公設比高，買到的是什麼？從實坪、虛坪看公設與效用

買房時，公設比常被拿來比較：同樣買四十坪，公設少一點，留給自己使用的面積似乎就多一點。但如果只問公設占幾成，仍然看不出買到的內容。

同樣一坪公設，可能是每天經過的梯廳、維持供水的設備空間，也可能是供住戶休閒的游泳池，或由停車空間轉入住宅分攤的車道。它們都可能列入房屋的登記面積，提供的服務與分攤理由卻不同。

第一篇說明了銷售面積如何形成，以及銷坪比、公設比與平均車位面積的關係。這一篇接著問：登記的面積已經揭露了，為什麼還會有實坪、虛坪的爭議？

實坪、虛坪，不能只用專有與共有來區分

談到實坪、虛坪，有人以專有與共有區分，有人關心的是登記坪數裡，哪些面積帶來實際使用效益。臺北地政的相關文章也提醒，實坪並沒有單一的法定定義。比較之前，必須先說清楚口徑。

這篇討論的實坪、虛坪，著重在買到的面積是否有實際效用。同樣多分攤一坪，究竟多了什麼服務，還是只增加登記坪數？ 這是看公設比時，更值得追問的問題。

梯廳讓人進出，供水設備讓樓上有水可用，都是日常生活不可缺少的設施。游泳池、健身房也可能有用，只是效用要看買方需求及實際營運。不能把所有公設都當成沒有價值的虛坪。

實坪、虛坪的公開討論涵蓋不同問題。這篇先看公設的實際服務，再檢查停車轉攤：住宅帳面坪數增加，室內、陽臺與生活設施卻沒有跟著增加。車道原有的停車通行功能仍在，值得追問的是面積應如何隨住宅與停車權利分攤。

公設提供什麼服務？從機能、休閒到必要與加值

先看公設的用途，可以用「機能性公設／休閒性公設」來理解；若著重基本需求與產品加值，也可以談「必要公設／加值型設施」。前者看「做什麼」，後者看「為什麼設置」，並非完全重合的分類。機能性設施仍要看規模是否適當；加值型設施，也可能符合住戶每天的需求。

機能性公設支持建物正常運作，例如梯廳、樓梯、電梯、供水及機電空間；其中涉及安全、避難與基本維生的部分，具有必要性。應設項目及規模須依建物條件與適用法規確認，面積大小也要檢查配置是否適當。停車及通行同樣有功能，本文討論的是其面積如何分攤。

休閒性公設則提供接待、運動與休憩，也常作為產品的加值型設施，例如交誼廳、健身房與游泳池。這類設施能增加賣相，也可能改善生活品質，是否值得負擔，要看客群、容量、開放時間與維護安排。

公設有實際機能，還要看機能是否做得好。 梯廳變大，動線未必更順；機房不供住戶自由進入，仍可能有重要功能。泳池如果經常停用，應檢討服務品質與維護負擔，而不是只憑少用，就把它和車道轉攤視為同一問題。

主建物附屬建物共用空間

動線 → 設備，分別看提供的服務

沿用第一篇・標準層用途示意

兩戶主建物各52坪；圖形不按坪數比例。底色區分面積類別，導讀框指出功能位置，不表示各戶持分範圍。

機能性公設・支持日常運作

01

動線與垂直交通

梯廳、樓梯與電梯，讓住戶進出、等候與上下樓。

看動線與服務戶數，不能只看梯廳幾坪。

02

支持整棟運作的設備

機電、供水等設備空間，提供日常生活需要的服務。

住戶不能自由進入，仍可能有重要效用。

同一教學建物的局部用途圖，非施工或避難檢討。必要設施與設置規模，須依建物條件及適用法規確認。

產品規劃與建築法規，如何影響公設比？

公設比的差異，也可能來自產品規劃。陽臺通常作為附屬建物，計入本文的專有面積；共同梯廳則形成共用面積。兩者提供不同服務，配置比例改變，專有與公設的組成也會跟著改變。

