雨遮算不算房價？從登記、計價到實價單價的判讀

一片人不能站出去使用的雨遮，為什麼曾經算進房子的坪數，甚至影響買方付出的總價？答案要從制度誘因說起：過往符合條件的雨遮可以免計容積，又能辦理產權登記；當銷售以登記坪數乘上單價時，增加雨遮就有擴張銷售面積的誘因。

後來，制度先限制預售契約計價及雨遮構造形式，再調整測繪登記。但雨遮不再登記，不代表它失去遮雨、遮陽或遮蔽視線的功能；真正的問題是，這些效益值得多少錢，以及消費者從哪裡知道雨遮有多大。

有效用，不等於每一坪都與主建物同價；沒有登記，也不代表面積為零。這篇先用時間軸與平面圖說明制度如何改變設計誘因，再分清預售屋、成屋交易與都市更新估價，透過公會原則及三個算例，判讀面積、單價與價值。

一、雨遮是什麼？為什麼會出現在權狀裡？

住宅窗戶或開口上方向外突出的構造，可能是原設計用來遮擋雨水的雨遮。它可以保護開口及建物，卻不像房間、陽臺那樣，提供人員生活、活動或停留的空間。實際辨認仍要對照核准圖說，不能把現場所有突出物都叫作雨遮。

實務上，雨遮常與柱、樑的配置一起設計，例如安排在兩根柱之間，或與外露樑整合；有些遮蔽效果，甚至就是由向外突出的樑本身提供。因此，讀平面圖時，應把柱位、樑的位置及窗戶、開口一起看，必要時對照立面或剖面，才知道遮住雨水、陽光的實際構造。

既然不能當房間，為什麼曾經有登記面積？因為早期測繪規定容許符合條件的屋簷、雨遮，以附屬建物辦理測量登記。登記記載的是依法測繪的範圍，不是每一坪都具有相同的居住功能。臺北地政沿革說明

如果一戶舊屋已登記雨遮，它就是這戶面積組成中需要忠實讀取的一項。不能因為現在一般新申照建物不再登記雨遮，就自行把舊權狀的面積刪掉。另一方面，也不能只因雨遮有登記，就認為它與室內空間具有相同的使用效用。

還有一個容易混淆的地方：已登記在附屬建物欄的雨遮，不等於共有部分。把雨遮通通稱為公設，會看錯面積組成；而主建物面積也不能直接當成室內淨面積。這些差別，可接著閱讀上一篇〈附屬建物怎麼登記、怎麼看價？〉。

下面先把建管、契約與登記三條線放回時間順序。它們各自處理不同問題，不能用一個「修法前後」全部代替。

早期制度建管＋登記

可以增加登記面積

符合條件的雨遮免計容積，並可辦理附屬建物登記。

按登記坪數銷售時，產生擴張雨遮面積的誘因。

2011.05.01契約＋構造

先處理計價與設計

預售屋登記不計價；同時規範雨遮與窗戶、開口的對應範圍。

並非從這一天起就不能登記；契約與建管分別核對。

2018.01.01測繪登記

新制不再列入登記

一般新制案件，屋簷、雨遮不再按舊制測繪登記。

查建照申請時點及法定過渡條件；不是查完工年。

時間軸的重點

先限制計價及構造，再調整登記；舊屋原有登記不會自動消失。

早期並非所有雨遮均免計容積或可登記；2018年另有舊申照及都市更新法定過渡情形，見正文第2節。

查看圖解資料與判讀

依臺北地政2017年沿革說明、內政部100年4月15日構造函釋、100年5月18日契約函釋及現行地籍測量實施規則第273條繪製。2011年構造規範與預售契約措施同於5月1日實施，適用條件分開核對。

二、計價、構造與登記，要分開看

談雨遮時，常會聽到「早年可以登記計價，後來登記不計價，再後來不登記」。這個說法有助於理解方向，但如果把它全部改寫成一張按建照年份切分的表，就容易用錯規定。

2011年的計價措施，是針對預售屋契約。內政部當年的函釋說明，相關政策於2011年3月24日公告，5月1日生效，預售契約應載明屋簷、雨遮不計價的條款。適用契約規範時，不能單用建照年份代替；這項措施也不是說，從那一天起雨遮就不能登記。內政部原函，月報第39頁

