都更基地越大越好嗎？從容積、規劃與分配看適當規模

都市更新時，地主常面臨一個選擇：以目前已整合的範圍推動，還是再納入鄰地，做成更大的基地？

擴大基地通常有助於改善開發條件，例如爭取符合條件的容積獎勵、增加建築配置彈性，以及改善地下室停車與施工安排。但規模擴大到一定程度後，額外增加的效益可能逐漸減少，整合時間、資金負擔與完工後的管理成本，卻可能繼續增加。

擴大整合，要發揮「一加一大於二」的效益。 對個別地主而言，只要擴大後自身利益不低於原方案，就值得進一步衡量：增加的利益與品質改善，是否值得投入額外的整合時間。

我們傾向鼓勵地主整合到能合理規劃、順利施工的適當規模，待共識與財務條件成熟時評估推動。是否繼續擴大，則要具體比較新增土地能解決的問題、創造的價值，以及需要付出的等待與成本。

大、小基地都更，可以先比較哪些條件？

討論之前，要先區分「街廓」「更新單元」與「建築基地」。街廓是否完整、更新範圍如何劃設，以及實際可供建築的基地條件，是不同的問題；面積大，也不代表一定包含完整街廓。

大基地的優勢，如何轉成實際效益？

容積是較容易被注意到的優勢。都市更新建築容積獎勵辦法第15條將完整計畫街廓與重建區段面積規模分列獎勵。擴大範圍若能符合相關條件，就有機會增加獎勵，但仍須核對適用規定及都市更新條例第65條的總量限制，不能把「基地變大」直接換算成固定增加的容積。詳見容積獎勵與總量上限。

容積之外，還要看增加的空間能否改善使用品質。基地適度擴大，建築師通常較有餘裕安排棟距、採光、通風、綠地與人車動線，也較能調整戶型及公共設施的位置。

不過，空間多不等於規劃就好。戶數與電梯是否匹配、住宅與車位是否符合客群需求、公共設施是否值得長期維護，仍須一起考量。從估價的均衡與適合觀點看，土地、建築及設備應彼此配合，產品也要符合區位與市場需求，增加的空間才有機會轉化為價值。

停車格車道坡道梯廳／設備柱位

窄螢幕可左右滑動平面圖；下方依序說明三個重點。

01

坡道與上下層銜接

坡道要與車道、轉彎空間一起安排，不能只把剩餘面積換算成車位。

02

車道與迴轉空間

停車列之間仍要保留通行空間；基地縮小，這些必要空間不會等比例消失。

03

車格與柱位配合

柱、梯廳及設備空間共同影響配置；總面積相同，也可能有不同使用效率。

判斷重點

擴大基地能否改善效率，要看這些空間能否更合理地配合；這張實案圖用來說明配置關係，仍須另比較整合方案的利益與時間。

本圖為解說用簡化重繪，並非現行核准版或竣工圖。

圖解條件與依據

原圖表列49個汽車位，本圖保留其車格配置、坡道、車道、梯廳與設備空間的大致關係，省略尺寸、軸線及編號。牆線及柱位不具施工精度，重點線條僅供閱讀引導，未重做車行軌跡或法規檢討；不據此推算基地整合後的車位增量或坪效增幅。

停車與施工，為什麼會影響產品和成本？

從上方的實案平面圖，可以看到地下室除了車格，還要容納坡道、車道、梯廳及設備空間。這些必要空間如何銜接，正是判斷停車效率的重點。

小基地的限制，往往在地下室特別明顯。車道、坡道及迴轉空間，都要滿足車輛通行與法定要求，不會隨基地縮小而等比例縮小。因此，相同的必要空間，在小基地可能占去較高比例；剩餘範圍再受到柱位、基地形狀等限制，車格就不容易有效配置。相關要求見建築技術規則第60條及第61條。

在部分基地，配置坡道平面車位可能不可行，或必須為少量車位開挖較多地下室，造成效率不佳，因而改採其他停車方式。比較方案時，也要區分「以汽車升降機進出的平面車位」與「機械停車位」，兩者的使用方式不同。

停車條件也會影響產品定位。對重視進出便利、停車尺度及大型車輛使用的高價住宅客群，機械停車位可能降低吸引力，使基地即使位於良好區位，也較難發揮預期的產品價值。這是需要依客群與市場檢驗的條件，不代表所有小基地都無法規劃高品質住宅。

