容積代金是什麼？估價方式與準備資料

容積代金的全名是「容積移轉折繳代金」。接受基地在符合適用條件時，可以折繳金錢的方式申請移入容積，而不以自行取得送出基地土地的方式辦理。能否申請、金額怎麼算，要先確認基地所在地、容積項目及地方規定，不能把一地的算式直接套到其他縣市。

制度長什麼樣子

容積移轉的法源是都市計畫法第八十三條之一，授權內政部訂定辦法；折繳代金規定在都市計畫容積移轉實施辦法第九條之一。這一條講了四件事：

• 代金金額由直轄市、縣（市）主管機關委託三家以上專業估價者查估後評定；必要時查估工作得由主管機關自行辦理。
• 查估所需費用，由接受基地所有權人或公有土地地上權人負擔。
• 代金應專款專用，用於取得與接受基地同一主要計畫區內的私有都市計畫公共設施保留地。
• 同一主要計畫區內沒有公共設施保留地可供取得時，不得以代金方式申請移入容積。

最後一條常被忽略：代金不是想繳就能繳，制度上它是政府取得公保地的財源，沒有標的可買就不成立。

可以移入多少容積

同辦法第八條規定，接受基地的可移入容積以不超過基準容積的百分之三十為原則。位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區者，得酌予增加，但不得超過百分之四十。

容積代金試算前，先確認哪四件事？

地方制度如何影響估價，可延伸閱讀容積代金的地方適用差異；需要進一步理解計價方式，可看容積代金的估價方法。

用移入前後價差估價時，差額代表什麼？

若案件適用的規定採移入前後基地價差方式，核心是比較移入容積帶來的基地價值變化。 容積增加可能提高可售面積與收益，也可能增加工程成本、工期及銷售風險，因此不能只按增加的坪數乘上房屋售價。

本情境的代金估價差額 ＝ 含容積移入之基地價格 − 未含容積移入之基地價格

兩個方案的容積組合須依適用規定列明。法定容積、其他獎勵容積及本次移入容積應分開說明，不能把不同項目的價值增益全部算進本次差額。

比較時須維持相同價格日期，以及一致的市場資料、估價方法與基本假設；移入後若合理改變樓層、地下開挖或車位配置，應連同對應成本及收益說明，不能假設設計和成本都不會改變。

情境範例：3 億元減 2.6 億元，還要另付查估費嗎？

以下是假設採前後價差方式的教學範例，不是實際委託案例或代金報價。 假設同一基地、同一價格日期，依適用規定及本次申請量估得：

• 含容積移入之基地價格：3 億元。
• 未含容積移入之基地價格：2.6 億元。
• 本例估價差額：3 億元 − 2.6 億元 ＝ 4,000 萬元。

4,000 萬元僅用來說明價差，不是全國適用標準，也不代表主管機關最終評定金額。若申請量、設計、價格日期或地方計價規定改變，須依新條件評估，不能按本例等比例放大。

代金與查估費是不同項目。 代金是依評定結果繳納的金額；查估費是辦理估價所需費用，依法由接受基地所有權人或公有土地地上權人負擔，應另核對主管機關作業及收費安排。若另委託申請或顧問服務，則依契約確認範圍及費用，不能假定已含在代金內。

三個常見誤解

「代金是按公告現值算的。」 不是。實施辦法第九條的公告現值比值公式，算的是實體移轉時送出基地能換到多少容積；代金走的是第九條之一，由估價者查估評定，兩條路不同。

「可以移入四成容積。」 原則是三成。四成是特定地區（整體開發、都市更新、面臨永久性空地等）才得酌增的上限，不是通案數字。

「繳了代金，錢會被拿去做別的。」 第九條之一第二項明定專款專用，且限於取得同一主要計畫區內的公共設施保留地。

洽詢時可以先準備的東西

• 接受基地的地號、面積、使用分區與基準容積
• 預計申請移入的容積比率，以及是否併有其他獎勵容積
• 都市設計審議或都市更新事業計畫的核定內容
• 建築設計圖說：樓層數、各層用途、地下開挖層數與車位配置
• 是否同時申請增額容積或其他需另行折繳代金的項目

可移入比率、申請程序與估價作業細節，各直轄市、縣（市）另訂有規定，內容不盡相同，應以接受基地所在地當期規定為準。實際代金金額以主管機關評定結果為準。