同時，建管規範也開始要求雨遮與窗戶、開口相對應。對讀者而言，重點是設計逐漸回到實際遮蔽需求，減少為了增加面積而任意延伸的空間。這項構造調整早於2018年不登記新制，兩者是逐步改變設計誘因的不同措施。雨遮構造形式函釋

2018年的改變，則落在地政測繪。現行《地籍測量實施規則》第273條，保留2018年1月1日前已申請建照者，以及符合條文所列都市更新報核與申照期限條件者，依修正前規定辦理屋簷、雨遮及地下層測繪。一般新制案件的屋簷、雨遮不再以原來的方式測繪登記，符合規定的陽臺則仍可辦理。第273條

因此，一間近年才完工的住宅，仍可能因舊建照或過渡條件而有雨遮登記；一間早已完成登記的舊屋，也不會因新制上路就自動失去原有記載。需要查明的是個案適用哪一套規定，而不是只問房子在2018年前後蓋好。

回頭看過去的設計誘因，問題就清楚了。符合規定的雨遮可以免計容積，又能增加登記面積；若銷售沿用整戶同一單價，建商便可能藉擴大雨遮，增加可呈現的銷售坪數。臺北地政的沿革說明也指出，過去曾有部分建商設計過多雨遮並計入銷售坪數。這是制度造成的誘因，不表示每一片舊雨遮都是虛灌面積。官方沿革說明

「免計容積」仍有條件，並非雨遮可以無限延伸。它與能否登記、能否列入買賣價款，處理的是不同問題，閱讀面積與價格時仍要分開理解。建築設計施工編第162條

限制計價、規範構造與取消新制登記，逐步削弱了「多做一坪，就多一坪產權可賣」的誘因。設計因而更需要回到窗戶、方位與實際遮蔽需求，而不是為增加坪數繞著外牆做一圈。不過，修法不保證每個新案都只做必要雨遮；長條雨遮也可能連續遮蔽多個開口，仍要看圖說與實際效果。

以下用同一住宅格局，對照雨遮沿外牆連續延伸，以及集中在窗戶上方的兩種設計思考，再從立面看看它的位置。讀圖的重點是：過去多做雨遮，可能增加可呈現的銷售坪數；制度調整削弱這個誘因後，設計更需要回到真正的使用效益。

灰綠：窗戶上方的雨遮暖金：沿外牆額外延伸的雨遮

平面符號：深色方塊為柱，虛線為樑的投影。

教學示意

過去：多做面積，有銷售誘因

符合條件的雨遮免計容積，又能增加登記坪數。若按坪數銷售，就有把雨遮沿外牆延伸、擴大銷售面積的誘因。

教學示意

制度調整後：擴張坪數的誘因減弱

限制預售計價、規範雨遮與開口的對應範圍，再到一般新制不再登記，多做雨遮已難以增加可賣坪數，設計更需要回到窗戶的遮雨、遮陽效果。

從立面看，雨遮就在窗戶上方

雨遮常配合柱、樑與窗戶設計。新制改變了增加銷售坪數的誘因，遮雨、遮陽與隱私的效益仍可保留；因此，重點是做在哪裡、能提供多少效果。

參考：真實平面中的雨遮位置與來源

以下兩案互不相同，不是同一建案修法前後的配對。無比例尺，不據此計算坪數。本參考區配色另計：灰綠為雨遮，暖金為陽臺。原圖只作位置參考，不據此判定原案過度設計或適用哪套登記制度。

