收益資本化率與折現率，技術規則第43條要求在五種方法中「綜合評估最適宜之方法決定」；折現現金流量分析法還要交代分析期間多長，以及期滿時的期末價值怎麼估。率值是影響收益價格的重要參數；率值本身低時，只差零點幾個百分點，就可能造成明顯價差。這是〈收益法怎麼估？〉的進階篇，對應六步驟的第五步。兩種率值為什麼不能互換、為什麼不能直接用貸款利率，已在〈收益資本化率與折現率差在哪？〉講過，這裡不重複。
技術規則第43條的五種方法各是什麼？
第43條列了五款，並說明用其他方法計算有必要時，應於估價報告書中敘明。五款的核心如下：
| 款 | 方法 | 做法或公式 |
|---|---|---|
| 一 | 風險溢酬法 | 以最具一般性財貨的投資報酬率為基準，比較該財貨與勘估標的在流通性、風險性、增值性及管理難易等方面的差異後決定 |
| 二 | 市場萃取法 | 選數個相同或相似的比較標的，以其淨收益除以價格，所得商數比較後決定 |
| 三 | 加權平均資金成本法 | 率值＝Σ（各資金來源占比Wi×該資金來源的利率或要求報酬率Ki），Wi合計為1 |
| 四 | 債務保障比率法 | 「收益資本化率或折現率＝債務保障比率×貸款常數×貸款資金占不動產價格比率」 |
| 五 | 有效總收入乘數法 | 「收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數」 |
五款其實是從不同角度回答同一個問題：承擔這個不動產的風險，要多少回報？風險溢酬法從最一般的投資報酬率出發，逐項比較差異；市場萃取法直接看市場成交隱含的商數；加權平均資金成本法看買這個不動產的錢從哪裡來、各要多少報酬；債務保障比率法站在貸款機構的角度，看收益夠不夠還貸款；有效總收入乘數法則從總收入的倍數反推，不必先把淨收益估到很細。
風險溢酬法沒有固定算式，是以基準加減判斷，所以下面的算例只示範其餘四款。
假設例（全部是示範數字，不是建議值）：
方法 輸入 結果 加權平均資金成本法 自有資金占40%、要求報酬6%；借款占60%、利率3% 40%×6%＋60%×3%＝4.2% 債務保障比率法 債務保障比率1.5、貸款常數6%、貸款成數50% 1.5×6%×50%＝4.5% 有效總收入乘數法 淨收益率60%（年淨收益÷年有效總收入）、有效總收入乘數15倍（價格÷年有效總收入） 60%÷15＝4% 市場萃取法 三個比較標的：淨收益100／價格2,500、63／1,500、90／2,000 4.0%、4.2%、4.5%
換句話說，不同方法的數字本來就會有差距，三個商數也是比較的材料。哪一款最適宜，要看標的類型、收益型態和資料取得的程度綜合評估。臺北市不動產估價師公會第七號估價作業通則對此的說明是，五種方法考量的內容與理論基礎不同，並不需要特別採用兩種以上方法決定；該通則適用於以技術規則為單一辦理依據的估價，有其他範本或辦理規定者依其規定。
ASSUMED CASE / ARTICLE 43
四種算法得出的率值，為什麼不會剛好一樣？
沿用本文假設例；風險溢酬法以基準加減判斷，沒有固定算式，所以不入圖。
三種公式，三個角度
資金組成、銀行要求的償債能力、總收入的倍數，各自回答「要多少回報」。
輸入值見上方假設例表。
市場萃取法
淨收益÷價格，直接看市場成交隱含的率值。
三個商數依相似程度比較後決定。
方法的理論基礎不同，數字本來就會有差距；第43條要求綜合評估最適宜的方法決定，並在報告書交代。
假設例，全部是示範數字，不是建議值；兩張圖共用0～5%尺度，取到小數點後兩位。
房地合併時的綜合資本化率怎麼來？
房地一起估時，第46條允許除了依第43條直接決定，也可以把土地收益資本化率與建物收益資本化率按價值比率加權求得，土地價值比率與建物價值比率要參酌當地市場調查資料，運用估價方法計算。淨收益未扣除折舊提存費時，建物率要加計折舊提存率，這個折舊路線的取捨見〈收入、費用與淨收益怎麼估？〉。
折現率有哪些特別的決定原則？
全聯會第十二號公報就折現現金流量分析法的折現率補了三點。第一，原則上依第43條決定，採其他方法或依其他法令規定者，應於報告書中敘明。第二，折現率的決定得參酌各地方公會會員公告的收益資本化率及折現率估計相關通則。第三，標的在分析期間內性質或用途改變時，可以對不同性質與用途的淨收益採用不同折現率，但要在報告書敘明用途變動情形與各率的決定理由。以投資為目的的投資評估，折現率則可反映特定投資者的要求報酬。
分析期間要多長？
第十二號公報規定，分析期間以價格日期為起點，應考量收益波動的可預測期間、收益達穩定水準所需期間，以及收益存續期間或預計持有期間，以十年為原則。三種情形不在此限，但要敘明設定理由：
| 例外情形 | 處理 |