在容積檢討上，建築技術規則建築設計施工編第162條對陽臺與共同梯廳設有個別10%、合計15%的免計容積範圍，計算基準是該層樓地板面積，不是基地面積，也不是房屋銷售面積。超出免計範圍的部分，須依規定計入容積，並非一律不能蓋更多。

免計容積，不代表不登記。 符合測繪規定的陽臺與共同梯廳，辦理產權登記時，仍分別認列為附屬建物與共有部分。梯廳的免計範圍，也不等於每層全部小公的面積上限。 走道、樓梯及設備等，仍須依各自條件核算。這裡以有共同使用梯廳的情形說明；陽臺突出深度、梯廳淨深及無共同梯廳住宅的例外，仍須依完整條文確認。

在這個條件下，不同產品會有不同取捨。住宅較重視陽臺的晾曬、休憩與生活機能；辦公產品則較重視梯廳的等候、接待及人流通行。同樣受到免計範圍影響，偏向陽臺或偏向梯廳，形成的專有與共用面積就不同。

小坪數住宅則還要看每層戶數。在同層可供配置面積相近時，切分成較多戶，可能需要較多共用走道及出入動線；若因此增加當層共用面積，便可能提高小公負擔與全案公設比。 戶數增加會帶來什麼影響，要看配置如何改變。比較小宅時，除了看單戶坪數，也要看一層幾戶、走道長度、梯廳及電梯如何配置。

這些是產品需求與配置造成的差異，不宜直接歸為不當轉攤。也要分清楚「走道增加會增加共用面積」與「走道是否符合免計梯廳條件」是兩回事；國土署的相關函釋即指出，走廊寬度與免計容積梯廳的淨深，應分別檢討。辦公並非每案都高於住宅，小宅也並非每案都高於大宅；實際公設比仍須將專有、地上及地下共用等面積，依相同範圍一起核算。

樓層數與建築物高度，也可能改變必要公設的構造與面積。 例如第95條規定，八層以上的樓層應設二座以上直通樓梯通達避難層或地面。較低樓層也可能因用途或面積而須設二座，不能只看樓層數。

樓梯的構造另依第96條等規定檢討。通達15層以上或地下3層以下的各樓層，原則上須設戶外安全梯或特別安全梯；各該樓層的樓地板面積未超過100平方公尺者，另有得改設一般安全梯的例外。達到第227條所定高層建築物門檻，也就是高度50公尺或樓層16層以上時，第241條再要求二座以上特別安全梯，位於不同平面位置，排煙室也不得共用。

樓梯間、排煙室及相關避難動線，都需要空間。這些是為了安全而設置的必要公設，不能和沒有增加住宅效用的面積轉攤混為一談。 不過，必要共用面積增加，公設比不一定就比較高；還要看單層規模、專有面積及整體配置。比較公設比時，應把這些設置條件一起考慮。