2017｜官方測繪教材

第33頁(a)：左上、右側與右下均為陽臺，雨遮在上側右段。

查看臺北市官方教材原圖

2022｜住宅銷售配置圖

璟銳青3–14樓A5戶，雨遮位於上側臥室與右側外緣，陽臺在左側。下方A1戶及其陽臺不屬A5。公開銷售圖不是核准圖或竣工圖。

來源：璟銳青／591；查看原銷售平面圖

設計誘因改變

過去可能為了增加銷售面積而多做；制度調整削弱這個誘因，設計更回到實際效益。

兩張平面共用同一格局，立面亦為教學示意。長條雨遮可能同時遮蔽多個窗戶，不能只憑外觀就認定多餘；也不表示所有新案都只做局部雨遮。

查看圖解資料與判讀

歷史誘因依臺北地政2017年文章；開口範圍依內政部100年4月15日函釋。真實平面來源見參考區；兩張教學平面及立面不作為個案計價、登記或施工圖。

三、預售屋、成屋與都更估價，問的是不同問題

「雨遮到底能不能計價？」要先接著問：我們正在看預售契約、議定一間成屋的總價，還是在做都市更新的權利價值評估？

預售屋契約：先確認價款如何列計

預售屋買賣有其定型化契約規範。行政院提供的2023年7月1日生效版本，在契約總價及不得記載事項中，仍保留陽臺以外附屬項目不得計入買賣價格的限制；面積欄則另列2018年前已申請建照者的屋簷、雨遮。這正說明：契約可能需要交代某項面積，但該面積不一定可以作為計價項目。預售契約規範

買方要核對契約的房屋面積、價款分項、車位，以及雨遮相關約定。不是看到總面積有雨遮，就能直接把總坪數乘上代銷口頭所說的單價；也不能因為條款已簽署，就認定其中任何計價約定都當然有效。

契約規範處理的是價款如何列計；買方評估整戶住宅時，仍可能考量雨遮帶來的效益。因此，「不計價後，整戶總價有沒有變便宜」，仍要用市場證據判斷，並一併考量區位、產品、供需及議價。總價本身不能證明雨遮貢獻了多少，也不能作為另列雨遮價款的理由。

成屋交易：把整戶總價與面積組成一起看

舊制已登記雨遮的房子，後來作為成屋轉售時，買賣雙方會對現有房地、屋況及交付條件議定價格。這時應核對成屋交易所適用的規範與契約，不能直接把預售階段的計價限制，概括成所有成屋轉售的相同禁令。

此處及後面的成屋算例，主要討論屋主轉售的中古住宅。若向建商購買已完工住宅，仍應另核適用的成屋買賣定型化契約規範及交易條件，不能只因「不是預售屋」就認為沒有契約限制。

例如，雙方同意一戶住宅總價2,000萬元，再除以權狀面積呈現平均單價。這個平均數可以用來描述交易，卻不能證明買方曾經分別為主建物、陽臺、雨遮各支付完全相同的每坪價格。買方可能先比較整戶的空間、樓層、屋況與總價，才決定是否接受。

對屋主而言，已登記雨遮是應如實揭露的資料；對買方而言，還要進一步問：這戶住宅有多少面積真正支持自己的生活需求？雨遮占比與其他物件有何差別？這些差別是否已反映在整戶價格裡？

都更估價：評估價值貢獻，並檢查比較基礎

都市更新估價面對的問題又不同。估價師可能正在評估一棟依新制不能登記雨遮的規劃建物，市場上能參考的成交案例，卻是雨遮仍可登記的住宅。兩者登記面積、公設比與單價基礎不同，必須分析及調整。

台北市不動產估價師公會的《台北市都市更新未登記雨遮估價作業方式》，正是針對這類情況提出原則。它處理的是估價比較，不能直接拿來當作預售契約可以另收雨遮價款的依據；都更案的選配及計畫適用條件，也仍須另外核對。

四、雨遮的價值，估價師怎麼判斷？

登記面積的差異，與實際效益的差異，要分開分析。兩戶都有雨遮，可能只因適用制度不同，一戶列入登記、另一戶沒有；反過來，兩戶都沒有雨遮登記，也可能一戶確實設有雨遮，另一戶沒有。只看謄本，還不足以判斷兩戶的遮雨條件是否相同。

