容積獎勵、容積移轉、容積代金差在哪？

要分清楚這些名詞，我們可以先看容積從哪裡來，再看如何取得。容積獎勵與容積移轉是兩種不同的容積來源，容積代金則是容積移轉的一種繳納方式。簡單說，採用代金方式，就是不另找送出基地，而是直接繳款給主管機關。釐清這個關係後，再看各自適用的法源、取得條件、上限與共同負擔款別，就比較容易理解。

從表中可以看出，容積從哪裡來、可以取得多少，以及要支付多少費用，是不同的問題。獎勵項目與額度可參考〈都市更新的容積獎勵，上限怎麼算？〉。以下我們先從容積移轉與代金談起，再看都更區內移轉的特別規定，以及上限與共同負擔如何認列。

容積移轉怎麼移，又能移入多少？

理解容積移轉，可以依序看送出基地、接受基地，再看移入量的換算與上限。並非所有土地都能送出容積，容移辦法第6條將送出基地限於三類：

• 都市計畫表明應予保存，或縣市主管機關認定有保存價值的建築所定著的土地。
• 為改善都市環境或景觀，提供作公共開放空間的可建築土地。土地須坵形完整，面積不小於500平方公尺；但因法令變更而不能建築，或經勘定無法合併建築的小基地除外。
• 私有都市計畫公共設施保留地，但不含都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者。

那麼，容積可以移到哪裡？接受基地以同一主要計畫地區內的其他可建築用地為限（第7條）。送出基地可以分次移轉，但第二類公共開放空間土地除外；接受基地則可在上限內，分次移入不同送出基地的容積（第10條）。接受基地若因基地條件限制，用不完已移入的容積，可以再移轉一次，並以一次為限（第11條）。

移入量的換算公式（第9條）如下：

接受基地移入的容積＝送出基地面積×（申請當期送出基地公告土地現值÷申請當期接受基地公告土地現值）×接受基地容積率

送出基地屬第一類（保存建築）者，再乘〔1－（送出基地現已建築容積÷送出基地基準容積）〕。

假設例：送出基地面積為500平方公尺，公告土地現值為每平方公尺20萬元；接受基地公告土地現值為每平方公尺40萬元，容積率為300%。移入容積＝500×（20÷40）×3＝750平方公尺。

也就是說，送出基地的面積不會直接等於移入容積，還要透過兩地的公告土地現值比值與接受基地容積率換算。算出移入量後，仍要看接受基地的容積移入上限。依第8條，接受基地可移入容積，以不超過其基準容積30%為原則；位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區的接受基地，最高不超過40%。

假設接受基地基準容積為3,000平方公尺，一般上限就是900平方公尺，都更地區最高則為1,200平方公尺。這裡算的是接受基地最多能移入多少容積，與前面的移入量換算公式要分開理解。

折繳代金怎麼辦理？臺北市有哪些規定？

折繳代金讓接受基地可以透過繳款取得移入容積，但這筆款項有明確的用途與適用條件。依容移辦法第9條之1，接受基地可用折繳代金的方式移入容積，代金由縣市主管機關委託三家以上專業估價者查估後評定，費用由接受基地所有權人（或公有土地地上權人）負擔。代金必須專款專用，用於取得與接受基地同一主要計畫區內的第三類（私有公共設施保留地）土地。如果同一主要計畫區內沒有這類土地可供取得，就不得以代金方式移入容積。

臺北市對移入方式另有規範。依容積移轉審查許可自治條例第2條之1，接受基地移入容積的方式，限於繳納容積代金、臺北市歷史建築所定著的私有土地，以及依第4條贈與私有公共設施保留地三種。其中，移入容積量須有50%以上以繳納容積代金辦理。代金同樣由三家以上估價者查估，費用由接受基地所有權人負擔；代金收入則優先用於取得私有公共設施保留地及都市建設。

那麼，代金額度什麼時候會確定？依臺北市費用提列總表（113年10月版）說明十九註1，代金額度須經三家查估、估價工作小組、容積代金審議委員會評議，再報市府核定，時點一般在事業計畫報核之後。因此，擬訂權利變換計畫時，會先以評價基準日的「容積市場價格」暫估，之後再以市府核定的額度為準。

新北市 TOD 增額容積的增額容積價金、公益性設施與公共停車位，見〈新北市 TOD 增額容積要繳哪幾筆錢？公益設施與公共停車位怎麼處理？〉。

都更區內的容積移轉有什麼不同？（條例第66條）

都更區內的容積移轉，另有適用對象與準用範圍的規定。更新地區內的公共設施保留地、依法或都市計畫表明應予保存的建築所坐落的土地或街區、縣市主管機關認定有保存價值及依第29條審議保留的建築，以及其他為促進更有效利用的土地，其建築容積可一部或全部移轉到其他建築基地（條例第66條）。與一般容積移轉相比，主要差異如下。

