項顯示會產生污名效果，才能判定污名效果顯著；全部都不顯著時，推定這個瑕疵不造成污名價值減損。

修復費用是否涉及換新利益，須先區分必要復原、既有老化與額外升級。不能全部照新價算，也不能把整張工程單一律按屋齡打折。

傾斜率是水平位移量除以建物現況高度。施工損鄰的補償分級有特定適用範圍，不能直接當作結構安全或買賣折價的判準；價值減損還須分別檢查工程費用與市場反應。

漏水會不會減損價值，關鍵在能不能根除，以及市場上可替代標的的狀況。本文說明估價上如何拆成修復費用與污名價值減損兩塊，以及買方主張減少價金時法律上的條件與期限。

瑕疵發生、發現、修復及鑑定可能在不同日期。比較價值減損時應先固定價格日期與房屋狀態，避免把市場漲跌誤算成瑕疵影響。

瑕疵照片、工程鑑定與成交資料各自證明不同事情。依事件、損害、修復與價格四條線整理證據，才能讓價值減損估價建立在可核對的條件上。

瑕疵會同時打到總收入、總費用與折現率三個地方，一個都不能漏。算完之後還要驗算：正常情況價值減掉瑕疵情況價值，必須等於修復費用加污名價值減損。

兩件事會同時發生：買方貸得比較少，房子賣得比較久。前者推高折現率，後者拉長待售期間，兩條路徑都讓現值下降，而且在估價上是可以量化的。

分直接比較與間接比較兩條路。關鍵不在調整技巧，而在案例選得對不對——要找有同類瑕疵的成交案例，並查清楚成交當時瑕疵修到什麼程度、買賣雙方知不知情。

海砂屋問題須分開確認氯離子檢測、結構安全及市場價值減損。檢測應核對取樣方法與適用標準；估價再依鑑定、修復情形及市場證據判斷，不能只憑超標數字套用固定折價。

比較法、收益法、成本法三種都用得上，各自從不同角度抓出瑕疵的影響。技術規則原則上要求兼採兩種以上；瑕疵案件常因為找不到可比的交易而只能用一種，這時要在報告書裡說清楚為什麼。

瑕疵價值減損要分開看合理修復費用，以及修復後是否仍有市場折價。比較時須統一價格日期與修復狀態，避免同一筆費用重複計入；是否存在污名價值減損，仍要有因果分析與市場證據。

修復費用不等於工程報價。它涵蓋檢測、修復、補強、維護與監測，而且不限於修復期間的支出——修好之後為了壓住問題而年年要花的錢，也算在內。

裝修支出不等於市場加值。比較裝潢屋、一般中古屋與毛胚屋，應統一價格基礎，檢查裝修現況、剩餘效用與買方需求，避免把成本當成交價差。

遺產稅計價與遺產分割的價值比較用途不同。用房屋、土地與現金協議分配前，先確認價格日期、權利範圍及使用狀況，再比較市場價值與找補金額；分配比例及方式另依法律與各方協議判斷。

不是買進時的價格，也不是今天的價格。民法明定以法定財產制關係消滅時為準；因判決而離婚者，以起訴時為準。這個日期就是估價報告上的價格日期。

判定看的是持有目的，不是物件類型。為賺取租金或資本增值（或兩者兼具）而持有，才是投資性不動產；供生產、提供勞務、管理目的使用，或在正常營業中出售的，都不是。本文說明三部財務報告編製準則的定義差異與三種常判錯的情形。

兩種情形法規強制：財務報告上的投資性不動產採公允價值模式，以及公開發行公司買賣不動產達實收資本額百分之二十或三億元。第三種是清算分派賸餘財產，法律沒明文要估價報告但實務上少不了。門檻與除外情形都逐條列出。

不是每位開業估價師都能承接財報公允價值案件。三部財務報告編製準則各自訂了年資、前科、票信與迴避條件，保險業還加上事務所規模、上市櫃經驗與三年輪替。本文一併說明我國採用國際財務報導準則的兩階段時程。

