都市更新能拿到多少容積獎勵，不能只把各項百分比加起來看。我們可以分三層理解：第一層是條例第65條的總量上限，決定獎勵後的建築容積最多能到哪裡；第二層是中央辦法各項獎勵的額度與申請條件；第三層是地方自治法規另訂的獎勵項目，額度一般不超過0.2倍基準容積，符合第65條第2項第3款（策略性更新地區）所列條件者可達0.4倍。簡單說，各項獎勵即使都符合條件，加總後仍要回到第一層，檢查有沒有超過總量上限。
計算前，先分清楚基準容積與原建築容積
要看懂容積獎勵的算法，我們先把基準容積與原建築容積分清楚。前者從都市計畫規定與土地面積算起，後者則要回到合法建築物申請建築時的核准資料。
| 名詞 | 定義（容獎辦法第3條） | 算法與認定方式 |
|---|---|---|
| 基準容積（B） | 都市計畫法令規定的容積率上限乘以土地面積 | 基地1,000平方公尺、容積率225%，B＝1,000×2.25＝2,250平方公尺（225%要換成2.25） |
| 原建築容積（O） | 實施容積管制前已興建完成或已申請建照的合法建築物，以申請建築時核准的總樓地板面積，扣除依建築技術規則第161條第2項不計入樓地板面積的部分 | 以核准圖說為準，不能直接採用現況測量面積或全部登記面積 |
也就是說，基準容積是後續計算的起點；原建築容積則需要核准資料支持，不能直接用眼前看到的建物面積代入。
FLOOR AREA BONUS / CEILING
獎勵後容積的天花板，一般是 1.5 倍基準容積。
沿用本篇假設例：基地1,000平方公尺、容積率300%，基準容積3,000平方公尺。
先算基準容積 B
3,000平方公尺
基地1,000平方公尺 × 容積率300%＝3,000平方公尺。
B 是後續各項計算的起點。
一般上限是 1.5B
4,500平方公尺
3,000 × 1.5＝4,500；增加的是1,500，即基準容積的50%。
「1.5倍」指總量為基準容積的150%，不是再增加150%。
三款例外，先看資格
符合第65條第2項各款資格，才能改用該款上限；有兩個公式的擇優。第二款限第一款的建築物，經縣市主管機關認定屬高氯離子鋼筋混凝土，或耐震能力不足而有明顯危害公共安全。
第二款不得再申請中央辦法、地方自治法規及其他法令的容積獎勵項目。
1.5B＝4,500平方公尺是獎勵後容積的總量上限，且不得超過都市計畫法施行細則的規定；它只是上限，不代表已經核准，也不能直接當成可銷售面積。
假設教學情境，並非實際案件。第一、二格直條共用同一零點與尺度（5,000平方公尺＝滿高）；第三格的方框是條文結構示意，大小不代表容積。O 為原建築容積，B 為基準容積。
總量上限怎麼算？先看一般規定，再看三款例外
一般情況下，獎勵後容積不得超過1.5B，且不得超過都市計畫法施行細則的規定。這裡的「1.5倍」，是指總量為基準容積的150%，不是再增加150%。我們用下面的假設例來看：
| 計算項目 | 假設例 |
|---|---|
| 基地面積、容積率上限 | 1,000平方公尺、300% |
| 基準容積 | 1,000×300%＝3,000平方公尺 |
| 1.5倍上限 | 3,000×1.5＝4,500平方公尺（增加1,500，即基準容積的50%） |
這個結果只是容積的上限，不代表已經核准，也不能直接當成可銷售面積。
除了上述一般規定，還有三款例外（條例第65條第2項）。要使用哪一款的計算方式，必須先符合該款資格。
| 款 | 適用資格 | 上限（有不同公式時擇優） |
|---|---|---|
| 一 | 實施容積管制前已興建完成或已申請建照的合法建築物，且 O＞B | O＋0.3B，或1.2O |
| 二 | 前款建築物經縣市主管機關認定屬高氯離子鋼筋混凝土，或耐震能力不足而有明顯危害公共安全 | 1.3O |
| 三 | 依第8條劃定或變更策略性更新地區、屬第12條第1項方式辦理（公辦），且更新單元面積1萬平方公尺以上 | 2B，或0.5B＋O |
第一款的兩個公式，要怎麼選？分界在 O＝1.5B。 將兩式設為相等，O＋0.3B＝1.2O，可解得 O＝1.5B。O小於1.5B時，O＋0.3B較高；O大於1.5B時，1.2O較高。
以假設例來看，B＝2,250平方公尺、O＝4,000平方公尺（4,000大於1.5B＝3,375），算出的結果是1.2O＝4,800、O＋0.3B＝4,675，因此取4,800。換句話說，原建築容積與基準容積的比例，會影響哪個公式算出的上限較高。不過，O只略高於B（介於B與1.2B之間）時，兩式算出來都低於1.5B；此時能否改用第1項的1.5B，目前沒有查到主管機關的解釋，提報前要向主管機關確認。