|---|---|
| 租賃契約於價格日期當時的剩餘期間低於十年 | 可不以十年為期，須敘明設定理由 |
| 訂有明確收益期限的地上權或BOT契約 | 同上 |
| 其他相關法令規定或有特殊情形 | 同上 |
各期淨收益與期末價值的計算時點，和折現期數要維持一致。逐期推估時，公報要求地價稅配合公告地價調整時間，房屋稅、保險費考量折舊差異；管理費依基期相同原則推估；維修費、重置提撥費依相同原則計算，另得考量物價變動；與基期推估原則不同的，要在報告中敘明原因。若是財報上投資性不動產的分析期間，屬於業別規定，請見〈成本模式與公允價值模式怎麼選？選了公允價值要做什麼？〉。
ASSUMED CASE / ANALYSIS PERIOD
第n＋1期的淨收益，用在哪裡？
沿用本文假設例：折現率5%，第1至5期淨收益100～116萬元，第6期120萬元，期末率5%。
第6期只用來推期末價值
前五期逐期折現；第6期的120萬元不另外加進收益價格。
期末價值站在第5期期末，所以只折現5期。
期末價值怎麼算到今天
120÷5%＝2,400萬元，再以折現率5%折現5期，得1,880.46萬元。
期末率用來推期末價值，折現率用來折回價格日期，功能不同。
各期淨收益與期末價值的計算時點，要和折現期數一致；把第6期再加一次，就重複計算了買方才拿得到的收益。
假設例，單位萬元；左圖柱高依0～130萬元換算，虛線柱表示不計入分析期間的第6期。
期末價值怎麼估？
期末價值是勘估標的於分析期間結束日當時的市場價值。第十二號公報給了兩種做法：一是以分析期間結束日後一期（第n＋1期）的淨收益，除以期末當時的收益資本化率；二是考量標的期末的性質或用途，採適當的估價方法，並敘明理由。
這裡有兩個率值要分清楚：折現率用來把各期淨收益與期末價值折回價格日期，期末率用來把第n＋1期淨收益換算成期末價值，兩者功能不同。第n＋1期淨收益也只用來推期末價值，不再另外加進分析期間的收益，否則就重複計算了期末買方才拿得到的收益。
用直接資本化法估期末價值時，公報要求符合技術規則第44至46條，並在計算淨收益時考量折舊提存費，或在計算期末率時加計建物折舊提存率。期末率本身，要綜合考量標的使用收益的穩定性、使用年限、未來增值潛力、預期風險因素，以及與分析期間折現率的關聯。
假設例：折現率5%，第1至5期淨收益依序為100、104、108、112、116萬元，第6期淨收益120萬元。期末價值＝120÷期末率，再折現5期。
期末率 期末價值 期末價值現值 收益價格 期末價值占比 4% 3,000.00 2,350.58 2,816.47 83.46% 5% 2,400.00 1,880.46 2,346.36 80.14% 6% 2,000.00 1,567.05 2,032.95 77.08% 前五期淨收益現值合計465.90萬元。各欄是四捨五入後的數字，加總可能有0.01的差異。
這組數字說明兩件事：期末率從4%到6%，價格差783.53萬元；而且期末價值現值在總價中占了約八成，所以報告書對期末價值的交代，比前五年逐期數字更重要。占比是本例假設的結果，不是通則。
ASSUMED CASE / TERMINAL RATE
期末率差1個百分點，價格差多少？
沿用本文假設例：折現率5%，前五期淨收益現值合計465.90萬元，第6期淨收益120萬元。
期末率 4%
期末價值 3,000萬元，收益價格 2,816.47萬元。
期末率越低，期末價值越高。
期末率 5%
期末價值 2,400萬元，收益價格 2,346.36萬元。
期末率 6%
期末價值 2,000萬元，收益價格 2,032.95萬元。
期末率從4%到6%，收益價格由2,816.47萬元降到2,032.95萬元，差783.53萬元；三種情況期末價值現值都占約八成。
假設例，單位萬元；三張圖共用0～3,000萬元尺度。占比是本例假設的結果，不是通則。
收益年數有限時，期末價值怎麼處理？
地上權的收益年數有限時，第116條要求估價考慮權利存續期間，第47條提供有限期間的收益價格公式，並允許期滿有期末價值者加計其現值，且可扣除處分不動產所需的相關費用。細節見〈收益法怎麼估？〉。
常見問題
期末價值一定要用直接資本化法估嗎？
不一定。公報給了兩條路：用第n＋1期淨收益除以期末率，或依標的期末的性質或用途採其他適當的估價方法，但後者要敘明採用理由。
折現率可以參考其他公會公告的區間嗎？
公報的說法是「得參酌」各地方公會會員公告的相關通則，是參考，不是強制採用；率值最後仍須依第43條綜合評估並在報告書交代理由。
本文依不動產估價技術規則及全聯會公報撰寫；臺北市不動產估價師公會通則僅作參考，其他縣市以當地規定為準。