可以，但依據的規範不是同一套。不動產走不動產估價師法與技術規則；無形資產走產業創新條例的評價體系，方法與報告依會計研究發展基金會公開的評價準則公報辦理。委託前先確認你要的是估價報告還是評價報告。

兩種模式擇一是會計政策，選定後要適用於所有投資性不動產，而且改回成本模式幾乎行不通。選公允價值模式就會啟動一整套估價義務：證券發行人的評價方法、分析期間與折現率下限都被準則寫死，保險業另有一套。

價格日期調整要對齊地區、產品與指數期間。用假設指數計算說明調整方向，以及全市指數、店面、土地與少量成交之間的適用限制。

沒有適用全臺的固定倍數。公告現值、公告地價、申報地價各有法定用途，市價要看臨路、分區、權利與可比成交；以100平方公尺土地說明公告總額為什麼不等於可賣價格。

土地開發分析法是從開發完成後的總銷售金額，扣掉成本、資本利息與利潤，倒推開發前的土地價格，公式是技術規則第81條的一行式子。本文講它的定義與適用情況、估價程序八步、公式從哪幾條條文推出來，以及結果怎麼和比較法放在一起看。

基準地採土地開發分析法時，須把可售面積、銷售單價、成本、資本利息及利潤接到土地價格。小基地的合併開發、現況與法定容積差異，也要先確認適用條件，再說明如何調整回基準地。

土地開發分析法的 S、C、M 三個數字，各有條文與公報可查：可銷售面積依第74條，總銷依第75條，營造施工費查全聯會第四號公報，間接成本依第76、77條。本文逐項說明每個數字的依據、查表順序，以及報告書應該交代的地方。

土地開發分析法的 i 不是銀行利率，而是年利率乘上土地與建物價值比率、再乘開發年數的綜合利率；R 則要依開發年數查全聯會第四號公報的利潤率表，再在區間內判定。本文逐項說明兩個參數的依據、查法與報告書要交代的地方，並整理實務上最常被質疑的幾個點。

要點把作業拆成五個步驟：準備圖籍、劃分近價區段、選定基準地、查估地價、審議地價。容易被漏掉的是審議有兩道——選點時一道，定完價再一道，而且定價那一道要一路送到內政部。

基準地由直轄市或縣（市）地政機關及所轄地政事務所主辦，查估須依地價基準地選定及查估要點與不動產估價技術規則辦理。報告表格式及繳交規格依主辦機關當期要求；實務委外則透過政府採購的勞務委託。

基準地是地政機關在一個近價區段裡選定的代表性宗地，每年三月三十一日估一次它的正常價格，那個價格就是基準地價。它和徵收用的比準地不同：基準地以永久設定為原則，比準地是為個案徵收而選。

房屋與車位要成對扣除價格及面積，才能得到不含車位的單價。用計算範例說明缺少車位價格、面積或只有使用權時，應如何判讀與比較。

實價登錄標示特殊交易，表示成交可能受親友關係、急買急賣等交易情況影響；備註寫到的裝潢、持分、瑕疵也要分別查核。不代表資料錯誤，也不能原價當行情，本文說明何時調整、何時排除。

成本法的累積折舊額由經濟耐用年數、殘餘價格率與折舊路徑決定，前兩者由全聯會公告，估價師有異於公報時要在報告書敘明。建物已經歷年數大於所採用的經濟耐用年數時，技術規則要求重新調整，全聯會第一號通用原則提供了做法。

成本法是先算出在價格日期重新建造要花多少錢，扣掉累積折舊額，再加上土地，推算出成本價格。本文講成本價格的公式、八個估價步驟、重建成本與重置成本的差別，以及什麼情況適合只用成本法。

成本法的總成本由七項組成，各項的計算基礎不同：規劃設計費看營造施工費，廣銷管稅看總成本，資本利息與利潤的基礎一個不含利潤、一個含利息。本文逐項拆開，並用一組假設數字算一遍總成本。

