土地開發分析法的公式裡，S、C、M 三個數字都有條文或公報可以追：S 是可銷售面積乘以推定單價的加總，依第74、75條；C 是營造或施工費，查全聯會第四號公報的標準表；M 是間接成本，依第76、77條。公式本身與程序八步，見〈土地開發分析法在算什麼？公式怎麼來、程序怎麼走、什麼時候用？〉，本文專講這三個數字怎麼定。
開發內容與可銷售面積怎麼定？
第74條給了兩條路：一是依建造執照及建築設計圖說，或土地開發許可文件及規劃配置圖計算；二是還沒有這些文件時，按相關法令規定下最有效使用的狀況，參酌土地地形、地勢與當地市場狀況估算。不論走哪一條，條文都要求：
「前項可銷售面積之計算過程應詳列計算式以便校核。」
第十五號公報的估算原則整理如下：
| 情形 | 公報的做法 |
|---|---|
| 已領得建照，或已通過都市設計、都市更新事業計畫審議 | 依建照或建築設計圖說、規劃設計圖面積為計算依據 |
| 已送件但尚未核發建照或審議尚未通過 | 得依委託者提供的申請圖面及設計面積，但須檢視是否符合建築相關法令 |
| 前兩種情形都要再看 | 建照規劃內容是否符合市場可行性；違背最有效使用的部分要調整，並在報告書敘明理由與調整內容 |
| 未取得建照或土地開發許可文件 | 按相關法令規定下最有效使用的狀況，參酌地形、地勢與當地市場狀況估算 |
| 以建築規劃面積推算可銷售面積 | 要考量登記面積與規劃面積的差異，以及市場可接受的合理公設比、銷坪比或可銷售樓地板指數 |
這張表有兩個提醒。第一，圖說上的面積不等於可以拿去乘單價的面積，登記面積、公設比與銷坪比的差異，要在可銷售面積這一步處理，公設比與銷坪比的分母不同，見〈銷坪比是什麼？和公設比、坪效差在哪？〉。第二，委託人提供建照或尚未核定的計畫當作估價基礎時，公報要求報告書註明資料來源，並提醒使用者未來實際開發內容有不確定性。
還要分清楚：總營造面積是「蓋了多少」，含地上層、地下層與柱牆，用來算 C；可銷售面積是「能賣多少」，用來算 S，兩者不能混用。第四號公報另註明標準表的面積口徑，已登記者以登記面積為準，未登記者依第7條、第74條估算可銷售面積；查公報單價時，要留意單價和所乘面積的口徑一致。
如果開發的是土地而不是建築，可銷售土地面積依核定的計畫書、已送件未核定的計畫書，或都市計畫書圖、分區管制規則、非都市土地使用管制規則等法令決定。
有三件事會改變「能開發多大」，各有專文，這裡只列依據：基地太小、達不到最小建築基地規模或畸零地自治條例規定而影響允建容積時，第十五號公報允許評估與鄰地合併開發並考量整合時間成本（見〈土地開發分析法怎麼用在基準地？基地太小、容積不符怎麼處理？〉）；有符合條件的獎勵時，最有效使用要把獎勵納入，若有成本支出，要列為估價條件並列入成本（見〈同樣土地坪數，為什麼價格不同？使用分區與容積怎麼看？〉）；現況容積超過法定容積時，技術規則第102條要求以實際建築使用合法部分之現況估價，並敘明法定容積對估值之影響。
總銷售金額怎麼定？
第75條的結構很簡單，第一項寫算法：
「開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。」
第二項要求各部分單價不同時，詳列各部分面積及適用的單價。第三項規定單價怎麼來：
「前項銷售單價應考量價格日期當時銷售可實現之價值，以比較法或收益法求取之。」
公報進一步說，不同產品（住宅、店面、車位）要分別乘各自單價再加總，並且蒐集當地同期（價格日期當時）的預售屋、新成屋與停車位交易價格或租金。
假設例：住宅1,000坪、每坪60萬元，店面100坪、每坪120萬元，車位100個、每個250萬元。住宅60,000萬元，店面12,000萬元，車位25,000萬元，總銷S＝97,000萬元。若住宅單價多估1萬元，S 多1,000萬元。
這組數字是假設，不是市場單價。單價要按產品分開定：住宅常因景觀與採光，高樓層較高；店面看人流與可及性，通常以一樓為準；車位按「個」計價，不能用面積乘住宅單價，也不能漏列。各戶單價怎麼從比準戶推出，見〈比準戶、比準層與樓層效用比是什麼？總銷金額怎麼推出來？〉。
價格日期當時可實現的單價，要怎麼落實？公報列了四種決定方式，除了依第75條用比較法或收益法，還可以基於下列條件：
| 方式 | 意思 |
|---|---|
| 假設建物興建完成 | 以價格日期當時假設已完工的新成屋價格 |
| 預售方式 | 以預售銷售到完工交屋期間，計算價格日期當時的銷售價格 |
| 收益性不動產 | 以假設價格日期當時興建完成、正常營運的折現現金流量現值為可實現價格 |