雨遮的功能不只遮雨，還可能包括：

• 遮雨與保護開口：減少雨水直接打向窗戶及外牆，但不能保證擋住所有風雨。
• 遮陽與節能：適當的外遮陽能減少日射熱進入室內，降低冷房負荷；效果要看方位、深度、太陽角度與窗戶配置，不能只問有沒有雨遮。這也使雨遮可能成為綠建築及節能設計的一環，但不等於設有雨遮就取得認證或固定節能比例。臺北市外遮陽節能指引
• 遮蔽部分視線：位置與深度合適時，可以減少上方或特定斜角的窺視；能否改善隱私，仍須對照鄰棟開口與視線方向，水平雨遮不會擋住所有側向視線。

不過，設計有效益，並不表示消費者願意付出同等幅度的溢價。依本文作者的住宅估價實務觀察，買方對雨遮的額外支付意願通常不高。上一篇談到露臺，交易評估常以產權面積單價的三分之一作為起點，還會隨比例及效用調整。這裡的單價基準，是扣除車位、尚未加計露臺等額外使用利益的房地價格，除以相應登記面積，並非主建物獨立單價。露臺至少是人能站出去活動的空間，一般窗上雨遮卻多半只有鳥能停留，無法提供同樣的生活使用。

因此，一般雨遮的價值貢獻，通常應明顯低於同面積的主建物，其支付意願也往往低於可使用的露臺。這是效用及市場接受程度的比較，不是把「露臺三分之一」訂成法定標準，也不是替雨遮設定一個通用折率。遮陽效果好，不等於每一坪就能按室內單價加價；大面積卻沒有增加多少效果，更應檢討其價值。

以下依公會2019年作業文件及1080214計算範例說明。作業方式針對2018年後報核的臺北市都市更新估價，勘估標的設有因新制不能登記的雨遮，而比較案例的雨遮仍可登記的情況，提出四個重點；個案仍應核對適用版本與規定。這裡的「勘估標的」，就是正在評估的建物；「比較標的」，則是拿來參考的成交建物。公會都市更新資料入口

先考量效益，再檢查單價

作業方式要求考量雨遮維護建物或使用的效益，依照法令變更前可登記範圍的雨遮面積進行評估。由於效益不若主建物，其單價應低於主建物，並參考約定專用建物的市場價值，在比較法中增加「雨遮」調整項目。

這裡的邏輯是，登記制度改變後，仍要分析雨遮的價值貢獻。評估面積的用途，是協助估價，不是把不能登記的雨遮重新加回權狀，也不是重新決定其所有權歸屬。

看比例，不能只看有沒有

公會另要求比較兩者的雨遮比例：

雨遮比例＝已登記或未登記的雨遮面積÷主建物面積

在這個作業方式裡，分母是主建物面積。一戶的雨遮只有少量突出，另一戶雨遮占比明顯較大，不能僅用「兩戶都有雨遮」就當成條件一致。比例過大過小，都要連同效益在雨遮項目中檢討。

實際比較時，應把上述遮雨、遮陽、隱私效益，與採光損失、維護負擔一起檢討。多一坪雨遮，不一定多一坪的效益；已能遮蔽同一開口後繼續擴大，也未必增加買方願意支付的金額。這些觀察須有圖說、現場或市場資料支持；不能把看到的所有價差都歸給雨遮。

把公設比放在相同基礎上

若公設面積沒有改變，但新制登記總面積少了雨遮，分母縮小，表面公設比就會提高。數字看起來比較大，不一定代表實際多了公設。

因此，公會要求在報告中，另列比較標的不含雨遮之公共設施比例：

本作業方式的比較用公設比＝公共設施面積÷（登記總面積－登記雨遮面積）

這條公式是為了處理該作業情境的新舊制比較。它應連同面積範圍及用途標示，不宜直接替代所有場合的公設比定義。後面會沿用公會算例，讓差異更容易看見。

沒有登記，面積要從哪裡知道？

新制雨遮不再列入登記，消費者拿到謄本或以登記資料為基礎的交易明細，通常無法直接讀出雨遮面積。「沒有列面積」只能說明這份資料沒有提供數字，不能當成雨遮為零，也不能反推出現場沒有雨遮。