主建物附屬建物共用空間

陽臺 → 梯廳，分開看專有與共用

01・先看陽臺與梯廳的配置取向

住宅取向・較重視陽臺

陽臺形成附屬建物，納入專有面積。

辦公取向・較重視梯廳

共同梯廳形成分攤的共用面積。

免計容積：個別10%、合計15%以該層樓地板面積計算，須符合第162條條件；不是全案公設比，也不是全部小公上限。免計容積與產權登記分開檢討。

02・再看相同外框與核心，如何配置戶數

2戶 → 6戶，看本配置增加的共用走道

每層2戶

戶門可由核心旁的梯廳直接進出。

每層6戶

此配置增加橫向走道，接往各戶入口。

本組只比較2戶與6戶的共用動線；不與上方住宅／辦公對照互相配對。若共用走道增加，會改變專有與共用面積的組成。

獨立配置概念，非第一篇教學建物的變更方案；圖形不按登記面積比例，未計算公設比。完整建築設計、避難及免計條件仍須另行檢討。

同樣35%，為什麼使用品質與負擔不同？

另以一戶房屋為例：不含車位銷售面積40坪、公設比35%，分攤共用14坪，主建物加附屬建物的專有面積26坪。

算到這裡，我們只知道分攤多少，還不知道公設的構成。即使兩戶的40坪、26坪與14坪完全相同，電梯服務戶數、梯廳動線、休閒設施內容與使用規則仍可能不同。

比較時，可以把同一項公設再往下問三層：

1. 有什麼功能？ 是供水設備、通行動線，還是接待、健身與游泳設施？
2. 能提供多少服務？ 哪些人可用、服務多少戶、開放時間及容量如何？
3. 服務能否持續？ 誰管理、如何保養、設備更新及維修準備是否足夠？

例如同樣有游泳池，一個從下午開放到晚上，另一個只在上午開放，對希望傍晚游泳的住戶，提供的服務就不同。這不必改變公設比，卻會改變居住感受。

公設比可以拿來比較面積，使用品質則要回到配置與管理。也不能把「1－公設比」直接當成室內淨使用率：26坪專有面積仍可能包含陽臺等附屬及牆體，格局是否好用要另外看。

游泳池可能增加吸引力，同時也需要清潔、設備保養及營運安排；電梯、供水與機電設備，則有持續維護與日後更新的需要。因此還要問管理費涵蓋哪些工作，以及大額修繕如何準備。

公寓大廈管理條例第10條對共用部分費用，原則上由公共基金支付或依共有應有部分比例分擔，並有可歸責事由、規約或區分所有權人會議另有規定等情形。登記面積、日常管理費與個別修繕費，須按各自依據核對，不能只看面積比例就推定所有費用都照同一比例收取。

對買方而言，重點是這些服務是否符合需求，以及是否願意持續負擔。對估價而言，則還要看同類產品的交易與客群反應；有一座游泳池，不能直接換算成固定的價格溢價，公設比每多一個百分點也沒有通用的折價公式。

假設比較・兩案各取一戶，不含車位

40 × 35%＝14坪共用40－14＝26坪專有

功能 → 開放時段 → 維護，兩案對照閱讀

方案A40坪

公設比35%

專有26坪共用14坪

14坪為全部共用面積，並非泳池面積。

同樣設有泳池

休閒性公設／加值型設施

開放 16:00—21:00

假設住戶希望18:00—20:00游泳。

方案B40坪

公設比35%

專有26坪共用14坪

14坪為全部共用面積，並非泳池面積。

同樣設有泳池

休閒性公設／加值型設施

開放 10:00—12:00

假設住戶希望18:00—20:00游泳。

泳池開放住戶希望使用

兩案都要查維護與更新

開放時段合適，也要有持續清潔、保養及設備更新的安排。

相同面積，不同使用條件

對傍晚游泳的住戶，A的時段較合適；換一種作息，判斷也可能不同。

獨立教學例：兩案房屋均40坪，時段為假設，不代表特定建案。26坪專有包含主建物與附屬建物，不等於室內淨面積。

面積與權利有登記，為什麼仍要查分攤？

臺灣現行登記制度，已有相當完整的面積與權利記載架構。主建物、附屬建物及所屬共有部分，可以分別查核；臺北市地政局的買賣注意事項也提醒交易標的分項詳載面積及停車位登記方式。

土地登記規則第79條要求區分所有建物第一次登記檢附全體起造人的共有部分等權利分配文件。第81條則規定，除法規另有規定外，共有部分依區分所有權人按設置目的及使用性質的約定情形，分別合併登記；專有部分權狀記明所屬共有建號、總面積及權利範圍。

在這個登記架構下，實務上車道也可能列入樓上住戶的共有部分，不是只有車位使用者才會分攤車道面積。 個案仍須核對適用法規、圖說及約定，不能只以是否持有車位，就推定共有範圍應如何劃分。