由房地交易推估土地價格，須先確認車位及權利範圍，再處理建物成本、基地持分面積與地價分配率。公式中的成本占比、樓層別效用比及平均值用途不同，應統一單位與比較基礎，不能把單戶資料直接當成全棟資料。

收益法的公式不難，難的是租金實例的口徑。實例常常只是一層樓或一個單位的一部分，要先還原成整體面積；停車位要分離就得收入費用一起分離；最後還要把現況容積與允建容積的差異調回來。

收益法是把勘估標的未來的淨收益換算成價格，技術規則分直接資本化法與折現現金流量分析法兩種，作業固定走六個步驟。本文說明兩種做法的公式、六步驟各要核對什麼，以及土地、建物、房地怎麼分開求收益價格。

收益法的淨收益是有效總收入減總費用，每個環節技術規則和全聯會公報都有交代。本文逐項說明總收入、收入損失、租金實例調整、總費用項目，以及折舊提存費兩條處理路線，並用假設數字算出兩條路的差異。

收益資本化率與折現率要在技術規則第43條的五種方法中，綜合評估最適宜的方法決定；折現現金流量分析法另要交代分析期間與期末價值。本文逐款列出五種方法的公式、分析期間的決定原則和期末價值的估法，並用假設數字示範期末率對價格的影響。

直接資本化法與折現現金流量分析使用不同率值。說明淨收益、期末價值與風險假設如何搭配，避免直接套用銀行利率或重複計算風險。

帶租約不一定折價，也不一定因租金高就增值。說明租約期間、實收與市場租金、修繕負擔及交付條件，如何影響收益及可交易性判斷。

要點第十二點的門檻是二種以上方法，不是三種。求的是正常價格，而且以素地為對象，所以比較標的的選取順序和一般房地估價不一樣。房地分離要先分再推，這個次序決定了報告表怎麼填。

比較法是拿比較標的的價格，經比較、分析與調整，推算勘估標的的價格；成敗先看案例選得好不好，其次才是調整。本文依不動產估價技術規則第18至27條，講比較標的的條件、四種調整的順序、試算價格差距的檢討，以及比較法用不了時怎麼辦。

比較法的調整有三道關卡：特殊交易要先調整或排除，調整率有百分率法、差額法與計量模型三種訂法，調整幅度超過第25條就要放棄這個案例。本文逐項說明第20條至第25條的規定，以及報告書被審查時常被問到的地方。

租金投報率常見算法是年租金÷房價，例如月租5萬元、房價2,000萬元，毛報酬率是3%；扣掉空置、稅費、管理與維修後，本例剩2.4%，而且還沒處理建物折舊提存。

開價是賣方期待，成交價是交易結果，兩者沒有固定折數。說明待售物件可提供哪些線索，以及如何查證刊登、議價與權利條件。

近價區段依影響地價的七項因素劃設，重點是把地價性質相近的土地劃在同一區段。它與公告現值使用的地價區段制度不同；區段圖須清楚標示界線、基準地與圖例，格式依主辦機關當期要求辦理。

預售與中古屋價格涉及交屋時間、付款條件、屋齡與產品規劃。整理如何對齊比較條件，避免把新案成交價直接當成老屋或更新後估值。

我們整理考選部90～115年不動產估價理論與不動產估價實務共58份試題。理論科最常考估價原則、比較法、收益法與成本法；實務科由早年的整份報告書，轉為近年的多題組合；110～115年六場中有四場涉及土地開發分析法。

不動產估價師高等考試26年來累計及格845人，以到考人數計算的合計及格率約7.46%，年度起伏很大。本文整理考選部歷年報考、到考、及格人數，並說明三種及格率的差別。

內政部最新調查顯示，112年不動產估價業平均每位從業員工月薪約4萬6千元，但這是助理、行政與估價師的混合平均。本文拆解官方調查的職類與地區薪資、人力銀行年資薪資，以及估價業的家數、件數與開業人數。

要成為執業估價師，須通過專技高考並請領證書，具兩年以上估價經驗才能申請開業證書，再加入公會。本文依考試規則與不動產估價師法，整理應考資格、七個考科、及格計算方式與開業後的換證義務。