這也是公會作業方式要求委託人提供實際設計雨遮面積、平面圖及相關資料的原因：估價需要知道構造有多大，不能因謄本沒列就省略分析。其評估範圍仍須核對法令變更前原可登記的部分，不能把所有突出物面積都算進去。

一般買方可向賣方或建商詢問，是否有對應本戶的核准圖說、雨遮設計尺寸或面積資料，再對照現況；必要時請建築或測量專業人員協助辨認。不能只憑廣告透視圖估坪數，也不能要求從權狀總面積倒推出雨遮大小。若尚未取得可核對的資料，就將雨遮面積註記為「未確認」，比較時保留這項資訊缺口。

01

遮雨

保護窗戶與開口

減少雨水直接打入；仍須檢查風向、深度及外牆維護。

02

遮陽

降低日射熱負荷

方位及設計適合時可改善節能；不代表固定節能率或房價溢價。

03

隱私

遮蔽特定角度視線

是否擋住上方或斜角視線，須對照鄰棟位置，不能概括所有方向。

露臺人能站出去使用；實務常以房地產權面積單價約三分之一為起點，再檢討效用及比例，單價基準見正文。

一般窗上雨遮無法提供同樣的活動空間；額外支付意願通常更低，價值不與同面積主建物等同。

資訊缺口

不登記後，謄本看不到雨遮面積。另查核准圖說、尺寸與設計資料；未知不填成零，也不加回權狀面積。

價值判斷

比較的是雨遮對整戶住宅的貢獻；不是把面積乘上與室內相同的單價。

露臺三分之一及雨遮支付意願為作者估價實務觀察，並非法律折率或本圖市場統計；實際價格仍依個案及交易證據。

查看圖解資料與判讀

遮陽依臺北市建築節能改善指引；遮雨與視線遮蔽須按個案設計查證。公會2019年原則要求效益、雨遮比例及設計資料；不代表預售契約可另收雨遮費用。

五、三個算例：分清單價換算與價值評估

以下三例分別回答不同問題。前兩例是本文安排的教學假設，金額與面積均排除車位，其餘住宅面積仍含一般共有部分；第三例沿用公會的假設算例，另交代其面積與價款範圍。三例都不是某地區的實際行情。

算例一：同一筆2,000萬元，為什麼有44.44與50兩種單價？

假設一份適用雨遮不計價條款的預售契約，計價面積40坪，另列可登記但不計價的雨遮5坪，合計面積45坪，房地總價2,000萬元。本例已確認契約、面積及價款，並非只靠年份推定。

這40坪已含主建物、陽臺等計價附屬項目及一般共有部分；45坪是契約所列房屋合計面積。兩者均已排除車位，不是室內淨面積。

同一筆交易，用不同分母計算：

房子與總價沒有改變，改變的是分母。44.44與50回答的是不同計算問題。若一筆資料按含雨遮面積顯示，另一筆按不含雨遮的計價面積顯示，只看兩個數字，就可能把口徑差異誤認成價格差異。

臺北市2022年地政法令月報所收的預售實價申報說明，曾針對特定舊建照案件提醒：雨遮登記不計價，申報仍可載明面積，宜在備註說明；系統合計面積若包含雨遮，顯示單價可能低於按計價面積計算的單價。申報說明，第12頁

這是在解釋特定申報及顯示情境，不能據此認定所有現行查詢平台都採同一公式。查到交易明細時，要讀清平台說明及備註；如果畫面已扣除雨遮，就不再扣一次。原總價、原面積及原單價保留，為比較而重算的結果另外註明用途。