符合第二款資格者，可直接依該款上限建築，且不得再申請中央辦法、地方自治法規及其他法令的容積獎勵項目（第65條第3項）。這裡採用的原建築容積，必須有合法核准資料支持。臺北市實務上由建築師簽證，再送建管機關核算認定。
另外，要分清楚中央辦法第5條與上述總量上限的關係。它是第二層的單項獎勵，選用後仍可申請其他獎勵，但合計須受第65條第2項第1款的上限限制。對原容高於基準容積者，中央辦法第5條提供的選項是：依原建築容積建築，或依原建築基地基準容積百分之十給予獎勵容積，兩者擇一。更新前含數宗建築基地時，內政部94年5月12日內授營都字第0940083192號函認為，上限可就各基地擇優計算後加總；但獎勵額度影響土地使用強度與公共設施負荷，仍應由審議會視個案情形審慎評估後決定。
FLOOR AREA BONUS / ORIGINAL FLOOR AREA
原建築容積較高時，兩個公式擇優。
條例第65條第2項第1款：實施容積管制前已興建完成或已申請建照的合法建築物，原建築容積 O 高於基準容積 B。
兩式在 O＝1.5B 交叉
1.5B
O＋0.3B＝1.2O，解得 O＝1.5B。O 小於1.5B時 O＋0.3B 較高；大於1.5B時 1.2O 較高。
原建築容積與基準容積的比例，決定哪個公式較高。
代入假設例
4,800平方公尺
B＝2,250、O＝4,000（大於1.5B＝3,375）：1.2O＝4,800，O＋0.3B＝4,675，取4,800。
兩根直條共用同一零點與尺度。
O 只略高於 B 的時候
O 大於 B、小於1.2B 時，兩式算出來都低於1.5B；O＝1.2B 時，第一式剛好等於1.5B。
能否改用第1項的1.5B，目前沒有查到主管機關的解釋，提報前要向主管機關確認。
兩式相等的分界在 O＝1.5B。假設例 O＝4,000 大於 1.5B＝3,375，所以 1.2O＝4,800 高於 O＋0.3B＝4,675，取 4,800。這裡的 O 要有核准圖說支持，不能直接用現況測量面積。
假設教學情境，並非實際案件。第一、三格的折線以 B 為單位（橫軸 O 從 B 到 2B），只表示兩式的相對高低；第二格直條以5,000平方公尺為滿高。中央辦法第5條是第二層的單項獎勵，與本圖的總量上限分開看。
中央辦法有哪些獎勵項目？
知道總量上限後，接著才是盤點可以申請哪些獎勵。下表依都市更新建築容積獎勵辦法（以下簡稱容獎辦法），整理各項額度與主要條件。
| 條次 | 項目 | 額度 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 第5條 | 原容高於基準容積 | 依原建築基地基準容積百分之十，或依原容建築 | 擇一 |
| 第6條 | 通知限期拆除、強制拆除或評估有危險之虞 | 10% | 與下款不得累計 |
| 第6條 | 結構安全性能評估未達最低等級 | 8% | |
| 第7條 | 提供指定社會福利或公益設施，並無償登記為公有 | 面積×獎勵係數（原則為1），上限30% | 另不計入容積 |
| 第8條 | 協助取得及開闢周邊公共設施用地，並登記為公有 | 公式如下，上限15% | |
| 第9條 | 古蹟、歷史建築等整體保存修復 | 實際面積1.5倍；都市計畫表明應保存的建築，按實際面積計 | 另不計入容積 |
| 第10條 | 候選綠建築證書 | 鑽石10%、黃金8%、銀6%、銅4%、合格2% | 各級不得累計 |
| 第11條 | 候選智慧建築證書 | 同綠建築 | 各級不得累計 |
| 第12條 | 無障礙環境 | 無障礙住宅標章5%；性能評估第一級4%、第二級3% | 不得累計 |
| 第13條 | 耐震設計 | 耐震標章10%；性能評估第一級6%、第二級4%、第三級2% | 不得累計 |
| 第14條 | 時程獎勵 | 劃定地區10%，期滿後5%；未劃定地區7%，期滿後3.5% | 詳見下文 |
| 第15條 | 規模獎勵 | 完整計畫街廓5%；3,000至未滿10,000平方公尺5%，每增100平方公尺加0.3%；10,000平方公尺以上30% | 詳見下文 |
| 第16條 | 協議合建，更新前門牌戶20戶以上，且報核時全體同意 | 5% | |
| 第17條 | 處理占有他人土地之舊違章建築戶 | 依報核前實測面積，每戶不超過最近一次人口及住宅普查的該縣市平均每戶住宅樓地板面積，上限20% | 詳見下文 |