| 土地成熟度修正 | 預期建築基地假設土地已開發完成，經成熟度修正後的銷售價格 |
成熟度修正在公報注意事項有專點：它考量土地地區開發完成後，到區域發展成熟所需時間內的價格變動。涉及三個量：預估區域發展成熟後土地可實現銷售價格（PN）、合理年投資報酬率（Y）、至區域發展成熟可能經歷的時間（n）。公報規定 PN 以當地或鄰近成熟地區地價評估，Y 可參考技術規則第43條，n 可參考鄰近同類型開發區實際發展狀況，或開發計畫書預期的發展狀況。這三個量怎麼組成算式，請讀公報該點原文，本文不改寫。
TOTAL SALES / BY PRODUCT
總銷是怎麼一項一項加出來的？
沿用本篇假設例：住宅、店面按坪計價，車位按個計價，各乘各的單價再加總。
住宅
60,000萬元
1,000坪 × 60萬元＝60,000萬元。
假設單價，不是市場行情。
店面
12,000萬元
100坪 × 120萬元＝12,000萬元。
假設單價，不是市場行情。
車位
25,000萬元
100個 × 250萬元＝25,000萬元。
假設單價，不是市場行情。
加總得 S
97,000萬元
60,000＋12,000＋25,000＝97,000萬元。
住宅單價多估1萬元，S 就多1,000萬元。
總銷不是一個總價乘一個折扣，而是每種產品「面積或個數 × 推定單價」的加總；任何一項單價高估，都會直接墊高 S。
假設教學情境，單位萬元。四根直條共用同一零點與尺度（97,000萬元＝滿高）；第四根依三項金額堆疊。
直接成本：營造或施工費怎麼查？
C 就是第76條的直接成本，即營造或施工費。第53條規定營造或施工費包含八項：直接材料費、直接人工費、間接材料費、間接人工費、管理費、稅捐、資本利息、營造或施工利潤。
第54條讓估價師擇一求取：
| 方法 | 做法 | 條文 |
|---|---|---|
| 直接法 | 調查材料種別、品級、數量及勞力，以所在地區價格日期的單價為基礎計算 | 第54、55條：淨計法、單位工程法 |
| 間接法 | 選同一供需圈內的比較標的或標準建物，比較營造或施工費的條件差異後調整 | 第54、56條：工程造價比較法、單位面積（或體積）比較法 |
間接法的標準建物，第56條第3項說明了標準表的來源：
「前項營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會（以下簡稱全聯會）按不同主體構造種類及地區公告之。未公告前，應依直轄市或縣（市）政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。」
全聯會公報第四號就是這張標準表（現行版本113年12月6日發布，單價的物價基期為113年11月）。公報說明事項的查表順序整理如下。表中不列單價與加價數字，請查公報對應的說明事項：
| 順序 | 要判斷的事 | 查公報四「營造或施工費標準表」說明事項第幾點 |
|---|---|---|
| 1 | 面積口徑：已登記者以登記面積，未登記者依第7、74條估算可銷售面積 | 1 |
| 2 | 用途是否在表內：辦公室、住宅、工廠、倉庫適用；旅館、醫院等另訂或依地方標準單價表 | 2、3 |
| 3 | 鋼筋混凝土造的住宅、辦公室，以當地新建建物平均房價水準判定 | 4 |
| 4 | 樓層數定上下限範圍；鋼骨造或鋼骨鋼筋混凝土造另有加計規定 | 5 |
| 5 | 地下樓層數與增減部分的調整 | 6 |
| 6 | 樓高超過或低於標準的調整 | 7 |
| 7 | 地下室以連續壁施工的加計；五層以下建築裝設昇降設備的調整 | 8、9 |
| 8 | 兩種以上構造或樓層的加權 | 10 |
| 9 | 特殊情形（共十四項，見下） | 13 |
| 10 | 物價指數調整 | 14 |
| 11 | 車位型式、建物規模過大過小、超過表列最高層數 | 15、16、17 |
說明事項11與12還說明了表中單價已包含什麼：施工者的八項成本都在內，也已反映結構、機電與裝修成本，這也是第53條八項的來源。其中物價指數調整，公報寫的是「得」依勘估建物所在地直轄市、縣（市）政府公布的營造工程物價指數建築工程類調整，沒有強制。做法是基期單價乘以價格日期指數與基期指數的比值。
說明事項13的十四項特殊情形，包括減震隔震、綠建築與智慧建築標章、特殊外牆、特殊地形地質、逆打與特殊工法、太陽光電設備、開發前既有建物的結構加強或拆改等。公報規定估價師得參酌施工成本或委託者提供的資料，視情況列計；列計時應在報告書敘明。成本法的第64條規定：