算例二：都是每坪50萬元，總價與面積內容就一樣嗎？

換一組成屋教學假設。以下是兩戶不同住宅，不是前一例的同一筆交易：

兩戶的平均單價都是50萬元，但第一戶總價多250萬元，其中還有5坪雨遮登記。第二戶「無雨遮登記」，僅指登記資料沒有這項面積，尚未設定現場有沒有雨遮；若要比較實際效益，仍須補查設計與現況。只看到「同樣每坪50萬元」，就會漏掉這些差異。

為了對照面積組成，可以另外列一欄「以不含雨遮面積換算的輔助單價」：第一戶2,250÷40＝56.25萬元／坪，第二戶2,000÷40＝50萬元／坪。這讓兩戶的總價負擔，放到不含雨遮的面積基礎上觀察。

但56.25不是第一戶的室內單價，也不是雨遮已被鑑定為零價值。兩戶其餘面積雖同為40坪，空間配置、區位、樓層、屋況及交易時間仍可能不同；多出的250萬元，不能直接全部命名為雨遮價格。這一步只是把問題顯示出來，接著還要用可比較的交易分析原因。

算例三：公會如何檢查雨遮調整率是否合理？

前兩例解釋單價如何換算；公會的《台北市都市更新建物未登記雨遮評估方式計算範例1080214》，則示範如何檢查比較法的雨遮調整。原件明示所有參數均為假設值，請估價師自行判斷。

先看原例的兩個建物：

勘估標的的46坪來自27＋3＋16，未登記雨遮1.2坪沒有加進登記總面積；比較標的則是25＋3＋15＋1＝44坪。原例未另列車位拆分，這裡依其表列範圍教學；真實案例若含車位，應先釐清相對應的價格與面積。

依前述雨遮比例公式，勘估標的是1.2÷27≈4.4%，比較標的是1÷25＝4.0%。兩者雨遮占主建物的比例接近，仍須連同實際效益檢討。

比較標的總價假設為3,300萬元，平均單價是：

3,300萬元÷44坪＝75萬元／坪

接著，假設雨遮項目向上調整0.5%。依公會範例的檢查方式，將比較標的單價乘上調整率，再乘上勘估標的登記面積：

75萬元／坪×0.5%×46坪＝17.25萬元

為什麼乘46坪？因為這項調整先反映在每坪價格上，再乘以勘估標的的登記面積，才換算成整戶的金額差。

這代表這項調整，在本例中相當於為未登記雨遮反映17.25萬元的價值。再除以未登記雨遮1.2坪：

17.25萬元÷1.2坪＝14.375萬元／坪

與原例採用的75萬元基準相比：

14.375÷75≈19.17%

也就是接近五分之一。這裡的75萬元，實際來自整戶總價除以44坪的平均數，不能再把它說成市場上獨立成交的主建物單價。原件將14.375列為14.37；本文保留完整值計算，取兩位小數時約為14.38萬元／坪。

這個算例最值得學的，是把一個看似很小的調整率，換回金額及每坪價格，再檢查它是否合理。估價師需要把推算的雨遮單價，與約定專用建物的市場價值、雨遮比例及個案效益相比，才能判斷0.5%的設定是否適當。

因此，約五分之一是這組假設的計算結果；0.5%也是原例的假設。這不是消費者願意支付兩成的市場調查結果。公會沒有因此規定所有案件的雨遮都按兩成計價，或一律向上調整0.5%。這項金額也不是可以不問前提、直接加在所有預售契約上的費用。

比較標的3,300萬元 ÷ 44坪 ＝ 75萬元／坪

44坪含主建物、陽臺、共有部分及已登記雨遮1坪；75萬元／坪是整戶平均單價。

勘估標的登記 46坪；另有未登記雨遮 1.2坪

01　假設調整率 → 調整金額

75 × 0.5% × 46

比較平均單價 × 假設調整率 × 勘估登記面積

17.25萬元

02　調整金額 → 雨遮單價

17.25 ÷ 1.2

完整計算值；取兩位小數約14.38萬元／坪

14.375萬元／坪

03　雨遮單價 → 相對比率

14.375 ÷ 75 × 100%

與本例75萬元／坪的整戶平均基準相比

約 19.17%

計算後還要查證

將14.375萬元／坪與約定專用建物的市場價值、雨遮比例及個案效益比較，才能判斷0.5%是否適當。

依公會2019年作業文件及1080214假設範例繪製，個案仍須核對適用版本與規定。約19.17%是計算結果，不是公會規定雨遮一律按兩成計價；0.5%也不是通用調整率。46坪不含另列的未登記雨遮1.2坪。所有參數均為公會範例假設。

