土地開發分析法怎麼用在基準地？基地太小、容積不符怎麼處理？

基準地採用的估價方法，應依作業要求、土地條件與資料可得性選定。土地開發分析法從預期開發後的總銷售金額出發，處理直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，推估開發前的土地價格；不能僅憑基地可建築，就省略方法適用性的判斷。

從開發條件到土地價格，要經過哪些步驟？

先確認能開發什麼，再估可售面積與可實現售價，最後處理成本、資金與利潤。 技術規則第七十一條的程序不只是填入一個營造單價，各項資料應能互相銜接：

面積口徑可延伸閱讀銷坪比、銷售面積與車位，產品單價的推估見比準戶與樓層效用。估價採用的方法及結果間如何檢核，另見基準地查估方法。

總銷相同，成本或資金條件改變，地價會一樣嗎？

不一定；其他條件固定時，成本或資金負擔增加，會減少本例可支持的土地價格。 技術規則第八十一條的計算架構為：

V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）

S為預期總銷售金額，R為適當利潤率，i為總成本的資本利息綜合利率，C、M分別為直接與間接成本，V為土地開發分析價格。i不是直接填入銀行年利率；須依資金、期間及適用的利息計算方式推估。

以下為獨立的教學假設，不是市場費率、實際委託案例或通用估價參數。各情境總銷S均為12,600萬元、利潤率R均為20%；每次只改表列的一項條件，金額四捨五入至小數點後兩位：

甲的算式為12,600÷1.20÷1.05－5,000＝5,000萬元。這也說明，不能只把總銷減掉營造費，就當作土地價格。

實際案件的成本、利息、利潤及年期可能互相影響，須一併重算；不能由本例推論工期延長就固定採8%，或把假設利潤率當成市場標準。開發年數應按價格日期至開發完成的所需期間確認，選例與價格推估也要採相應日期。

土地開發分析法的定義、程序八步與第81條公式的來源，見〈土地開發分析法在算什麼？公式怎麼來、程序怎麼走、什麼時候用？〉。

可銷售面積依哪些依據估算

技術規則第七十四條只給兩條路：一是依建造執照及建築設計圖說或土地開發許可文件及規劃配置圖計算；二是未取得這些文件時，按相關法令規定下最有效使用之狀況，參酌土地地形、地勢與當地市場狀況估算。不論走哪一條，第二項都要求把計算過程詳列計算式以便校核。

獎勵容積不能只因制度上有機會取得，就直接全部計入。應先確認取得條件，參酌當地市場實際取得狀況並考量取得成本，再依案件適用的作業要求決定如何納入及說明；不能把這項判斷當成第七十四條另訂的固定加計規則。

資本利息綜合利率的算法與利潤率表的查法，見〈土地開發分析法的資本利息綜合利率與利潤率怎麼取？〉。

基地太小：合併鄰地或虛擬開發單元

基準地的面積依要點第七點「面積適中」選出，不保證規劃得出符合市場的產品。面積過小、不易規劃時，可依案件條件與主辦機關作業要求，評估下列兩種處理方向：

• 合併開發單元：與鄰地合併成一個範圍後，再做土地開發分析。
• 虛擬開發單元：鄰地形狀不整時，不依地籍線，自行虛擬劃設一個開發範圍。

兩種都是先求出合併或虛擬單元的土地開發分析價格，再依個別條件差異調整回基準地本身。範圍可以不限於基準地所屬的近價區段，但一定要包含基準地在內。

小基地合併開發後，能直接採合併單價嗎？

不能省略調整回原基準地的過程。 假設200平方公尺的基準地，與鄰地合計規劃為1,000平方公尺的開發單元，產品配置、臨路條件及開發效率可能都已改變。單元的土地單價不能未經分析，就直接乘上200平方公尺當作原基準地價格。

應檢視與鄰地合併開發的可能性、整合所需時間及成本，並分析合併效益、地形、相對位置與效益分配。合併或虛擬規劃是估價條件，並不等於已取得鄰地同意或完成土地整合；是否可採用、範圍如何設定，仍須符合主辦機關當期作業要求。

現況容積和法定容積不一樣，兩個方向要分開處理

基準地的評估以法定容積為準，所以選點與選比較標的時，法定容積與現況容積的差異不宜過大。真的碰上差異，方向要分清楚：

用不足的情形，例如透天類型的基地容積未用滿，應先確認合法可開發量、基地限制及市場可行性。第二條第十七款的最有效使用，是在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益的使用。若經判斷該現況容積確為價格日期當時市場的最有效使用，才依相應條件分析；不能因為現況如此就直接當成最有效使用，也不能把法定容積全部直接換成可售面積。

超建的情形，例如大樓型區分所有建物的基地可能有超出法定容積的規劃。技術規則第一百零二條對此有明文：實際建築使用之容積率超過法定容積率者，應以實際建築使用合法部分之現況估價，並敘明法定容積對估值之影響。

實務上會盡量排除這兩類案例。若因案例稀少仍須採用：超建的情形依第一百零二條敘述並調整；用不足的情形第一百零二條管不到，要自己在書表中說明最有效使用的認定過程與調整依據。

三個常見誤解

「基準地太小就不能用土地開發分析法。」 應先判斷方法適用性；案件條件與主辦機關要求允許時，可評估合併或虛擬開發單元，再有依據地調整回基準地，不能只為完成計算任意擴大基地。

「虛擬開發單元可以隨便畫。」 範圍必須包含基準地在內；畫出來之後還要把價格依個別條件差異調整回基準地，不是直接拿單元的單價當答案。

「獎勵容積當然要算進可銷售面積。」 仍須確認取得條件、參酌當地市場實際取得狀況及取得成本，並依案件適用的作業要求說明採用理由。

洽詢時可以先準備的東西

• 基準地的面積、形狀、臨路與鄰地地籍圖
• 基準容積、免計容積與現況使用情形
• 該地區可取得的獎勵容積種類與市場實際取得情形
• 同類產品的銷售單價、營造施工費與相關費用資料
• 前一年度若已採合併或虛擬開發單元，其範圍與調整過程

利潤率、資本利息綜合利率與開發年期須逐案依市場實證判斷。合併與虛擬開發單元是否適用，以及書表填載方式，均以主辦機關當期作業要求為準，不能視為各案件一律適用的處理方式。