收益法的淨收益，是有效總收入扣掉總費用的餘額；有效總收入又是總收入扣掉閒置等收入損失。這一串算式裡，每一項怎麼估、拿什麼校核、哪些費用不能漏，技術規則與全聯會公報都有規定。這是〈收益法怎麼估？〉的進階篇，六步驟中的第二至第四步，在這裡逐項拆開。
總收入和有效總收入是什麼意思？
技術規則第36條先定義總收入：「價格日期當時勘估標的按法定用途出租或營運，在正常情況下所獲得之租金或收入之數額。」再扣掉閒置及其他原因造成的收入損失，餘額就是有效總收入。
全聯會第五號公報補了兩件事。第一，總收入是租金算定期間內承租人付給出租人的一切經濟性代價，包括每期租金、權利金攤算為每期租金的部分、押金或保證金的孳息、廣告招牌等其他營運收入，以及原本應由出租人負擔、卻約定由承租人支付的費用；計算時採不含營業稅的未稅收入。第二，收入損失要考量標的本身的特性與市場空置率、裝修期、免租期、招商期及其他可能原因。
這兩點各有一個常見的誤會。押金本金日後要退還，算進總收入的是押金運用產生的孳息，不是押金本身；標的目前剛好滿租，也不代表收入損失可以不考量，因為估的是正常情況下的收入。
推算出來的數字不能只靠自己說了算。第37條要求，總收入與有效總收入要和三組資料校核比較：
| 校核資料 | 看什麼 |
|---|---|
| 勘估標的往年的收入 | 今年的推算有沒有突然跳動 |
| 相同產業或具替代性比較標的的收入 | 和市場上類似的案子差多少 |
| 目前或未來可能的計畫收入 | 計畫數字有沒有合理基礎 |
租金實例怎麼取、怎麼調？
直接資本化法要的是未來平均一年的客觀淨收益，所以公報第五號要求租金收益以市場經濟租金為評估依據。市場租金要用租金估計來取得，技術規則第131條規定新訂租約與續訂租約要分開估；第132條列了新訂租約的三種方式（租賃實例比較法、勘估標的價格乘租金收益率再加計必要費用、分析企業經營之總收入），第133條列了續訂租約的四種方式。
第130條說，租金估計以估計實質租金為原則，實質租金是承租人每期支付的租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益的總數。全聯會第十八號公報在使用租賃實例時，另有幾個調整重點：
| 情況 | 公報的處理 |
|---|---|
| 地價稅、房屋稅等本屬出租人的費用，約定由承租人付 | 應考量對租金的影響並調整 |
| 期初或定期權利金、裝修、特定設備提供等非常態支付 | 考量項目特性、使用年限、市場利率，分年攤算或折現後調整 |
| 實價登錄租賃實例註明水電費、清潔費、空調費、管理費等包含在租金內 | 檢視影響程度，必要時反映在評估中，或不採用該實例 |
基準地的租金實例怎麼調，可以讀〈收益法在基準地查估怎麼用？租金實例要怎麼調整？〉；標的已出租時契約租金和市場租金的關係，可以讀〈有租約的房子出售，估價會比較低嗎？〉。
已出租時還有一個門檻：價格日期當時契約租金與市場租金差異達20%以上、且剩餘契約期間在5年以上，應在價格決定過程中敘明契約租金對價格可能產生的影響。這是「且」不是「或」，兩個條件同時成立才觸發。另外，折現現金流量分析法中，已出租部分的收入若採契約租金評估，毋須再扣除閒置及其他原因造成的收入損失（第十二號公報）。
假設例：整層出租，年潛在總收入600萬元（月租50萬元，不含營業稅）。收入損失假設空置5%（30萬元），另有免租1個月（50萬元），合計80萬元。
有效總收入＝600－80＝520萬元。
總費用（全為假設整數）：地價稅20、房屋稅10、保險費6、管理費15、維修費12、重置提撥費14，合計77萬元。
淨收益（未扣折舊提存費）＝520－77＝443萬元。
這個例子把空置與免租分開扣。如果調查取得的損失率本身已經包含免租優惠，就不能再另外扣一次，否則同一筆損失會被扣兩遍。
ASSUMED CASE / FROM RENT TO NET INCOME