登記可以查清取得多少面積、持有哪些共有權利；要判斷這些面積為什麼由住宅分攤，則要再把用途圖說與分配文件接起來。 權狀記載共有建號、總面積及權利範圍；共有部分包含哪些項目，可調閱建物測量成果圖或建物標示圖，地籍測量實施規則第283條要求註明共有部分各項目內容。至於各項用途的面積細項，仍須對照同版圖說及產權面積計算表。權狀上的共有持分，也不是替每戶圈出一塊專用地板。

大公、小公常用來說明共有部分的分攤範圍，例如社區共同分攤，或由特定棟、特定戶別分攤。車公則涉及停車相關的共有空間及權利配置；車格與車道可能列在同一個共有建號，也可能分開處理。

實際文件的用法仍須逐案確認。全體分攤的大公可能包含必要機電，也可能包含停車相關空間；特定戶別分攤的小公，也可能提供實際服務。分攤範圍和使用效用，要分別看清楚。

車道有功能，轉攤卻不會增加住宅生活空間

車道讓車輛進出、迴轉及到達車格，本來就有停車效用。問題在於，這個空間如何進到房屋的銷售面積，以及分攤之後有沒有多出住宅生活空間。

沿用第一篇的全案教學設定：專有面積1,105坪、地上共用220坪；地下室登記總面積1,300坪，共100個車位。其中車位另列1,000坪，平均每位10坪，包含車格及分配給車位的車道等必要空間，其餘300坪分攤至房屋。地上、地下共用合計520坪，不含另列車位的房屋銷售面積為1,625坪，公設比32%。

若首次規劃分配時，保持車格、車道、設備與專有空間不變，改把其中75坪列由房屋分攤：車位登記變成925坪，地下分攤房屋375坪，房屋公設595坪，銷售面積1,700坪，公設比就成為35%。

房屋的登記面積增加了75坪。室內沒有多出一間房，陽臺沒有變大，社區也沒有因此多出生活設施；車道仍在原處提供停車通行。 全案實體空間沒有增加，改變的是住宅與另列車位之間的分配。

車道分攤給樓上，本身不等於違法或不當。 要先查登記與契約如何分配，再看車道是否兼供機車、自行車、住宅設備維護或垃圾清運等共同使用。從使用效用提出分攤改革的主張，與判斷個案是否符合現行規定，是不同的問題。

除了每戶分到多少持分，還要看哪些地下室面積被列入住宅所屬的共有部分。車道與梯廳、機電設備出入口相接時，通行空間可能同時服務停車與住宅。 哪些範圍由全體持有、哪些由部分權利人持有，會影響各戶分攤的面積，不能只看設備室的位置就決定。

實務上，建築師、地政士等專業人員會協助辨認空間用途、共有範圍及面積。車道與住宅動線相接時，範圍如何規劃，仍有專業判斷空間。 最終由哪些權利人持有、如何分攤，則須依設置目的、使用性質、適用規定與相關約定，反映在專共用圖說及分配文件中。

辦理登記時，再由合格轉繪人依使用執照竣工圖說轉繪、計算面積，送登記機關核對。地籍測量實施規則第282條之1規範轉繪依據，第282條之2則列明建築師、測量技師、地政士等轉繪人的資格與責任。規劃範圍、確認分配與辦理轉繪，是相互銜接的工作，不能只由轉繪人單方面決定權利歸屬。

公寓大廈管理條例第56條及地籍測量實施規則第273條，已規定牆體、無隔牆及地下層的測繪依據；全部共有與一部共有，也須在專共用圖說中辨明。但有了測繪基準，並不等於每一處車道與住宅服務動線的銜接範圍，都已有唯一的分攤方式。這也是本文認為地下室歸屬與分攤原則仍可進一步明確化的原因。

下圖固定用途配置，示意共有範圍不同時，較多銜接面積列入住宅的分攤機制，並非已核備的個案方案。若兩案只差在分配持分，先查分配帳；共有範圍不同時，則要連同備查圖說、分配文件及契約一起核對。若實際增設機房或改變動線，還須重核面積、用途及車位數，不能沿用同一個固定配置算例。

