基準地查估的對象是素地，但蒐集到的實例多半是房地。要把房地價格還原成土地單價，要過三關：先把車位拿掉、再把樓層位置的影響還原、最後把建物成本的折舊算對。各步驟的資料或口徑不一致，都可能影響還原出的土地價格。
第一關：車位先扣，價格和面積要一起扣
實例總價中含有車位時，應先扣除車位的價格與面積。只扣價格不扣面積，分母沒變、分子變小，單價會被低估；只扣面積不扣價格則相反。
第二關：地價分配率不是建物成本佔比
該區分所有建物之地價分配率＝該區分所有建物之樓層別效用比－平均樓層別效用比×全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率
地價分配率公式裡，每個數字從哪裡來？
先分清每個數字代表什麼，再代入公式。 這裡的地價分配率，不是直接把房地總價切成土地與建物兩塊的百分比；它用於後續基地單價的調整，不能看到0.8，就把房地總價乘80%當成土地價格。
| 資料 | 代表的內容 | 來源與核對重點 |
|---|---|---|
| 該戶樓層別效用比 | 該戶所在樓層在所採基礎下的相對效用 | 確認地區、用途、參考資料及市場調整依據 |
| 平均樓層別效用比 | 同一計算範圍及基礎下的平均效用 | 與該戶比率採相同基準；確認涵蓋樓層及平均方式 |
| 全棟建物成本價格 | 經適當折舊後的建物成本價格 | 構造、面積、成本、耐用年數及維修狀況 |
| 全棟房地總價格 | 相應全棟房地的價值 | 價格日期、用途與權利範圍須一致，車位處理口徑須能對應 |
| 全棟建物成本占比 | 全棟建物成本價格÷全棟房地總價格 | 分子、分母必須是相同範圍，不能拿單戶成本除以全棟價格 |
樓層效用若一處用1.00、一處用100，未先統一表示方式就相乘相減，會產生尺度錯誤。百分比與小數應一致換算，並保留足夠計算精度。
教學算例：成本占比30%，為什麼不代表地價分配率就是70%？
以下只是公式辨識的假設，不是某地區的公告參數或實際估價結果。假設各項資料經確認採相同基準：
- 該戶樓層別效用比：1.10。
- 平均樓層別效用比：1.00。
- 全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率：0.30。
代入公式：
該戶地價分配率 ＝ 1.10－1.00×0.30 ＝ 0.80
若只用1－0.30，得到的0.70並不是本例該戶地價分配率；該戶的樓層效用條件也要進入計算。0.80也不能直接解讀為「這戶房地總價有80%是土地」。 要推估基地單價，還須完成下面的價格及面積處理。
第三關：建物成本的折舊
拆分時要減掉的是建物成本價格，成本價格要扣折舊。技術規則的規範分成三段：
- 耐用年數：第六十五條以經濟耐用年數為主，必要時得以物理耐用年數計算；經歷年數大於經濟耐用年數時應重新調整。第六十六條把建物經濟耐用年數表交給全聯會按不同主體構造種類及地區公告。
- 殘餘價格率：第六十七條同樣由全聯會公告，並以不超過百分之十為原則；耐用年數終止後確實無殘餘價格者，計算折舊時不予提列。
- 折舊方法：第六十八條要求視建物特性及市場動態，選擇等速、初期加速或初期減速折舊路徑。基準地查估的實務作法是以等速折舊（定額法）為原則。
第六十八條第二項另給了觀察法的空間：按個別建物的實際構成部分與使用狀態，考量經濟因素、觀察維修及整建情形，推估賸餘經濟耐用年數，加計已經歷年數求算耐用年數，並在報告書中敘明。用觀察法調整過，一定要寫理由。
從房地總價到基地單價，要經過哪些步驟？
依採用的估價方式及適用作業要求，先確認房地、車位及建物成本的範圍，再處理區分所有建物的基地權利價格、持分單價及基地單價。不能跳過中間步驟，把不同種類的單價放在一起比較。
| 步驟 | 計算或核對事項 | 結果與單位 |
|---|---|---|
| 1. 確認比較範圍 | 車位價面、戶別、權利範圍及價格日期須能對應；分離車位時須處理相應價格及面積 | 供後續採用的房地價格與面積資料 |
| 2. 扣除建物成本價格 | 該戶房地價格－該戶建物成本價格 | 該戶基地權利價格，例如萬元 |
| 3. 換算基地權利單價 | 該戶基地權利價格÷該戶基地持分面積 | 例如萬元／平方公尺土地 |
| 4. 依地價分配率調整 | 該戶基地權利單價×平均地價分配率÷該戶地價分配率 | 基地單價，與前一步採相同土地面積單位 |
第三步的分母是基地持分面積，不是房屋登記面積。第一步涉及的車位與建物面積，和第三步的土地面積也不是同一個欄位，不能因為都寫「面積」就互換。
第四步所需的平均地價分配率，也不能直接拿平均樓層別效用比代替。每一個平均值應保留計算範圍及依據；資料不完整時，不宜用看似合理的固定比例補上。
只有單戶資料，可以代替全棟資料嗎？
不能直接視為相同。 先檢視主辦機關或案件適用作業是否允許替代方式，以及替代方式所需的價格、樓層調整與成本範圍；可以採用時，仍須說明理由與限制。
單戶成本除以單戶房地價格，算出的只是該組資料的比率，並不當然等於全棟建物成本占全棟房地總價格比率。若替代方法沒有適用依據或必要資料，應先補資料或調整估價方法，不能只為完成表格而代入。
公告樓層別效用比，可以直接照表套用嗎？
先確認適用性，再依市場條件判斷。 公告參考資料是調整依據之一，仍須依市場行情與地方習慣推估，說明與標的的適用關係，不能只憑個人印象訂比例，也不能不問用途就照抄表值。
由比準戶推估開發後各戶售價，與本篇由既有房地價格還原土地價格，目的不同；兩者都可能涉及樓層效用，但參數基準與運用方式須各自確認。相關用途可延伸閱讀比準戶與樓層效用。
成本法的完整架構與總成本組成，見〈成本法在算什麼？重建成本、總成本與適用時機怎麼看？〉。
特殊情況要留紀錄
比較標的若有特殊情況需要調整價格，應在房地分離欄位載明調整過程，並於備註欄敘明調整原因與調幅依據。基準地的書表是要送兩道專案小組審議的，調整過程寫不清楚，審議時第一個被問。
三個常見誤解
「地價分配率就是建物成本佔房地總價的比率。」 不是。後者是前者公式裡的一個項，見技術規則第一百條第二項。
「樓層別效用比可以自己依經驗訂。」 不能只憑印象。應參考適用資料，並依市場行情與地方習慣推估，說明產品、地區及調整依據；也不宜把公告參考值當成所有用途與案件一律適用的固定表。
「折舊用定額法就好，不必說明。」 第六十八條要求依建物特性與市場動態選擇折舊路徑；以觀察法調整賸餘耐用年數者，並應於報告書中敘明。
洽詢時可以先準備的東西
- 實例的車位價格、車位面積與登記方式
- 該戶的樓層、所在樓層別效用比與全棟平均樓層別效用比
- 全棟建物成本與房地總價的推估資料（或單戶替代算法所需資料）
- 建物主體構造種類、完工年月與實際維修整建情形
- 特殊交易情況的說明文件
房地分離涉及的折舊、耐用年數、殘餘價格率、各項比率、平均方式、成本及替代資料，仍須依查估當期資料與案件作業要求確認。本文算例只說明公式各項用途，不能取代個案估價，也不代表任何地區的通用參數。