收益法是把勘估標的未來能產生的淨收益資本化，或把各期淨收益及期末價值折現加總，以推算價格的方法。技術規則分直接資本化法與折現現金流量分析法兩種做法，所求得的價格叫收益價格，作業順序固定走六個步驟。
如果把三大估價方法比成武器，比較法像長劍，靠市場成交案例近身比對；成本法像盾牌，在案例不足時提供穩定的基礎；收益法則像弓箭，瞄準的是未來的收益。今天到手的錢可以運用生息，未來才收得到的錢要打折，才能和今天的錢相比，收益法做的就是這件事。拿到一份收益法報告時，照六步逐項核對，就能看出資料、收入、費用、率值各自有沒有交代。
INCOME APPROACH / TWO QUESTIONS
收益會不會停？每年一樣嗎？兩個問題幫你釐清收益假設。
三格是示範情境，不是互斥的適用條件；折現現金流量分析法也可以處理每期相同的收益。
永續、每年相同
直接資本化法：平均一年的客觀淨收益 ÷ 收益資本化率。
第29、30條。一次除出價格，不逐年列。
有期限、每年相同
第47條：收益只有 n′ 年，用年金現值的算式。
期滿有期末價值，得加計其現值並扣處分費用。
逐期變動
折現現金流量分析法：各期淨收益與期末價值逐一折現加總。
第31、32條。得用於以投資為目的之評估。
第28條只列兩種方法；第47條是收益有期限時的計算式，不是第三種方法。三張圖的差別在前提，不在誰比較準。
長條為示意，只表示收益是否持續、是否變動，不代表金額比例。
收益法有哪兩種做法？
技術規則第28條寫得很短：「收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法。」兩種做法的差別，在於看的是「平均一年」還是「逐期現金流」：
| 項目 | 直接資本化法 | 折現現金流量分析法 |
|---|---|---|
| 條文 | 第29、30條 | 第31、32條 |
| 看什麼收益 | 未來平均一年期間的客觀淨收益 | 分析期間內各期淨收益，加上期末價值 |
| 用哪個率 | 收益資本化率 | 折現率 |
| 公式 | 收益價格＝客觀淨收益÷收益資本化率 | P＝各期淨收益折現加總＋期末價值折現 |
簡單說，直接資本化法把收益當成每年一樣的代表值，一次除出價格；折現現金流量分析法則承認收益會逐年變動，所以一期一期折現。要選哪一種，先問兩個問題：收益會不會停？每期收益一樣嗎？第31條第2項另外寫明，折現現金流量分析法得用於以投資為目的之不動產投資評估。至於兩個率值怎麼分、怎麼定，可以讀〈收益資本化率與折現率差在哪？〉與進階篇〈收益資本化率、折現率與期末價值怎麼定？〉。
收益年數有限時，價格怎麼算？
不動產不一定永遠有收益，例如地上權剩餘年期有限。技術規則第47條給了可收益年數為n′年時的計算式：P＝a×[1－1/(1＋r)^n′]÷r，其中a是平均一年期間折舊前淨收益，r是收益資本化率。同條後段還說，期間終止後若有期末價值，收益價格得加計期末價值的現值，期末價值並得扣除處分不動產所需的相關費用。
要注意的是，第28條只列兩種方法，第47條是有限期間的計算式，三者不是三個平行的名稱。下面這個例子讓三種算法用同一個淨收益與同一個示範率值，看看結果為什麼不同：
假設例：年淨收益120萬元，率值一律用4%（示範用，不是建議值）。
算法 算式 結果（萬元） 直接資本化法 120÷4% 3,000.00 有限10年、無期末價值 120×[1－1/1.04^10]÷4% 973.31 有限10年，加期末價值1,000萬之現值 973.31＋1,000÷1.04^10 1,648.87 兩期折現現金流量，期末價值3,000萬 120÷1.04＋120÷1.04^2＋3,000÷1.04^2 3,000.00
換句話說，這四個數字不能比大小。收益是永續還是只有10年、期滿有沒有期末價值，前提不同，答案就不同。第四列剛好等於第一列，是因為期末價值用同一個4%除出來。
值得注意的是，年限拉長時，有限期間的價格會越來越接近永續價格，但每多一年，增加的現值越來越少。以本例4%、每年收益固定且不計期末價值計，10年只有永續價格的32.44%，要77年才達到95%；在這個前提下，比例只看率值與年數，與每年收益多少無關。
ASSUMED CASE / 120 PER YEAR AT 4%
同樣每年120萬元，前提不同，價格差多少？
沿用本文假設例：年淨收益120萬元，率值一律4%。
四種前提，四個答案
前提不同的數字不能比大小。
第四欄剛好等於第一欄，是因為期末價值用同一個4%除出。
年限越長，越接近永續
每年收益固定、有限與永續用同一率值、不計期末價值時，比例只看率值與年數。
年限再加長，現值仍會增加，只是遠期收益貢獻越來越小。
以4%、每年收益固定、不計期末價值計，有限10年只有同率永續價格的32.44%；要到77年才達95%。收益期限是比率值之前就要先確認的前提。
假設例，單位萬元；4%是示範用率值，不是建議值。曲線每2年取一點，比例以完整精度計算後取兩位。
收益法的作業順序有哪六步？
