成本法是先算出在價格日期把標的重新建造一次要花多少成本，再扣掉已經耗損的部分，推算出價格。房地合併估價時，成本價格等於土地價格，加上建物總成本減去累積折舊額。如果把三種估價方法比作武器，比較法像長劍、收益法像弓箭，成本法就是盾牌：市場案例不足或收益資料不穩時，它提供一個穩定、可以逐項驗證的基礎。總成本與折舊另有兩篇進階文章拆開講；本文先講整體架構、重建與重置的差別，以及什麼時候適合用成本法。
成本法算出來的是哪一種價格？
技術規則第48條第1項這樣定義：「成本法，指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。」依這個方法求得的價格，第2項稱為成本價格。
房地合併時的算式在第69條第1項：
| 項目 | 算式 |
|---|---|
| 土地價格 | 土地總成本 |
| 建物成本價格 | 建物總成本－建物累積折舊額 |
| 房地成本價格 | 土地價格＋建物成本價格 |
假設例：土地價格3,000萬元，建物總成本1,000萬元，累積折舊額380萬元（折舊怎麼來的，見〈建物折舊怎麼算？耐用年數、殘餘價格率與老屋怎麼處理？〉）。建物成本價格＝1,000－380＝620萬元，房地成本價格＝3,000＋620＝3,620萬元。
簡單說，3,620萬元是把地和房子重新準備一遍、再扣掉用舊的部分；它不是成交價，也不是租金推出來的價格。
為什麼重新蓋的成本可以拿來推價格？成本法有兩個前提：成本投入合理、效用符合市場需求的全新建物，重新蓋的成本可以作為推估價值的基礎；現況建物和全新複製品之間的差距，就是折舊。換句話說，成本法也是替代原則的應用，可以看成一種控制條件很嚴的比較法：比較法要從情況、價格日期、區域、個別四類因素，把比較標的調成勘估標的；成本法的比較對象是勘估標的自己的全新複製品，要調的主要只剩折舊。
兩個容易混淆的名詞先分開。成本法不同於會計上的「成本模式」，後者是財報的衡量方式，見〈成本模式與公允價值模式怎麼選？選了公允價值要做什麼？〉。成本法也不同於土地開發分析法：土開法是從開發後的總銷售金額往回扣成本、利息與利潤，求開發前的土地價格，見〈土地開發分析法怎麼用在基準地？基地太小、容積不符怎麼處理？〉。
COST APPROACH / BUILD-UP
成本價格是怎麼一步一步組出來的？
沿用本篇假設例：土地3,000萬元、建物總成本1,000萬元、累積折舊額380萬元。
建物總成本
在價格日期重新蓋一棟要花的錢。
- 建物總成本
- 1,000萬元
扣累積折舊
虛線框是已經用掉的部分。
- 累積折舊額
- 380萬元
建物成本價格
1,000－380＝620萬元。
- 建物成本價格
- 620萬元
加上土地價格
3,000＋620＝3,620萬元。
- 房地成本價格
- 3,620萬元
本例380萬元是建物累積折舊額；土地另行估價，在建物成本價格算完之後才加上去。已投入的土地開發改良，其減損得依第69條第3項另行考量。
假設例，單位萬元。四張圖共用0～4,000萬元的直條尺度與零點；第04格下段為土地、上段為建物成本價格。
成本法的估價程序有哪八步？
技術規則第49條把成本法的程序列成八款，可以分成資料、總成本、折舊、價格四段來讀：
| 順序 | 步驟 |
|---|---|
| 一 | 蒐集資料 |
| 二 | 現況勘察 |
| 三 | 調查、整理、比較及分析各項成本及相關費用等資料 |
| 四 | 選擇適當方法推算營造或施工費 |
| 五 | 推算其他各項費用及利潤 |
| 六 | 計算總成本 |
| 七 | 計算建物累積折舊額 |
| 八 | 計算成本價格 |
