民辦都市更新 / 領銜估價

臺北市士林區三玉段二小段都市更新案

一個更新單元跨兩種住宅區，法定容積差了 175 個百分點。

更新單元範圍

更新單元 2 筆宗地範圍，界線取自地籍圖資，幾何面積 1,842 ㎡。

01 / 案件背景

案件條件

本案位於臺北市士林區三玉段二小段，土地由原 1 筆調整為 482、482-1 共 2 筆，面積 1,835 平方公尺，約 555 坪。二面臨路，北側及西側臨忠誠路二段 130 巷（8 公尺），形狀尚稱方整。

更新前為區分所有建物。更新後規劃為地上 20 層、地下 4 層住宅大樓，採鋼筋混凝土造。

臺北市官方個案編號 R111A05，已核定。

02 / 專業實務

本所以領銜估價辦理更新前後權利價值評估，採比較法與土地開發分析法。價格日期為民國 112 年 3 月 10 日。

工作範圍包含事業計畫與權利變換計畫的估價資料編製，以及審議會版與核定版的修正與意見回應。

03 / 專業實務

同一個更新單元跨兩種分區：第三種住宅區法定容積率 225%、建蔽率 45%，第三之二種住宅區法定容積率 400%。兩者相差 175 個百分點。

本案須將使用分區與法定容積差異納入土地條件比較，並綜合各宗土地的其他條件評估。這個差異如何反映在各宗土地的價值分算，是本案估價的核心工作。本所依各宗土地實際適用的分區與容積逐宗評估，並在報告中說明劃分依據。

04 / 案件檔案

官方案名：擬訂臺北市士林區三玉段二小段482地號等2筆（原1筆）土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案