房屋瑕疵減損應依委託目的先確定價格日期，再於同一時間基礎下比較有、無瑕疵或修復前後的價值。事件發生日、交易日、修復日與現場勘察日可能不同，不能自動選其中一天。訴訟或契約所需的基準日，還須先釐清法律上的評價要求。
價格日期與勘察日期是兩件事
價格日期是價格判斷的基準，勘察日期則是到現場調查的日期。現在接受委託，也可能需要回溯數年前的價值；此時要重建的是當時的市場、權利與物理狀態，而非把今天的房價直接套回去。
建議先建立時間表，至少記錄事件、發現、交易、檢測、修復及驗收日期。每個時間點還要註明瑕疵程度、使用限制及已知資訊。假如買方是在修復後才知悉曾經受損，這個資訊條件也可能影響交易行為，不能只看牆面是否已恢復外觀。
修復前後，應固定哪些比較條件？
| 比較項目 | 應確認的條件 |
|---|---|
| 時間 | 兩個價值是否都換算到同一價格日期 |
| 房屋 | 標的、面積、權利範圍及裝修標準是否一致 |
| 瑕疵 | 是尚未修復、部分修復，還是完成特定工法 |
| 資訊 | 市場參與者是否知悉瑕疵及修復紀錄 |
| 費用 | 修復支出是否已反映在價差中 |
當交易案例發生在不同月份或年度，應分析市場時間變動；當修復同時包含翻新裝潢，則要分辨瑕疵排除與品質提升的影響。否則會把市場上漲或裝修加值，錯認為瑕疵已無影響。
計算範例：成交價回升，不代表沒有減損
以下均為假設。某屋修復前，依同一價格日期評估，不具瑕疵的價值為 2,000 萬元，有瑕疵且尚未修復的價值為 1,800 萬元。其後市場上漲，屋主修復後以 2,050 萬元成交。
單看 2,050 萬元高於原先的 2,000 萬元，不能認定沒有損失；兩者時間不同。若有充分市場證據支持，修復後成交當時同條件且無瑕疵的房屋應值 2,150 萬元，則兩者仍相差 100 萬元。但這 100 萬元是否均由瑕疵造成，還要排除裝潢、樓層、付款條件等差異。
本例不是固定減損公式，也不表示可以把前後兩次差額全部相加。修復費用、尚未修復的折價與修復後的剩餘減損，須在一致條件下辨識，計算方式可參考瑕疵價值減損的組成。
回溯估價需要補哪些資料？
優先保留當時照片、工程檢測、通知往來、交易契約及修復紀錄，再蒐集接近價格日期的可比較交易。現在才取得的工程意見，若要推論過去狀態，應說明推論依據與不確定性。缺乏證據時，不能用現在觀察到的裂縫直接判定多年前的損害程度。
涉及修復後的市場疑慮，可延伸閱讀污名價值減損；它需要獨立檢驗因果與市場證據。
常見問題
都用現在的實價登錄，比較容易，這樣可以嗎？
如果目的在評估過去某一天的價值，近期資料只能作補充，仍要處理時間差及當時條件。資料不足的限制也應揭露。
修復前後各做一份估價，就可以直接相減嗎？
不一定。先核對兩份報告的價格日期、標的範圍、假設及市場資訊。條件不同的結論，不能直接當成同一瑕疵造成的價差。
估價師可以決定法律上應採哪一天嗎？
估價師可說明不同日期造成的評估差異，但特定請求應採何種法律基準，應由律師、法院或有權認定者確認，再據以估價。