民辦都市更新 / 領銜估價
臺北市南港區玉成段二小段都市更新案
依本案工業區使用條件，評估更新後的廠辦產品。
- 土地規模
- 5 筆土地
- 更新單元面積
- 9,148.00 ㎡（約 2,767.27 坪）
- 宇豐角色
- 領銜估價
- 案件進度
- 已核定（114.11.12）
更新單元範圍
- 地籍宗地
01 / 案件背景
案件條件
本案位於臺北市南港區玉成段二小段，涉及 360 地號等 5 筆土地。使用分區為第三種工業區，且不得作住宅使用，平均法定建蔽率 60%、平均法定容積率 300%。
更新前為素地與透天厝。更新後規劃為地上 25 層、地下 5 層的廠辦大樓，採鋼骨造。
臺北市官方個案編號 R111002，於民國 114 年 11 月 12 日核定。
02 / 專業實務
宇豐負責的工作
本所以領銜估價辦理更新前後權利價值評估，採比較法與土地開發分析法。價格日期為民國 111 年 9 月 1 日。
工作範圍包含更新事業計畫與權利變換計畫的估價資料編製、公展與審議階段的意見回應，以及幹事會補正版與核定版的修正。
03 / 專業實務
案件難點
本案不得作住宅使用的條件，是選取比較標的與評估開發產品的重要前提。更新後產品是廠辦而不是住宅，比較標的必須從廠辦市場選取，不能沿用住宅行情；土地開發分析法的總銷推估，也要用廠辦的價格水準與去化條件。
廠辦產品的使用方式、規模與樓層條件各有差異，本案須說明比較標的的適用性及條件調整依據。
04 / 案件檔案
完整案件資料
官方案名：擬訂臺北市南港區玉成段二小段360地號等5筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案
案件與官方識別
- 案件位置
- 臺北市南港區玉成段二小段
- 土地規模
- 5 筆土地
- 宇豐角色
- 領銜估價
- 案件進度
- 已核定（114.11.12）
- 實施者
- 忠泰建設股份有限公司
- 官方個案編號
- R111002
基地與建築條件
- 更新單元面積
- 9,148.00 ㎡（約 2,767.27 坪）
- 使用分區
- 第三種工業區（不得作住宅使用）
- 法定建蔽率
- 60%
- 法定容積率
- 300%
- 更新前型態
- 素地、透天厝
- 更新後建築形式
- 地上 25 層、地下 5 層廠辦大樓
- 建物構造
- 鋼骨造（SC）
估價作業
- 價格日期
- 民國 111 年 9 月 1 日
- 採用估價方法
- 比較法、土地開發分析法