土地開發分析法需要估算開發後的總銷售金額。對有多個樓層與戶別的建築物，可以先選擇適當的比準層與比準戶，評估基準價格，再依各戶條件調整推估。採用這種方式時，重點是選取理由、比較資料及調整依據能否互相對應。

比準戶是推估的起點，不代表其他每戶都與它同價。總銷仍須回到各戶的面積、單價及車位價格逐項彙整，不能只用一個平均單價乘上全部面積，就忽略產品差異。

這條推估鏈只有四步

車位走另一條：先求出比準車位的價格，再依其他車位與它的個別條件差異調整，求得各車位價格。

技術規則第七十五條第三項明定，銷售單價應考量價格日期當時可實現的價值，以比較法或收益法求取；可銷售面積則依第七十四條，以建造執照及建築設計圖說計算，並詳列計算式以便校核。

比準層、比準戶怎麼挑

不能把第四層當成所有案件的固定答案。 應先核對案件適用的作業規定，再選擇條件適當、可取得比較依據的樓層與戶別，說明為何適合作為推估基準。個別作業規範若指定選取方式，仍應依其適用範圍辦理。

若同一棟規劃住宅、辦公及店面，應分辨各用途的價格形成條件，不宜把住宅的基準價格與樓層比率直接套到其他用途。基準戶也不必等同全棟算術平均價；它應讓後續各項調整有清楚的比較起點。

比較案例應查證實際成交、用途與交易條件，並考量價格日期、區位及產品可比較性。案件若有特定成交期間、新成屋年限或其他選例要求，應依適用的地方規定及作業文件確認，不能把單一城市的規範或草案當成所有案件的通則。

預售、成屋及中古屋的交易條件不同。能否採用某類案例，要檢視可調整的差異及資料可信度，並說明選取理由；不能只因某類案例多，就省略產品與時點差異的分析。

技術規則第二十五條規定，區域因素調整、個別因素調整或其中任一單獨項目的價格調整率大於百分之十五，或情況、價格日期、區域因素及個別因素的總調整率大於百分之三十時，原則上應排除該比較標的。但勘估標的性質特殊或區位特殊、缺乏市場交易資料，並於估價報告書敘明者，不在此限。

水平效用比處理同一樓層、不同水平位置的價差。同一層的住戶，可能因為採光面數、座向、面寬或邊間與否而有單價差異，水平效用比就是把這種價差用比例呈現。

樓層別效用比處理垂直方向的價差。同一棟樓不同樓層，會因通風、採光、視野、噪音而有單價差異。有電梯時，高樓層住宅單價通常高於低樓層；但一樓可作店面用途，往往是另一種價格水準，不在住宅的樓層遞增邏輯裡。

兩個效用比不是隨手給的比例，要能對應市場觀察到的價差結構。

以下為教學假設，不是實際委託案例。假設同一棟住宅的甲、乙、丙三戶面積、格局與裝修相近，均不含車位，並採同一價格日期比較：

乙戶不能只因面向道路就一律判定較便宜；丙戶也不能只因較高就一律加價。仍要看道路及市場條件、實際遮蔽、產品用途與可比較的成交資料。

如果丙戶較好的視野已經反映在樓層調整中，就要檢查是否又以「景觀」名目重複加價。反過來，也不能認為所有視野差異都一定已包含在樓層因素裡；調整項目與涵蓋範圍應說清楚。

先找能比較的市場資料，再說明相同與不同的條件。 可檢視用途相同、區位與建物條件可比較的成交資料，並分辨屋齡、面積、裝修、車位及交易時間等因素；不能只看兩戶成交價不同，就把全部價差歸給樓層。

公告參考資料可作為判讀依據之一，但仍須確認適用地區、產品與估價目的，並依市場行情及地方習慣分析。土地開發分析中由基準價格推估各戶售價，與從既有房地交易還原土地價格，使用目的不同，不能直接互套所有參數。

將各戶經調整的銷售單價，乘上同一計價口徑的可銷售面積，再逐戶加總；車位依其價格及數量另行計算。若採樓層或用途分組彙整，仍須能追溯到各組的面積與價格條件。

面積口徑可參考銷坪比、銷售面積與車位的區分；總銷如何與成本、年期銜接，可延伸閱讀土地開發分析法用於基準地。

「比準層一定要選第四層？」 應先核對適用作業規範、用途與可比較的市場資料，說明選取理由；不能把單一樓層當成所有案件的固定答案。

「比準戶的價格就是每一戶的價格。」 不是。它是起點，還要經過水平與垂直兩次調整，才會得到各戶的價格。

「新成屋案例不好找，用預售案例就好。」 預售與成屋的交易條件不同，應檢視交易時點、交屋條件及差異能否合理調整，再判斷可否採用，並依案件作業要求說明理由。

比準層選取、戶別定價、樓層與水平位置調整，須依案件用途、規劃及市場證據判斷。本文不提供固定樓層加價表；各地作業規範及實際設計條件不同，不能把本例當成通用定價結果。