第三步要蒐集的資料，第51條限定在「與勘估標的同一供需圈內」，包括施工材料與人工的價格水準、營造到稅捐等費用資料、資本利率，以及開發或建築利潤率。第52條第3項還要求，總成本各項計算過程「應核實填寫於成本價格計算表內」，所以拿到成本法報告時，這張計算表是核對的起點。第四到第六步怎麼算，見〈成本法的總成本各項怎麼算？營造施工費、間接費用、資本利息與利潤怎麼定？〉。
COST APPROACH / EIGHT STEPS
八個步驟，可以分成哪四段看？
技術規則第49條的八款，依「資料、總成本、折舊、價格」四段閱讀。
第一～三步：備齊資料
蒐集資料、現況勘察，整理同一供需圈的成本與費用資料。
第51條限定在同一供需圈內蒐集。
第四～六步：算總成本
推算營造或施工費、其他費用與利潤，合計成總成本。
各項算法見〈成本法的總成本各項怎麼算？〉。
第七步：扣累積折舊
依耐用年數、殘餘價格率與折舊路徑，算出累積折舊額。
算法見〈建物折舊怎麼算？〉。
第八步：成本價格
總成本減累積折舊額，房地合併再加土地價格。
各項計算過程應核實填寫於成本價格計算表。
拿到成本法報告，也照這四段核對：資料從哪來、總成本怎麼組、折舊參數為何、最後加了多少土地。
閱讀分段示意，條文本身列的是八款順序；圖中量體與文件不代表實際比例。
重建成本和重置成本差在哪？
一句話：重建是照原樣複製，重置是做出效用相同的建物。第48條第3項說：「建物估價以求取重建成本為原則。但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者，得採重置成本替代之。」兩個名詞的定義在第4、5項：
| 名詞 | 條文定義 |
|---|---|
| 重建成本 | 「使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本」 |
| 重置成本 | 「與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置，於價格日期建築所需之成本」 |
假設例：一棟老式建築外牆使用的某種手工磚已經停產，施工方法也早已改變，照原樣複製做不到。這時估價師可以改算功能相同、用現代建材與設計蓋一棟所需的成本，也就是重置成本。
兩者的差別也會影響後面的折舊。重建成本連過時的設計與配置一起複製，功能落伍造成的減損還在成本裡，要在折舊另外扣；重置成本已經改用現代設計，這部分多半不在成本裡，不必重複扣。也就是說，選了哪一種成本，就要對應檢查折舊扣了哪些項目，見〈建物折舊怎麼算？〉。
全聯會第四號公報的營造或施工費標準表也是這樣分的：公報說明事項第2點寫明，標準表適用於辦公室、住宅、工廠（廠房）、倉庫的重建成本，「重置成本可參考本標準表酌予調整」。
土地價格怎麼放進成本法？
總成本裡的土地價格，第69條第1項寫的是「土地價格＝土地總成本」。但土地的成本常常求不出來，第2項因此允許：「前項土地價格之求取有困難者，得以比較法或收益法計算之，並於估價報告書中敘明。」用比較法或收益法求土地時，還要考量土地部分的廣告費、銷售費、管理費、稅捐、資本利息及利潤是否合理。
土地用比較法求，是不是就等於用了兩種估價方法？全聯會第三號通用原則第3條回答：「不同的估價方法係指評估勘估標的整體所採用的方法。」它說明所舉的例子是非高度開發的透天產品，土地用比較法或收益法、建物用成本價格，對整體而言仍是成本法一種方法。
什麼情況適合用成本法，什麼情況不適合？
先講結論：成本越接近市場價值、或市場越缺交易資訊，成本法越好用；市場願意付的錢遠高於成本時，成本法容易低估。
