民辦都市更新 / 領銜估價
臺北市大安區大安段一小段都市更新案
四面臨巷的不規則基地，22 筆土地裡有 4 筆公有。
- 土地規模
- 22 筆土地
- 更新單元面積
- 3,384.00 ㎡（約 1,023.66 坪）
- 宇豐角色
- 領銜估價
- 案件進度
- 權利變換計畫已核定・施工中
更新單元範圍
- 地籍宗地
- A 宗地（4 筆）
- B 宗地（13 筆）
01 / 案件背景
案件條件
更新單元位於臺北市大安區，西側臨信義路四段 30 巷，東側臨大安路二段，北側與南側各臨 6 公尺巷弄。土地面積 3,384 平方公尺，約 1,024 坪，使用分區為第三種住宅區，法定容積率 225%、法定建蔽率 45%。
更新前為土地、透天厝與區分建物混合，其中 2 筆為未登記建物。更新後規劃為地上 14 層及 21 層、地下 4 層的店鋪住宅大樓，採鋼骨鋼筋混凝土造。
事業計畫（官方個案編號 R089703-08）於民國 112 年 2 月 2 日核定，權利變換計畫（官方個案編號 R089703-11）於民國 114 年 1 月 9 日核定，臺北市政府府都新字第 11360165631 號公告，同月 10 日生效，目前施工中。
02 / 專業實務
宇豐負責的工作
本所以領銜估價辦理更新前後權利價值評估。
更新前先於更新單元內選定比準地，依不動產估價技術規則採比較法與土地開發分析法評估各宗土地價值，再評估合併後的整體更新單元總權利價值。更新後選定比準戶，採比較法與收益法的直接資本化法評估市場價值，據以推算各戶分配價值。
工作範圍另包含公開展覽、公聽會、幹事複審與審議會各階段的估價資料編製與意見回應。
03 / 專業實務
案件難點
22 筆土地中有 4 筆公有。國有 2 筆分屬農田水利事業作業基金與國防部經管，市有 2 筆分屬稅捐稽徵處與都市發展局，合計約占更新單元面積 1.11%。公有土地的權利價值與選配方式，須逐一與各管理機關確認。
基地形狀不規則，四面臨路但其中三面是 6 至 8 公尺巷弄，各宗土地的臨路與通行條件差異大。都市更新以全體土地合併開發為前提，如何反映各宗土地更新前的臨路條件，是本案估價說明的重點。本所逐宗說明各筆土地的實際進出條件與相鄰關係，作為調整率的依據。
04 / 案件檔案
完整案件資料
官方案名：擬訂臺北市大安區大安段一小段267地號等22筆土地都市更新權利變換計畫案
案件與官方識別
- 案件位置
- 臺北市大安區大安段一小段
- 土地規模
- 22 筆土地
- 宇豐角色
- 領銜估價
- 案件進度
- 權利變換計畫已核定・施工中
- 實施者
- 富邦建設股份有限公司
- 官方個案編號
- R089703-11
基地與建築條件
- 更新單元面積
- 3,384.00 ㎡（約 1,023.66 坪）
- 使用分區
- 第三種住宅區
- 法定容積率
- 225%
- 法定建蔽率
- 45%
- 更新前型態
- 土地、透天厝、區分建物（含 2 筆未登記建物）
- 更新後建築形式
- 地上 14 層及 21 層、地下 4 層店鋪住宅大樓
- 建物構造
- 鋼骨鋼筋混凝土造（SRC）
估價作業
- 價格日期
- 民國 112 年 2 月 25 日
- 採用估價方法
- 比較法、土地開發分析法、收益法（直接資本化法）
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