地面上的施工安排同樣重要。基地內若無法設置工務所、暫存材料或安排機具作業，可能需要另租鄰近土地、分批運送，增加調度與施工成本；出入口或施工動線過窄，也可能限制大型機具進出。

擴大基地若能排除這些瓶頸，就有實際效益。但外部道路狹窄，不會因基地變大就自然改善；若擴大後改採更高樓層或更深開挖，增加的工程難度也可能抵銷部分節省。因此，停車與施工的改善，都應回到具體方案檢視，不能僅憑基地面積推估。

甲｜藍綠乙｜暖金長條同尺度，單位：萬元

比較基準

分別更新

全案可分配價值

1,400萬元

兩個獨立方案合計

甲

1,000原有利益基準

乙

400原有利益基準

情境 01

增益較大

全案可分配價值

1,680萬元

增加20%

甲

1,120增加12%

乙

560增加40%

情境 02

增益有限

全案可分配價值

1,500萬元

增加約7.14%

甲

1,000持平

乙

500增加25%

情境 03

新增利益較小

全案可分配價值

1,470萬元

增加5%

甲

980減少2%

乙

490增加22.5%

判斷重點

全案的增益與個人的增益須分開比較。甲要維持原有1,000萬元，在本例比率下，全案須達1,000÷(2/3)＝1,500萬元。

假設算例，非實際案件。分別更新：甲1,000、乙400萬元；共同更新三例假設更新前權值甲500、乙250萬元，比率為2/3與1/3。全案及個別金額均以萬元顯示；長條共用0～1,800萬元尺度。

圖解條件與依據

兩塊基地均假設可獨立更新，以同一價格日期及一致的估價與成本基礎比較，各方案已扣假設共同負擔；未另設定擴大範圍所需的額外等待影響，亦未換算坪數或加入個別增購、差額找補。獨立方案分回金額與共同更新前權值是不同口徑；算例不證明權值比率公平或不公平。分配公式以權利變換為限，完整條件見下文。

擴大基地後，各地主能多分多少？

擴大基地原則上有助改善開發效益，但增加幅度不固定，各地主受益也未必相同。以權利變換方式辦理時，納入新土地後，須依新的評估範圍與條件，重新檢視各筆土地及權利人的更新前權利價值與比率。

原地主最後多分多少，要同時看全案可分配價值增加多少，以及自己在新範圍內的權利價值比率是多少。原有基地的開發優勢，在整合後可能成為整體共同利用的條件；這些優勢如何反映於個別權利價值，是需要仔細檢視的地方。不能只看全案總值增加，就推定每位地主都會等比例多分。相關觀念見合併前、合併後地價。

用數字看：全案增加，不等於每人增幅相同

以下是說明分配關係的假設情境，並非實際案件。比較前提為：

• 適用方式與單位：以權利變換為例，金額均為萬元。
• 比較範圍：甲、乙各有一塊土地，兩塊基地都能獨立更新；各方案以同一價格日期及一致的估價與成本基礎比較。本例僅說明兩位地主的分配關係，未另設定土建不同人等複雜權利情形。
• 金額口徑：可分配價值均已扣除各方案假設的共同負擔，尚未換算選配坪數，也未加入個別增購及差額找補。
• 時間條件：為便於觀察分配關係，本例未另外設定擴大範圍所需的額外等待期間及其價值影響。

甲單獨更新，應分配價值為1,000萬元；乙單獨更新為400萬元，兩案合計1,400萬元。這是接下來衡量整合增益的比較基準。

擴大為共同更新範圍後，假設評估的更新前權利價值為甲500萬元、乙250萬元，合計750萬元，因此甲的權利價值比率為2/3，乙為1/3。

這裡的兩組金額，代表不同的評估內容。 甲、乙單獨更新可分回的1,000萬元與400萬元，是兩個獨立開發方案的分配結果，會受各自規劃、產品價值及成本影響；500萬元與250萬元，則是擴大範圍下假設的更新前權利價值，用來計算共同更新時的分配比率。

因此，前者比例為5：2，後者為2：1，兩者的評估對象與計算內容不同，不必相同。不能以原先分回金額直接取代更新前權值比率，也不能僅因兩組比例不同，就認定任何一方的權值被高估或低估。

