公辦都市更新 / 領銜估價

新竹市東區光復段都市更新案（建功高中南側）

近 7,000 坪分成四宗地，其中一宗完全沒有臨路。

01 / 案件背景

案件條件

本案位於新竹市東區光復段，涉及 809 地號等 54 筆土地，土地面積 22,984 平方公尺，約 6,953 坪，位於建功高中南側。

土地分為四宗：A 宗地為兩面臨路的角地，北側臨建功路（20 公尺）、東側臨金城一路 35 巷（20 公尺）；B 宗地臨北側建功路；C 宗地西南側臨光復路二段（25 公尺）；D 宗地無臨路。土地形狀不規則。

更新前為素地。更新後商業區部分規劃為地上 32 層、地下 6 層的店鋪住宅大樓，採鋼筋混凝土造。

主辦機關為國家住宅及都市更新中心，投資人為豐穗建設股份有限公司，本案審議中。

02 / 專業實務

本所以領銜估價辦理更新前後權利價值評估，採比較法與土地開發分析法。價格日期為民國 112 年 10 月 20 日。

工作範圍包含事業計畫及權利變換計畫的估價資料編製、送件與幹事會各階段的修正與意見回應。

03 / 專業實務

近 7,000 坪的更新單元分成四宗地，臨路條件差距極大：A 宗地是雙面臨 20 公尺道路的角地，D 宗地則完全沒有臨路。同一個更新單元內各宗地的臨路條件不同，各宗地的價值分算必須逐宗建立依據，不能以更新單元整體條件一體適用。

無臨路土地的調整幅度是這類案件的共同爭點。都市更新以全體土地合併開發為前提，無臨路的不利條件在合併後是否仍應全額反映，需要在報告中說明採用的判斷與理由。

04 / 案件檔案

官方案名：擬訂新竹市東區光復段809地號等54筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案