銷坪比指不含車位的銷售面積與總容積樓地板面積的比值，用來連接建築規劃中的容積量體與可銷售面積。判讀時要先確認面積口徑，不能只看比值高低。
它在把哪兩件事接起來
容積樓地板面積是法規給的量體，寫在建造執照的容積計算裡；銷售面積則是產權登記後賣得掉的面積，也就是專有部分加上共有部分持分。兩者不相等，銷坪比就是兩者的倍數。
分子刻意不含車位：車位有自己的面積與單價，混進來比值就沒有意義。
銷坪比怎麼算？用一組面積看清楚
以下是為說明計算口徑而設定的假設範例，並非宇豐實際案件。假設規劃面積與產權計算表已分別核對，面積都以平方公尺計：
| 項目 | 假設面積 | 在本例中的用途 |
|---|---|---|
| 總容積樓地板面積 | 1,000 平方公尺 | 銷坪比的分母 |
| 專有面積 | 1,050 平方公尺 | 不含車位銷售面積的一部分 |
| 不含車位的公共設施面積 | 350 平方公尺 | 與專有面積相加 |
| 另列的車位面積 | 200 平方公尺 | 本例不計入銷售面積及公設比的計算 |
- 不含車位的銷售面積：1,050 ＋ 350 ＝ 1,400 平方公尺。
- 銷坪比：1,400 ÷ 1,000 ＝ 1.4 倍。
- 依本文口徑計算的公設比：350 ÷ 1,400 × 100% ＝ 25%。
同一組資料可以同時計算這兩個比值，但只有公設比 25%，仍不能推回銷坪比 1.4 倍，因為還缺總容積樓地板面積。這裡的 1.4 倍與 25% 都只是教學假設，不是合理區間、設計目標或地方審查標準。
實際面積不能只由一個倍率倒填。不動產估價技術規則第七十四條要求依建照、建築設計圖說等資料估算可銷售面積；尚未取得相關許可時，須依適用法令與最有效使用等條件估算，並詳列計算式。車位及其共用部分如何列計，也應回到個案的面積計算與登記資料核對。
SALES AREA RATIO / AREAS
一組面積，算出兩個分母不同的比值。
沿用本篇假設例：總容積樓地板面積1,000、專有1,050、不含車位公設350、另列車位200，單位平方公尺。
分母：總容積樓地板面積
1,000平方公尺
法規給的量體，寫在建造執照的容積計算裡。
銷坪比的分母。
分子：不含車位的銷售面積
1,400平方公尺
專有 1,050 ＋ 公設 350 ＝ 1,400；車位 200 另列，不計入。
車位有自己的面積與單價，混進來比值就沒有意義。
同一組資料，兩個比值
1.4倍 ／ 25%
銷坪比 1,400 ÷ 1,000；公設比 350 ÷ 1,400。
兩個比值的分母不同。
銷坪比把建照的容積量體接到賣得掉的面積：1,400 ÷ 1,000 ＝ 1.4 倍。公設比 25% 的分子分母都在銷售面積裡，所以只有公設比，推不回銷坪比。
假設教學情境，並非宇豐實際案件。直條與橫條共用同一零點與尺度（1,400平方公尺＝滿高／滿長）。1.4 倍與 25% 只是教學假設，不是合理區間、設計目標或地方審查標準。
估價為什麼需要這個數字
不動產估價技術規則第七十條的土地開發分析法，是估算開發後的總銷售金額，扣除直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前的土地價格。
第七十一條把程序拆成八個步驟，第四步是估算開發或建築後可銷售的土地或建物面積，第五步才估算總銷售金額。從容積走到可銷售面積的那一步，靠的就是銷坪比。這個數字抓錯，總銷跟著錯，反推出來的地價也錯。
可銷售面積與總銷在土地開發分析法中怎麼定，見〈土地開發分析法的總銷、營造施工費與間接成本怎麼定？〉。
和公設比不是同一個東西，也不能互推
以本文排除車位的口徑計算，公設比等於不含車位公共設施面積，除以「專有面積加不含車位公共設施面積」。
兩個比值的分母來自不同的面積體系：
- 銷坪比的分母是總容積樓地板面積，屬於建照的容積計算。
- 公設比的分母是登記後的產權面積。
中間還隔著量測方式的差異：建築規劃面積與產權登記面積，可能因陽台、露台及共用部分的量測與列計方式而不同。所以不能只靠公設比回推出銷坪比。