依都市更新權利變換實施辦法第15條，本例的個別應分配價值，依更新後總權利價值扣除共同負擔的餘額，乘以個別更新前權利價值比率計算：

個別應分配價值＝全案扣除共同負擔後的可分配價值×個別更新前權利價值比率。

以下維持甲2/3、乙1/3的假設，分別比較三種整合結果：

情境一：兩人都多分，但增加幅度不同

全案可分配價值1,680萬元，甲分得1,680×2/3＝1,120萬元，乙分得1,680×1/3＝560萬元。全案增加20%，甲增加12%，乙增加40%，不是每人都跟著增加20%。

情境二：全案增加，甲的分回金額持平

可分配價值為1,500萬元時，甲分得1,000萬元，與原方案相同；乙分得500萬元，比原方案多100萬元。相較兩案分別更新的結果，增加的100萬元反映在乙的分配金額，甲並未因全案增加而多分。

本例未另設定擴大整合的等待期間，因此這裡的「持平」僅指應分配價值相同。實際整合若需更久，甲還應將尚未反映的等待成本與預期取得的品質改善，一併納入判斷。

情境三：全案仍增加，甲的分配反而減少

可分配價值1,470萬元，比兩案分別更新合計多70萬元；但按2：1分配，甲只有980萬元，比原方案少20萬元，乙則有490萬元，比原方案多90萬元。

三種情境說明：即使擴大後全案有增益，個別地主仍可能多分、持平，甚至少分。實務上，原有基地的開發優勢可能成為整體共同利用的條件；原地主除了看全案增加多少價值，也應確認自身條件與貢獻，如何反映在擴大後的權利價值評估中。

本例的2：1是假設比率，這些數字本身不能證明比率是否公平，也不能據此認定甲的貢獻被低估。 實際案件仍要核對土地條件、價值評估、規劃及共同負擔；不同方案的分回比例，也不能直接當成同一項權利價值比率的升降。

以本例而言，甲要維持原本1,000萬元，擴大後的全案可分配價值須達：

1,000÷(2/3)＝1,500萬元。

高於1,500萬元，甲的應分配價值才會高於原方案的1,000萬元。這只是本例在既定比率與成本假設下的持平門檻；若原方案、權值比率或等待期間改變，判斷也要調整，不能把它視為任何整合方案的通用門檻。

另外，整合增益應與甲、乙分別更新的合計1,400萬元比較，不能只與甲原本的1,000萬元相比，將乙地本身的價值也算成整合創造的利益。

若採協議合建等其他方式，分配須依實施方式與契約另行判讀，不直接套用本例的權利變換公式。

基地過大，需要衡量哪些代價？

當基地已能合理安排建築、停車與施工，再多納入一塊土地，未必能帶來同樣幅度的改善。這時，新增效益可能逐漸遞減，但為整合新增地主、店面、公有地及其他權利關係所需的時間，卻可能繼續增加。

因此，要比較「以現有範圍先做」與「繼續整合」的完整代價，包括資金占用、延後取得房地或收益的影響，以及等待期間的造價與市場變動。同一價格日期是比較基礎，並不代表可以忽略未來時程差異；實際試算應把尚未反映的時間成本納入，同時避免與共同負擔中已計入的利息重複扣除。

完工後的社區管理，也應在規劃時考慮。較多住戶可以分攤部分固定費用，但棟數、設施與使用需求增加，維護及協調工作也可能更複雜。大型社區的規模優勢，應連同長期維護支出及形成共識的難度一起評估。

什麼情況值得繼續整合，什麼時候可以推動？

回到前述算例，情境一、二中，甲的應分配價值不低於原方案，可以進一步衡量增加的利益、品質改善與額外等待是否值得；情境三則提醒，決定擴大前，應先釐清為何全案增加，自己的分配反而減少。

例如，納入側邊鄰地後，原本狹長的基地變得方整，能改善坡道與車格配置，也讓機具進出更順暢，這些都是值得進一步整合的理由。但若主要限制已解決，再擴大帶來的利益有限，卻必須重新協調更多權利關係，就要衡量是否值得繼續等待。

實際比較時，可請建築師提出「目前範圍」「補入關鍵鄰地」「進一步擴大」的初步配置，再一併比較各地主的分配結果與預估時程。若擴大仍有明確效益，就有繼續整合的理由；若新增效益已有限，則可優先評估以已有共識、規劃與財務條件成熟的範圍推動。更新範圍仍須符合相關法規，並兼顧周邊土地的合理利用。