查看圖解資料與判讀

依《台北市都市更新建物未登記雨遮評估方式計算範例1080214》。75是整戶平均單價，不是獨立主建物成交單價。原件列14.37；精確計算為14.375，取兩位約14.38。原例未另列車位拆分，真實案例須另核價格與面積範圍；本圖不作為預售收費依據。

沿用同一例，看看公設比為什麼也要調整

勘估標的共有部分16坪，登記46坪，公設比約34.8%。比較標的共有部分15坪，若直接除以含雨遮的44坪，約為34.1%；依公會作業方式另以不含雨遮的43坪計算，則約34.9%。

比較標的並沒有多蓋任何公設，數字卻從34.1%變成34.9%，原因是分母改變。先把這種制度差異辨認出來，才不會把「登記總面積比較小」直接解讀成「公設比較差」。

原公設比與比較用公設比可以並列，兩者各自保留名稱。雨遮效益與公設比例也須放在同一套估價邏輯中檢查，說明各項調整究竟處理哪一種差異，避免理由重複。

六、買方與屋主，實際怎麼查、怎麼比？

理解制度與算例後，下一次看到「雨遮不計價」或含雨遮的成交資料，可以依以下順序整理：

1. 先確認手上是哪一種資料。預售階段看契約所列預定面積及價款；已登記成屋看最新謄本、測量成果圖與實際交付內容；尚未辦第一次登記的新成屋，另核成屋契約、使用執照及竣工圖說，不能把預定面積當成已完成登記的面積。
2. 需要判斷登記制度時，再查建照與過渡條件。重點是申照時點及適用規定，不是只拿完工年或成交年分類。都更案件還要核對自己的報核及申照條件。
3. 把面積與價格拆開列。記下主建物、陽臺、屋簷／雨遮、共有部分、車位及其他使用利益；已登記面積與另外取得的未登記雨遮設計面積分開記錄，不能混加成權狀坪數。未確認的雨遮面積標示待查，不填成零；價格與面積要對應同一交易範圍。含車位的資料，可接著用實價登錄文章的成對拆算方法核對。
4. 看備註，也看單價怎麼算。有無「雨遮面積登記不計價」？平台是否已扣除？重算時保留原值，另列分母、結果與用途，避免同一面積被扣兩次。
5. 回到整戶住宅比較。優先找登記制度、面積組成及使用條件接近的案例，再檢查區位、日期、樓層、屋況與總價。若涉及都更估價，進一步要求說明採用的作業方式、雨遮比例、調整理由及設計依據。

每一筆成交，是特定買賣雙方在當時條件下形成的共識。雨遮只是其中一項條件，不能只靠一筆交易、一個平均單價，或一個固定折率，就決定整戶住宅的合理價值。

雨遮的制度沿革，反映的是從「能不能增加登記及銷售面積」，逐步回到「究竟提供多少遮蔽效益」。效益值得保留，面積卻不能因此與主建物等價。

比較房價，先弄清楚每一坪代表什麼，再判斷整戶住宅提供多少效用。對未登記的雨遮，還要補問登記資料沒有呈現的設計與面積。在相同的價格與面積基礎上，透過多筆可比較交易及個案差異分析，才能整理有依據的合理價格範圍；區間內保守或樂觀的判斷，也都要說明採用的條件與理由。

系列閱讀：這篇承接實價登錄怎麼看的住宅查價流程，以及陽臺補登與露臺的登記與使用利益判讀。比較房價時，可以回到前兩篇，一起核對價格與面積的範圍。