車位登記面積，並不是越小越好。 消費者有時以為車位登記坪數越少，代表少買了公設；但車位的登記面積，包含的可能不只是車格，還有分配給車位的車道及其他必要空間。

在車位型式、車位數及地下室配置相同時，若較多車道等面積隨車位分攤，每個車位的登記面積就會較大，轉由住宅分攤的面積則較少。反過來，若只把較少面積列給車位，其餘列入住宅公設，車位看起來變小，住宅負擔卻會增加。前面的例子正是如此：每個車位從10坪縮成9.25坪，房屋公設比卻從32%升到35%。

因此，同型式、相近配置的車位，若較大的登記面積確實來自停車所需車道與必要空間的分攤，本文認為會比把這些面積轉給住宅，更貼近服務與負擔的關係。

但面積偏大也要查：是車格較大、車道較長、配置差異，還是混入了其他公設？內政部對停車面積揭露的說明，也包含防止其他公設不當計入停車面積的目的。比較前，先對齊登記方式、停車權利及契約的面積口徑；平均車位面積偏小仍是查核訊號，再回到圖說、共有持分及契約確認。

第一篇同一全案：地下2層，各650坪、50位；總面積1,300坪、100位。

手機用途簡圖；完整每層50位配置可在下方展開。

查看完整地下平面（每層50位）

用途圖：車格、車道與設備全程不變。下方長條只表示登記分配，不對應平面位置。

登記分配帳・與上方用途圖分開看

設備區不等同300坪範圍；顏色相同，也不表示分配帳對應該位置。

另列車位停車相關轉攤75坪原地下分攤房屋

公設比32% → 35%，住宅多了什麼？

75坪轉攤完成；住宅沒有另增75坪生活空間

另列車位 925＋ 轉攤 75＋ 原地下分攤房屋300＝ 1,300坪

住宅生活空間新增0 坪

室內、陽臺及生活設施的配置均不變。

原有停車通行功能仍在改變的是面積隨房屋或車位分攤；同一住戶可能同時持有兩者，仍須查明共同服務的範圍。

房屋銷售（坪）

1,700

公設比

35.00%

每位登記（坪）

9.25

專有1,105坪不變；房屋公設520→595坪，房屋銷售1,625→1,700坪。比率依未四捨五入的面積計算。

核對第一篇的同一組面積

項目（坪）	基準	轉攤後
專有面積	1,105	1,105
地上共用	220	220
地下室總面積	1,300	1,300
另列車位	1,000	925
地下分攤房屋	300	375
房屋公設合計	520	595
房屋銷售面積	1,625	1,700

銜接區如何劃分，會影響住宅分攤多少

車道與梯廳、設備出入口相接時，通行空間可能同時服務停車與住宅，範圍認定仍涉及專業判斷。下圖固定用途配置，對照兩種共有範圍的分攤機制，不把75坪再加一次。

範圍A → 範圍B，對照住宅所屬共有範圍

範圍A・較少銜接面積列入住宅

虛線外的銜接區，較多隨停車權利分攤。

範圍B・較多銜接面積列入住宅

斜線表示較A增加的住宅分攤範圍；車道與設備配置相同。

住宅所屬共有範圍（示意）較A增加的住宅分攤範圍

現行作法與判斷　銜接處的用途與範圍規劃仍有專業判斷空間；共有歸屬與分攤須對照圖說、分配文件及相關約定。車道也可能由樓上住戶分攤，並非一概只能由車位權利人分攤。登記轉繪則依使照竣工圖說及適用規定辦理，送登記機關核對。

本文改革建議　把主要服務停車、服務住宅及共同使用的範圍，訂出更具體的判斷基準與分攤原則，讓專業判斷有更清楚的依據，買方也能核對負擔的理由。

兩圖為分攤機制示意，非個案核備圖說，不按登記面積比例；斜線不與上方75坪逐塊對應。虛線表示住宅所屬共有範圍，不是實體牆，也不是某戶的專用位置；實際劃分須核對適用規定及個案文件。

