公辦都市更新 / 領銜估價

臺北市大安區學府段一小段都市更新案

敦化南路兩個街廓分開規劃，容積要依原使用分區回推。

更新單元範圍

更新單元 31 筆宗地範圍，界線取自地籍圖資，幾何面積 7,195 ㎡。

01 / 案件背景

案件條件

本案位於臺北市大安區學府段一小段，涉及 201 地號等 31 筆土地，土地面積 7,179 平方公尺，約 2,172 坪，分為北側與南側兩個街廓。

使用分區為敦化南北路特定專用區 B 區與第三種住宅區。特定專用區 B 區建蔽率不得超過 50%，容積率依原使用分區的容積率規定辦理。兩個街廓皆四面臨路，西側臨敦化南路二段（70 公尺），東側臨樂業街（11 公尺），土地形狀方整。

更新前無建物。更新後北側街廓規劃地上 25 層、地下 4 層店鋪住宅大樓一棟，南側街廓規劃地上 21 層、地下 3 層店鋪辦公大樓一棟，採鋼骨鋼筋混凝土造。

主辦機關為國家住宅及都市更新中心，臺北市官方個案編號 R111710，分北區、南區兩案審查中。

02 / 專業實務

本所以領銜估價辦理更新前後權利價值評估，採比較法與土地開發分析法。價格日期為民國 112 年 8 月 31 日。

工作範圍包含事業計畫及權利變換計畫的估價資料編製，以及送件版、補正版、公辦都更專案複審會議版各階段的修正與意見回應。

03 / 專業實務

敦化南北路特定專用區的容積率不是直接規定，而是「依原使用分區之容積率規定辦理」。評估更新前土地權利價值時，必須先回推各宗土地的原使用分區，才能確定適用的法定容積，並在報告中說明分區認定與容積採用依據。

南北兩個街廓的產品也不同：北街廓是店鋪住宅，南街廓是店鋪辦公。住宅與辦公的市場條件、比較標的來源與價格水準都不一樣，更新後價值必須分街廓、分產品評估，並分別說明採用的比較標的。

04 / 案件檔案

官方案名：擬訂臺北市大安區學府段一小段201地號等31筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案