SALES AREA RATIO / COMMON AREA RATIO
公設比都是 25%，銷坪比卻可以不同。
兩組假設面積，公設比相同；分母換成總容積樓地板面積後，銷坪比一個是 1.4 倍、一個是 1.2 倍。
本篇假設例
1.4倍
公設比 350 ÷ 1,400 ＝ 25%；銷坪比 1,400 ÷ 1,000 ＝ 1.4 倍。
與上一張圖同一組數字。
假設例乙
1.2倍
公設比 300 ÷ 1,200 ＝ 25%；銷坪比 1,200 ÷ 1,000 ＝ 1.2 倍。
圖內另設的假設例，正文未列，只為對照。
公設比裡沒有容積
缺總容積樓地板面積
公設比的分子、分母都是產權面積；總容積樓地板面積只出現在銷坪比的分母。
建築規劃面積與產權登記面積的量測方式也可能不同。
只知道公設比 25%，還缺總容積樓地板面積，所以推不回銷坪比；要回到建照的容積計算與產權計算表核對。
假設教學情境，並非實際案件；假設例乙為圖內另設。兩張直條圖與上一張圖共用同一零點與尺度（1,400平方公尺＝滿高）；第三格是公式結構示意，方框大小不代表面積。
數值由誰決定
銷坪比、公設比及車位面積應先與建築規劃及產權計算表核對。申請人提供的數值若有錯誤或顯不合理之處，須先釐清說明，再由估價師依市場資料檢驗，不能直接沿用。
容移前後的計算口徑、顯示位數及協調程序，須符合案件所在地當期適用的作業規定與報告格式。
容移前後為什麼要求銷坪比相同
以新北市容積移轉估價的規劃比較為例，容移前後採相同實設建蔽率，減少的容積原則上由頂層依次遞減，並使調整後面積與容積移入後具有相同銷坪比；地下室開挖率也盡量維持接近，不同時須說明理由。這些比較條件仍須依個案適用的地方作業規定確認，不能直接套用至其他案件。
銷坪比若不鎖住，容移前的量體可以被調鬆或調緊，兩個地價的差額就不再純粹反映移入容積的價值。
看到「坪效」，先確認計算口徑
「坪效」在不同使用情境中可能指不同指標，應先問清楚分子與分母各是什麼。每坪售價、每坪租金與每坪營業額，單位與用途都不同，不能直接拿來比較，更不能在未定義前就當成銷坪比使用。
「銷坪係數」就是銷坪比嗎？
先看文件的定義，不能只憑名稱認定相同。 若該文件的分子是不含車位的銷售面積、分母是總容積樓地板面積，才與本文的銷坪比口徑一致；若分母改用基地面積、總樓地板面積，或分子包含車位，即使也稱「銷坪係數」或「坪效」，也不能直接比較。
核對時至少確認三件事：分子、分母，以及車位與共用部分的列計方式。不同文件的數字要比較，應先統一口徑；本文不將這些名稱宣稱為通案同義詞。
SALES AREA RATIO / DEFINITION
看到「坪效」或「銷坪係數」，先問三件事。
名稱相同，不代表分子、分母相同；確認口徑之前，不能當成銷坪比使用。
分子是什麼？
分子是不含車位的銷售面積，才與本文口徑一致。
每坪售價、每坪租金與每坪營業額，單位與用途都不同。
分母是什麼？
分母改用基地面積或總樓地板面積，即使同樣叫「坪效」，也不能直接比較。
先看文件的定義，不能只憑名稱認定相同。
車位與共用部分怎麼列計？
車位及其共用部分如何列計，回到個案的面積計算與登記資料核對。
不同文件的數字要比較，應先統一口徑。
分子是不含車位的銷售面積、分母是總容積樓地板面積，才與本文的銷坪比口徑一致；分母或車位列計不同，就不能直接比較。
✓ 表示與本文口徑一致，✕ 表示不能直接與本文的銷坪比比較，並不表示該文件算錯。本文不將「坪效」「銷坪係數」宣稱為通案同義詞。
三個常見誤解
「銷坪比越高越好。」 它是規劃結果的描述，不是績效分數；容積移轉案件甚至要求前後相同。
「有公設比就能算出銷坪比。」 分母不同、量測基準不同，換不過來。
「應該有一個標準區間可以套。」 這個比值隨產品類型、車位配置與地下開挖而變動，沒有通案數字。
洽詢前可準備的資料
- 產權計算表與建造執照的容積計算表
- 各層平面圖：用途、地下開挖層數與車位數
- 容積獎勵與容積移轉的核准量體
- 容積代金案件另備都市設計審議核定報告書的移入前後樓地板面積
各直轄市、縣（市）對參數採用與報告書格式另訂有作業規定，內容不盡相同，應以基地所在地當期規定為準。