假設僅改分配且轉入房屋；另列車位面積包含車格及分配給車位的車道等必要空間。本例用來說明面積連動，個案仍須查核登記、契約及分攤依據。

地下室改革，應把用途與分攤歸屬接清楚

就本文討論的車道轉攤問題而言，改革重點應放在地下室面積的歸屬與分攤規範。臺灣已有相當完整的登記架構，也已有依設置目的、使用性質及約定處理共有部分的規定；可以在這個基礎上，把哪些面積列入住宅所屬共有部分、哪些隨停車權利分攤，規範得更明確。

同一位住戶可能同時購買住宅與車位。這裡區分的是面積隨哪一項權利分攤，不是把住宅買方與車位買方當成互不重疊的兩群人。法定停車空間等共用部分的處分與使用，另受公寓大廈管理條例第58條等規範限制；分攤的教學比較，也不表示個案得任意改為專有或事後轉移持分。

地下室並不只有停車。水箱、供水及消防機電、垃圾儲藏、服務住宅的梯廳等，都與住戶的日常生活及安全有關，有列入住宅公設分攤的理由。本文主張，在既有測繪及圖說規範的基礎上，進一步把服務關係與負擔接清楚。 尤其車道與住宅服務動線相接的範圍，主要服務誰、是否共同使用、應由哪些權利人分攤，都值得訂出更具體的原則。這是改革建議，並非將「車道只能由車位權利人分攤」當作現行規定。

對於位於共有部分且無獨立權狀的預售停車空間，內政部的公開說明已要求列明面積計算方式及占共有部分的比例。因此，本文認為應進一步強化用途、分配與揭露之間的對應，可以從三件事著手：

1. 依用途辨認範圍。 把服務住宅、服務停車及兩者共同使用的空間，在同版圖說與面積表中對應清楚。
2. 依服務關係規範歸屬。 對車道與住宅服務動線的銜接區，訂出更具體的劃分原則；主要服務停車、服務住宅及共同使用的範圍，分別列明分攤對象與依據。
3. 強化既有揭露與核對。 將地下室用途、住宅與停車的分配範圍、面積及計算方式逐項對應，讓買方能在簽約前核對，完工後也能與登記資料勾稽。

內政部2026年3月的說明也將停車空間分配列為研議方向。上述三點是本文提出的改革建議，與該說明的研議內容，都不能直接當成個案已適用的新規定。

如果只是把更多既有地下室面積列入住宅公設，卻沒有增加住宅使用效用，就應檢視這份負擔的依據與合理性。 把用途、歸屬及分攤原則接清楚，才能針對性處理這類住宅虛坪問題。至於休閒設施是否過度設計、配置是否有效率，仍是另一層產品與管理判斷，不能期待只改登記分配，就讓每一項公設都變得好用。

看房時，把面積、用途與使用權一起查

可以把資料放在一起，逐項對照：

法律上的專有、共用及約定使用，依公寓大廈管理條例第3條區分；約定專用等特別安排，也須核對第23條的規約記載要求。看得到設施，仍要確認使用資格。

預售屋要核對承諾興建的內容、圖說與契約；既有社區則多一步，看設施現在是否仍在使用、服務是否維持。不同階段能取得的證據不同，不能只用接待中心的示意圖推定日後狀況。

看懂登記，是理解買到什麼的起點；把用途、使用權及分攤歸屬接起來，才看得出面積帶來的效用。 地下室規範可以針對轉攤問題改善，公設是否好用，仍要回到配置與管理。

如需協助檢視個案，可先整理基地或社區位置、評估目的、面積計算表、圖說與停車分攤資料，再討論應核對的範圍。

這是銷坪比系列第二篇。面積形成與三指標關係可回看第一篇；下一篇〈車位登記面積越小越好嗎？〉將從車位型式、參考面積與車道分攤，說明買方如何比較。