道理可以從市場競爭來看。在完全競爭的市場，買方可以自己買地蓋屋，賣方也只能賺合理利潤，價格會被合理成本加正常利潤拉住。不動產卻不是完全競爭市場，市場需求高、收益佳時，成交價可能高於成本價格，差距大小要個案分析。值得注意的是，成本法可以逐項查核成本資料，但土地價格與部分參數仍可能需要市場案例支持；折舊衡量的又是不易量化的效用減損，最需要交代依據。
技術規則第14條的原則是兼採二種以上方法，但情況特殊、不能採取二種以上方法並於報告書敘明的，不在此限。全聯會第三號通用原則把成本法相關的情形列得很具體：
| 情形 | 通用原則怎麼說 |
|---|---|
| 估價目的只需要一種價格（第1條） | 說明舉例：依都市更新條例評估建築物之殘餘價值、以火災保險為目的之估價，適宜採用成本法一種方法 |
| 不能採用成本法（第4條第4款第1目） | 「勘估標的為區分所有建物，但無法有效掌握樓層別效用比及地價分配率時。」 |
| 不能採用成本法（第4條第4款第2目） | 「勘估標的市場性及收益性極佳，成本價格無法合理反映該產品價值者。」 |
第2目的說明這樣寫：「成本法為供給面，收益法為需求面，比較法為供需層面，如果市場上產品需求較高，收益較佳，採成本法容易低估價格。」
另外兩種成本法專用的情況，技術規則也有規定。未完工的建物，第63條要求依實際完成部分估價，或以標準建物的營造或施工費標準表為基礎，參考工程進度營造費用比例表估算。因特殊狀況使投資無法產生相對正常報酬的成本，第64條允許於成本估價時不予計入或於折舊中扣除，並應於報告書敘明，這一類在瑕疵估價很常見，見〈瑕疵不動產適合用哪些估價方法？只用一種可以嗎？〉。
THREE APPROACHES / ROLES
成本法在三種方法裡，站在哪一面？
三種方法從不同方向推同一個價格；全聯會第三號通用原則以供給面、需求面、供需層面區分。
比較法｜長劍
供需層面：從市場成交案例出發。
市場案例充足時，調整快、反應快。
收益法｜弓箭
需求面：從未來的租金收益往回推。
適合以收益為主的不動產。
成本法｜盾牌
供給面：從重新蓋一次的成本出發。
案例少、收益資料不穩時，提供可驗證的基礎。
成本法看的是供給面。需求高、收益佳的產品，市場願意付的錢常高於成本，所以通用原則提醒，這類產品採成本法容易低估價格。
武器比喻只是幫助記憶的講法，不代表方法的優劣；方法怎麼選，仍依技術規則第14條與通用原則判斷。
常見問題
成本法算出的價格，為什麼常和買賣成交價不同？
兩者問的問題不一樣。成本法問的是重新蓋一次要多少錢，成交價反映的是買賣雙方在市場上的出價；需求高、收益佳的產品，成本價格可能明顯低於成交價，原因見上文〈什麼情況適合用成本法〉一節。
裝潢要不要另外算進營造施工費？
不需要重複計入。第四號公報說明事項第12點寫明：「本標準表之單價，已反應建物之結構、機電與裝修成本。」建材、設計與設備特殊的，得敘明理由酌予調整。都更權利價值為什麼不計裝潢，見〈家裡裝潢很貴，都更估價會算進去嗎？〉。
拿到成本法報告，應該怎麼核對？
先找成本價格計算表，再照順序看：營造或施工費、其他各項費用、資本利息、利潤，合計成總成本；接著看累積折舊額用的耐用年數與殘餘價格率；最後才加上土地價格。各項的算法依序見〈成本法的總成本各項怎麼算？〉與〈建物折舊怎麼算？〉。
下一步讀什麼？
- 〈成本法的總成本各項怎麼算？營造施工費、間接費用、資本利息與利潤怎麼定？〉：總成本七項與各項的計算基礎。
- 〈都更拆遷補償、建物殘值與分回價值差在哪？可以直接相加嗎？〉：成本法在都更拆遷補償的應用。
- 〈瑕疵不動產適合用哪些估價方法？只用一種可以嗎？〉：成本法遇到特殊狀況成本時怎麼處理。
本文依不動產估價技術規則、全聯會第三號估價作業通用原則與第四號公報（113年12月版）撰寫；其他縣市的標準單價表與審議規定，以當地規定為準。