「因特殊狀況致土地或建物投資無法產生相對正常報酬之成本，於成本估價時得不予計入或於折舊中扣除，並應於估價報告書中敘明。」
公報也提醒適用成本法時要考量這一條。讀報告時，看這十四項採用了哪些、依據為何、有沒有敘明。
CONSTRUCTION COST / LOOKUP ORDER
營造單價要依什麼順序查公報？
把全聯會第四號公報營造或施工費標準表的說明事項，整理成四段閱讀順序。
先定口徑
1～3點
面積用登記面積或估算可銷售面積；用途在不在表內。
旅館、醫院等另訂或依地方標準單價表。
查基本單價
4～6點
依當地新建房價水準、地上樓層數與地下樓層數定範圍。
鋼骨造另有加計規定。
加計與調整
7～10、13點
樓高、連續壁、昇降設備、兩種構造加權、十四項特殊情形。
列計特殊情形要在報告書敘明。
時間與規模
14～17點
「得」依營造工程物價指數調整到價格日期；再看車位型式與規模。
指數線為示意，不代表實際指數。
查表不是翻到單價就用：口徑、用途、房價水準、樓層、加計與時間調整，每一步都會改變 C，也都應寫進報告書。
順序示意，點次依公報四說明事項；圖中不列任何單價或加價數字，數字請查公報原文。
間接成本有哪些？費率怎麼訂？
第76條把間接成本分四項：規劃設計費，廣告費與銷售費，管理費，稅捐及其他負擔。
| 項目 | 怎麼算 | 依據 |
|---|---|---|
| 規劃設計費 | 依第57條、第78條：按內政部所定建築師酬金標準表及縣市建造執照工程造價表計算，或按實際營造施工費推估 | 第57、78條 |
| 廣告費、銷售費、管理費、稅捐 | 按總銷售金額乘以全聯會公告的相關費率 | 第77條，費率見公報四第二節 |
| 其他負擔 | 依實際情形敘明，列在稅捐及其他負擔項下，分別列計 | 公報十五壹八、貳六 |
第57條寫的是「按實際營造施工費之百分之二至百分之三推估之」，這是條文，不是公報數值。廣告、銷售、管理與稅捐的費率，第77條寫明由全聯會定期公告，公報四第二節給出各費目的區間，並明文因情況特殊並於報告書敘明者不受限。區間數字請直接查公報，本文不列。管理費分不含與含公寓大廈公共基金兩種情形，稅捐也可以就地價稅、營業稅等按實際情形估算。
「其他負擔」是爭議常出現的地方。公報十五壹八列了可加計的費用：土地開發過程繳納政府的代金、地上物拆遷補償費、建築過程增加的停車位代金、移入或增額容積購買成本或代金、景觀規劃費、綠建築或智慧建築顧問費、其他實際發生費用。最後一款要求：以上各項代金、支付費用或時間成本，都要說明計算基礎。停車位代金則依各直轄市、縣市政府的計算公式（公報十五貳七）。容積移轉代金如何用土開法評，見〈容積移入前後的地價，要用什麼方法評？〉。
INDIRECT COST / BASES
間接成本各項，乘的是哪個基數？
第76條把間接成本分四項，但它們的計算基數不一樣。
規劃設計費
C× 2%～3%
第57條：依建築師酬金標準表及地方政府建造執照工程造價表計算，或按實際營造施工費的2%～3%推估。
這是條文數字，不是公報數值。
廣告、銷售、管理、稅捐
S× 費率
第77條：按總銷售金額乘全聯會公告的費率。
費率區間請查公報四第二節，本圖不列。
其他負擔
實際情形
代金、拆遷補償、容積購買成本等，依實際情形列計。
每一項都要說明計算基礎。
規劃設計費跟著營造施工費走，廣告、銷售、管理與稅捐跟著總銷走；所以總銷變動時，M 也會跟著變。
基數示意。第一格色塊依3%比例繪製；第二格分隔線只表示「分項乘費率」，不代表費率大小。
常見問題
營造單價一定要用公報表嗎？
不一定。第54條讓估價師在直接法與間接法之間擇一。公報四是第56條第3項所稱的標準表，間接法可採類似的比較標的或標準建物；採標準建物時，依據就是這張標準表。表內用途以外、特殊情形、規模過大過小等，公報也允許敘明理由調整。重點不在用不用這張表，而在報告書有沒有交代查表的每一步。
廣告費、管理費要乘總成本，還是乘總銷？
土地開發分析法依第77條乘總銷售金額。成本法的第61條寫的是總成本。公報四第二節的費率基數寫成總成本或總銷售金額，兩種情形共用，所以要先確認自己在用哪一種方法，基數就跟著方法走。
下一步讀什麼？
- 〈土地開發分析法的資本利息綜合利率與利潤率怎麼取？〉：i 與 R 兩個參數。
- 〈土地開發分析法怎麼用在基準地？基地太小、容積不符怎麼處理？〉：基準地情境。
- 〈容積移入前後的地價，要用什麼方法評？〉：容積移轉前後怎麼用土開法。
本文依不動產估價技術規則第53至57、64、74至78條、全聯會第四號公報（113年12月6日發布）與第十五號公報（112年10月19日發布）撰寫；各縣市作業要點另有規定者，以當地規定為準。