從潛在總收入走到淨收益，每一步扣什麼？
沿用本文假設例：整層出租，月租50萬元，不含營業稅。
收入端：先扣收入損失
總收入600萬元，扣空置30萬元與免租50萬元，有效總收入520萬元。
損失率若已含免租，就不能再另扣一次。
費用端：再扣總費用
有效總收入520萬元扣總費用77萬元，淨收益443萬元（未扣折舊提存費）。
貸款利息、所得稅、會計帳面折舊不在這77萬元裡。
- 地價稅、房屋稅
- 20＋10
- 保險費、管理費
- 6＋15
- 維修費、重置提撥費
- 12＋14
收入損失從總收入扣，總費用從有效總收入扣；兩者各扣一次，不能互相替代，也不能重複扣。
假設例，單位萬元；兩張圖共用0～600萬元尺度，浮動柱表示扣除的金額。費用數字是假設整數，不是參考比例。
營業稅要放在收入還是費用？
收入若是含稅金額，營業稅就要在費用裡扣掉；收入若是未稅，費用就不用扣。第五號公報的口徑是總收入採未稅收入，營業稅是否列入費用，看年總收入是否含營業稅。
假設例：沿用上例，稅率假設5%。含稅潛在收入630萬元，含稅收入損失84萬元，含稅有效總收入546萬元，其中營業稅26萬元（546－546÷1.05）。
含稅口徑：546－（77＋26）＝443萬元，與未稅口徑一致；漏扣營業稅則算出469萬元。
ASSUMED CASE / BUSINESS TAX
收入含不含營業稅，費用就要跟著對齊。
沿用本文假設例，稅率假設5%：含稅有效總收入546萬元，其中營業稅26萬元。
未稅收入
費用不扣營業稅
第五號公報的口徑：總收入採未稅。
含稅，費用扣稅
費用另扣營業稅26
與未稅口徑一致。
含稅，費用漏扣
費用沒有扣營業稅
多出的26萬元就是漏扣的稅。
收入用含稅、費用卻沒扣稅，淨收益會從443萬元變成469萬元；口徑對齊，兩種寫法結果相同。
假設例，單位萬元；三張圖共用0～600萬元尺度。
總費用有哪些項目？
技術規則第38條規定，總費用應根據相同或相似不動產所支出的費用資料，或會計報表所載資料推算，項目包括地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等；營運性不動產還要加計營運費用。第39條要求另外推估耐用年數內需要重置部分的重置提撥費，按該支出的有效使用年期及耗損比率分年攤提。
第五號公報對各項費用的取法有細則：
| 費用 | 公報的取法 |
|---|---|
| 地價稅 | 以勘估標的申報地價總額，依各縣市累進起點地價及累進稅率計算 |
| 地租 | 地上權或租賃的土地，依委託人提供的土地租賃契約計算 |
| 房屋稅 | 以委託人提供的房屋稅單為準；沒有稅單則依各縣市房屋評定現值參考表計算 |
| 保險費 | 以委託人提供的保單為準，但必須包含火險及地震險 |
| 管理費、維修費 | 估價師可詳細列舉計算；公報另給有參考比例（本文不引用數字，避免被當成建議值） |
| 重置提撥費 | 公報列舉屋頂遮蓋物、電梯、機械停車設備、外牆等八類項目，按有效使用年期與耗損比率分年攤提 |
| 出租仲介費或代理費 | 得不列入每年費用項目 |
折舊提存費有哪兩條路？
建物會老化、終有壽命，收益法卻是看未來的收益，所以要把建物逐年耗損的部分反映出來。這和重置提撥費處理的對象不同：重置提撥費是電梯、外牆等比建物先到期的構件，折舊提存費是建物整體。第40條給了兩個選擇：總費用除了各項費用，「應加計建物之折舊提存費」；或是在計算收益價格時，除了建物收益資本化率，另外加計建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率。簡單說，甲路線在費用端扣，乙路線在率值端加。
兩條路各有算式，等速折舊型如下：
| 項目 | 算式 | 條文 |
|---|---|---|
| 折舊提存費 | C×（1－s）÷N | 第40-1條 |
