公辦都市更新 / 領銜估價

新北市永和區保福段都市更新案（大陳社區更新單元 5）

180 筆土地、規劃 1,502 戶，涵蓋住宅、社會住宅與日照中心。

更新單元範圍

更新單元 180 筆宗地範圍，界線取自地籍圖資，幾何面積 10,710 ㎡。

01 / 案件背景

案件條件

本案位於新北市永和區保福段，涉及 1 地號等 180 筆土地，土地面積 10,673.99 平方公尺，約 3,229 坪，屬大陳社區更新單元 5。使用分區為住宅區，法定容積率 300%、建蔽率 50% 以下。

四面臨路：東側保安路（15 公尺）、西側環河西路二段（48 公尺）、北側保福路三段（12 公尺）、南側新生路 66 巷（5 公尺）。土地形狀近似梯形。

更新前為透天厝、公寓與華廈。更新後規劃 4 棟地上 34 層、地下 6 層的店鋪住宅大樓，店鋪 10 戶、住宅 1,457 戶，另於 D 棟設公益設施日照中心 1 戶與社會住宅 34 戶，全案合計 1,502 戶，採鋼骨造。

新北市官方個案編號 1131115002，屬送件版，民國 115 年 2 月 12 日進行第 2 次專案小組審議。

02 / 專業實務

本所以領銜估價辦理更新前後權利價值評估，採比較法與土地開發分析法。價格日期為民國 113 年 6 月 18 日。

工作範圍包含 180 筆土地的更新前權利價值評估、更新後 1,502 戶的分配價值評估，以及送件、補正與專案小組審議各階段的估價資料編製與意見回應。

03 / 專業實務

180 筆土地、1,502 戶，規模本身就是難度。更新前的權利人數與土地筆數多，各宗土地的臨路與形狀條件差異大——基地四面臨路，但西側是 48 公尺的環河西路二段，南側只有 5 公尺的巷道，同一個更新單元內的條件落差極大，價值分算必須逐宗處理。

更新後還要處理非一般住宅的產品。公益設施日照中心與社會住宅共 35 戶，這類產品不宜直接套用一般住宅的市場成交案例，價值評估的前提與依據都要在報告中另行說明。

04 / 案件檔案

官方案名：擬訂新北市永和區保福段1地號等180筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案