換句話說，都更區內移轉雖然同樣涉及容積移入，但不能直接套用一般容積移轉的全部規定。專書所載的處理原則還有兩點。接受基地以權利變換實施重建者，須先擬訂事業計畫報核、表明採權利變換方式並取得法定同意比例，才具備申請資格（內政部103年7月9日台內營字第1030199338號函）。送出基地與接受基地都在同一更新單元內時，則不必再取得公共設施保留地全體所有權人同意，因為權利變換案件依條例強制實施（營建署110年12月24日函）。

容積上限為什麼要分開看？

談容積上限時，要先分清楚使用分區容積上限與更新獎勵上限。兩者各有計算範圍，不能只看一個總數。臺北市開發許可另有優惠容積與回饋規定，也要分別理解。

先看使用分區容積上限。都市計畫法臺灣省施行細則第34條之3，將「依本法第八十三條之一規定可移入容積」排除在外。該條對都市更新地區所訂的上限，是1.5倍法定容積，或0.3倍法定容積加原建築容積，移入容積則另行計算。新北市施行細則第47條也有同樣的排除規定。

再看更新獎勵上限，依都市計畫容積移轉辦法移入的容積，不包括在獎勵上限內。條例第66條的移入容積，也不包括在內。不過，專書引述的函釋提醒，性質相同的土管獎勵項目，仍須納入更新獎勵上限。

至於臺北市開發許可，土管自治條例第80條之2優惠容積併同其他法規獎勵容積（不含都市更新獎勵容積），額度以基準容積50%為限（臺北市建築基地開發許可回饋辦法第5條）。這個50%指的是容積額度。另一個50%則是回饋比率：土管第80條之2規定，因優惠容積率所增收益，扣除營建及管銷成本後的淨利益，須提供市政府50%作為回饋（114年7月9日修正版）。兩個「百分之五十」的分母不同，不能互相取代。

值得注意的是，修正前已申請或已核定的案件如何過渡，主管機關未見明文。回饋金屬於共同負擔中市府核定的費用，估價時依核定數額計入。

這些費用在共同負擔表上如何認列？

同樣與取得容積有關，費用在共同負擔表上的歸類卻不一定相同。權利變換實施辦法第19條第1項逐款列出共同負擔範圍，其中第9款是「申請各項建築容積獎勵所支付之費用」，指申請各項建築容積獎勵所需的費用及委辦費，且未納入本條其餘各款的費用。第10款則是「申請容積移轉所支付之容積購入費用及委辦費」。臺北市費用提列總表（113年10月版）的認列方式如下。

也就是說，看到代金或價金的名稱，還要回到取得容積的制度，才能理解它應列在哪一款。兩款都要求實施者在事業計畫報核時，檢附取得容積前、後的效益分析，分別呈現全案、地主與實施者的效益，供審議會判斷費用提列是否合理。臺北市通案審議原則另規定，容積移轉費用列入共同負擔時，事業計畫須納入「有無容積移轉」兩種情形下的共同負擔比率與權利人分配權益差異分析，並告知所有權人。審查期間若因故無法申請容積移轉，則須重行公開展覽。

融資方面，金管會109年5月18日金管銀法字第1090134231號函列示，實施者辦理容積移轉（或代金）的費用，於事業計畫報核後，銀行放款可不計入銀行法第72條之2限額。

哪些說法容易讓人誤解？

讀到這裡，我們可以用幾個常見說法，重新整理容積來源、數量與費用之間的關係。這些概念看似接近，實際上各有不同的計算與適用規定。

「獎勵和移轉都是容積，加起來算就好。」 兩者的來源、費用與共同負擔款別都不同，事業計畫須分別列示。獎勵有自己的1.5倍等上限，移轉則依容移辦法，有自己的30%或40%上限。因此，計算時要先分清楚各自適用的範圍與上限。

「代金是按公告現值算的。」 公告現值比值用在實體移轉的公式中，換算的是移入容積量。代金則依第9條之1，由主管機關委託三家以上專業估價者查估後評定。簡單說，容積量的換算與代金金額的評定，是不同的事情。

「繳代金比較快，隨時想繳就能繳。」 能否採用代金方式，仍受到土地取得條件的限制。同一主要計畫區內若沒有私有公共設施保留地可供取得，依法就不得以代金移入容積。

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本文依都市更新條例、容積移轉實施辦法與臺北市規定撰寫；其他縣市的代金制度與可移入比率，以當地規定為準。