| 折舊提存率 | d＝[（1－s）÷N]÷[1－（1－s）n÷N] | 第41條 |
其中C是建物總成本，s是殘餘價格率，N是建物經濟耐用年數，n是已經歷年數。第五號公報規定折舊提存率計算以定額法為原則，並要求路線一致：淨收益已扣折舊提存費的，建物資本化率不加計折舊提存率；沒有扣的，應加計。
假設例（示範數字，不是建議值）：建物總成本2,400萬元，殘餘價格率10%，經濟耐用年數50年，已經歷20年，建物收益資本化率5%。
折舊提存費＝2,400×0.9÷50＝43.2萬元。價格日期當時價值＝2,400×（1－0.9×20÷50）＝1,536萬元。折舊提存率d＝（0.9÷50）÷（1－0.9×20÷50）＝2.8125%。
第五號公報另規定，折舊提存費也可以用建物價值乘以折舊提存率計算：1,536×2.8125%＝43.2萬元，與依第40-1條算出的金額相同。兩種算法在定額法下結果一致。
建物折舊前淨收益120萬元時，甲路線（120－43.2）÷5%＝1,536萬元；乙路線120÷（5%＋2.8125%）＝1,536萬元，兩條路相同。
折舊前淨收益改為150萬元時，甲路線（150－43.2）÷5%＝2,136萬元；乙路線150÷（5%＋2.8125%）＝1,920萬元，差216萬元。
如果淨收益已經扣了43.2萬元，又用5%加2.8125%去除，算出（150－43.2）÷（5%＋2.8125%）＝1,367.04萬元，折舊被扣了兩次。
為什麼兩條路會出現差異？甲路線每年扣的是由建物總成本推出的固定金額；乙路線把d加進分母，扣的是算出價格的d倍，會隨結果變動。所以兩者只在本例120萬元時重合，差異來自算式結構，不是算錯。第40條用「或」連接兩種處理方式，條文沒有指定哪一條優先。
ASSUMED CASE / DEPRECIATION RESERVE
折舊提存在費用端扣、或在率值端加，結果一樣嗎？
沿用本文假設例：建物總成本2,400萬元，殘餘價格率10%，經濟耐用年數50年，已經歷20年，建物率5%。
兩條路線的價格線
甲線斜率較陡：每年扣固定43.2萬元；乙線把2.8125%加進分母。
兩線只在折舊前淨收益120萬元時交會。
淨收益150萬元時
甲2,136萬元、乙1,920萬元，差216萬元；兩邊都扣只剩1,367.04萬元。
差異來自算式結構，不是算錯；扣兩次才是錯。
第40條用「或」連接兩條路，擇一使用；選了就要前後一致，淨收益已扣折舊提存費，率值就不再加計折舊提存率。
假設例，單位萬元；示範數字不是建議值。左圖縱軸0～2,500萬元，甲線以圓點、乙線以方點標示。
淨收益怎麼算出來？
第42條很簡單：有效總收入減總費用即為淨收益。營運性不動產的淨收益，要扣除不屬於不動產所產生的其他淨收益。淨收益的基準，第33條要求以勘估標的作最有效使用的客觀淨收益為準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下的收益推算；第五號公報另說，推估要符合未來收益期間合法、穩定且安全的原則。
換句話說，淨收益是不動產本身的生產力，不是某位所有權人的收益。同一棟大樓，不論誰買、貸款幾成，淨收益都一樣，所以下面三項不列入總費用：
| 支出 | 為什麼不列 |
|---|---|
| 貸款利息 | 屬於融資條件，因買方而異，不改變不動產本身的收益 |
| 所有權人的所得稅 | 因個人或公司的稅務條件而異 |
| 會計帳面折舊 | 依會計與稅務目的認列，不等於第40-1條的建物折舊提存費 |
常見問題
出租仲介費可以列進每年費用嗎？
第五號公報寫的是出租仲介費或代理費「得不列入」每年費用項目，是可以不列，不是一定不能列。
淨收益算好之後，下一步是什麼？
進入第五步決定率值，以及第六步計算收益價格。率值怎麼定、期末價值怎麼看，請讀〈收益資本化率、折現率與期末價值怎麼定？〉。
本文依不動產估價技術規則及全聯會公報撰寫；其他縣市以當地規定為準。