收益法其實在回答三個問題：這個不動產一年能收多少、為了維持收入要花多少、承擔這樣的風險要多少回報。第34條把程序固定為六步，第二至四步回答前兩個問題，第五步回答第三個；下表每步配一個核對問題：
| 步驟 | 內容 | 報告書要核對什麼 |
|---|---|---|
| 一 | 蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料 | 資料有沒有最近三年？ |
| 二 | 推算有效總收入 | 收入損失怎麼估？有沒有校核？ |
| 三 | 推算總費用 | 費用項目有沒有漏？折舊提存怎麼處理？ |
| 四 | 計算淨收益 | 是否扣除不屬於不動產的收益？ |
| 五 | 決定收益資本化率或折現率 | 用了哪一款方法？有沒有交代？ |
| 六 | 計算收益價格 | 公式與期間是否前後一致？ |
第一步的資料範圍，第35條規定要蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近三年間的總收入、總費用及率值；蒐集有困難時，應在估價報告書中敘明。資料取得後，還要就其合理性綜合研判，並得依持續性、穩定性及成長情形調整。
如果標的已出租，全聯會第五號公報要求向委託人索取現行租賃契約、最近三年總收入與總費用、費用資料及計畫收入；委託人沒能提供的，也應在報告書敘明。第二至四步的細節，請見進階篇〈收入、費用與淨收益怎麼估？〉。
土地、建物、房地可以分開估收益價格嗎？
可以，技術規則第44至46條給了三組公式。地上無建物時，土地收益價格是土地淨收益除以土地收益資本化率；地上有建物時，要先從房地淨收益扣掉建物淨收益，再除以土地收益資本化率。
| 求什麼 | 淨收益已扣除折舊提存費 | 淨收益未扣除折舊提存費 |
|---|---|---|
| 建物淨收益（第44條） | 建物成本價格×建物收益資本化率 | 建物折舊前淨收益＝建物成本價格×（建物收益資本化率＋折舊提存率） |
| 建物收益價格（第45條） | 建物淨收益÷建物收益資本化率 | 建物折舊前淨收益÷（建物收益資本化率＋折舊提存率） |
| 房地收益價格（第46條） | 房地淨收益÷房地綜合收益資本化率 | 同左，綜合率中的建物率加計折舊提存率 |
房地綜合收益資本化率，除了依第43條直接決定，也可以用土地率與建物率按價值比率加權求得；這兩個價值比率，條文要求參酌當地市場調查資料，運用估價方法計算。
假設例：房地淨收益220萬元（已扣除折舊提存費），建物成本價格2,000萬元，建物收益資本化率5%，土地收益資本化率4%。
建物淨收益＝2,000×5%＝100萬元；土地淨收益＝220－100＝120萬元；土地收益價格＝120÷4%＝3,000萬元；建物收益價格＝100÷5%＝2,000萬元。房地合計5,000萬元。
再用第46條驗算：房地綜合率＝4%×3,000/5,000＋5%×2,000/5,000＝4.4%，220÷4.4%＝5,000萬元，兩條路線一致。
折舊提存費與折舊提存率要選哪一條路處理，是兩欄公式差異的來源，見進階篇〈收入、費用與淨收益怎麼估？〉的折舊提存一節。
ASSUMED CASE / LAND AND BUILDING
房地淨收益，怎麼分給土地和建物？
沿用本文假設例：房地淨收益220萬元，建物成本價格2,000萬元，建物率5%、土地率4%。
先把淨收益拆開
建物淨收益＝建物成本價格×建物收益資本化率；剩下的120萬元才歸土地。
第44條。淨收益已扣除折舊提存費。
再各自還原、加總驗算
土地120÷4%＝3,000，建物100÷5%＝2,000；綜合率4.4%也得5,000。
第45、46條。兩條路線一致，表示拆分沒有漏算。
建物先拿走「成本價格×建物率」的收益，剩下的才是土地淨收益；淨收益若未扣折舊提存費，建物那一側要加計折舊提存率。
假設例，單位萬元；率值是示範用，不是建議值。左右兩圖尺度不同，各自標示單位。
常見問題
租約租金比市場高很多，估價就要照租約算嗎？
不是。直接資本化法的租金收益，全聯會第五號公報以市場經濟租金為評估依據。已出租且契約租金與市場租金差異達20%以上、剩餘契約期間又在5年以上時，公報要求在價格決定過程中敘明契約租金對價格可能產生的影響，兩個條件要同時成立。不動產證券化以契約租金作為各期淨收益基礎者，另有規定，本文不展開。
收益法一定要有三年的收支資料嗎？
技術規則第35條第2項寫的是：蒐集最近三年間資料有困難時，應於估價報告書中敘明。所以原則上要蒐集三年，做不到就要寫出理由，而不是不用。
估價時，可以只採收益法、不採其他估價方法嗎？
原則上不行。第14條規定估價師「應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格」，只有因情況特殊不能採取二種以上方法、並在估價報告書中敘明者例外。第15條還要求對不同方法所得價格綜合比較，金額顯著差異者重新檢討，並將決定理由詳予敘明。
本文依不動產估價技術規則及全聯會公報撰寫；其他縣市以當地規定為準。