表中的額度要連同適用條件一起看，尤其要留意哪些項目或等級不得累計。涉及公式、報核時間或認定資料的項目，我們再往下說明。
公共設施用地的獎勵怎麼算（第8條）？ 獎勵容積＝公共設施用地面積×（報核日當期公共設施用地公告土地現值／報核日當期建築基地公告土地現值）×建築基地容積率。用地或基地有二筆以上時，按面積比率加權平均。假設用地100平方公尺、現值比0.6、基地容積率300%，計算結果為100×0.6×3＝180平方公尺（上限為15%×3,000＝450，未達上限）。也就是說，這個例子算出的獎勵容積尚未超過該項上限。
時程獎勵的關鍵，在於報核日落在哪一期。 期間以辦法108年5月15日修正之條文施行日起算（營建署108年12月18日營署更字第1080092128號函）。依專書圖示，劃定地區10%的期間到113年5月14日，其後5%到118年5月14日；未劃定地區7%、其後3.5%，期間相同。因此，判讀時程獎勵時，要看的就是報核日所屬的期間。
規模獎勵可以用重建區段的面積來試算。 假設重建區段土地4,000平方公尺，且未含完整計畫街廓，計算為5%＋（4,000－3,000）÷100×0.3%＝5%＋3%＝8%。這個結果是按面積級距算出的獎勵；第2款與第3款不得累計，但可與第1款（完整街廓）累計。至於重建區段內的道路用地面積能否計入規模，則由事業計畫的重建區段劃分及主管機關審議決定（營建署110年11月3日營署更字第1100080879號函）。
舊違章建築戶的獎勵，先要符合認定條件（第17條）。 舊違章建築戶由縣市主管機關認定，臺北市以77年8月1日以前興建完成者為限。面積以實測為準，並須檢附房屋稅籍資料、門牌編釘證明、自來水費或電費收據（臺北市都市更新建築容積獎勵辦法第5條）。此外，須在事業計畫核定前檢具與舊違章戶的協議書。
申請標章類獎勵（第10至13條），還要留意保證金與期限
申請標章類獎勵，除了看獎勵額度，也要把後續取得標章或通過評估的期限，以及保證金納入考量。依容獎辦法第18條，實施者申請第10至13條的獎勵，須與縣市主管機關簽訂協議書並納入事業計畫，在領得使用執照前繳納保證金，並於領得使用執照後二年內取得標章或通過評估。保證金的計算方式如下：
應繳保證金＝計畫範圍內土地於報核時的公告土地現值按面積加權平均×0.7×申請第10至13條的獎勵容積樓地板面積
假設加權平均公告土地現值為每平方公尺30萬元，基準容積3,000平方公尺，申請綠建築銀級6%＝180平方公尺，保證金就是30萬×0.7×180＝3,780萬元。這筆款項在取得標章後無息退還，未取得者則不予退還。也就是說，申請獎勵時，也要一併考慮這筆保證金的資金需求。
值得注意的是，綠建築與智慧建築的銅級、合格級，限於依條例第7條第1項第3款實施（迅行劃定），且面積未達500平方公尺的更新事業。綠建築等級也要高於施行細則另訂的最低等級。
FLOOR AREA BONUS / CENTRAL ITEMS
各項獎勵即使都符合，也要回到總量上限檢查。
中央獎勵有按基準容積比例計算的，也有依面積或公式計算、另設百分比上限的；同一條內的款或等級，有些不得累計。
同一條內，只能擇一
第6條：限期拆除等10%、結構安全性能評估未達最低等級8%，兩款不得累計。第5條：依原容建築，或依原建築基地基準容積10%，擇一。
直條高度依條文百分比換算。
等級只能取一級
綠建築、智慧建築各分五級：10%、8%、6%、4%、2%，各級不得累計。
虛線框的銅級、合格級，限依條例第7條第1項第3款實施且面積未達500平方公尺的更新事業。
疊起來，回到總量上限
把第6、7、8、10、11條的額度或上限依序疊上，已越過一般上限增加50%的線。
只把條文上限並列，不代表同一案都符合。第7條的公益設施本身不計入容積，但因此取得的獎勵容積仍要納入總量上限檢查。
各項百分比不能直接加總當成可得獎勵：先看同一條內是否擇一，再把合計拿回第65條的總量上限檢查（一般為1.5B，即增加50%）。
條文額度示意，並非實際案件；直條依條文百分比換算，各格尺度不同。第8條上限15%、第7條上限30%是各項上限，實際額度依公式計算。第9條按建築物實際面積計，第12～17條與地方獎勵沒有畫入；總量上限另有三款例外。
地方獎勵一般不超過0.2B，策略性更新地區符合條件可達0.4B
中央獎勵之外，縣市也可另訂地方獎勵項目，但合計額度不超過0.2B；符合第65條第2項第3款（策略性更新地區）者為0.4B（條例第65條第6項）。中央與地方獎勵沒有申請先後順序之分。地方未另訂項目時，就只能申請中央項目（內政部108年6月12日台內營字第1080808657號令）。
以臺北市為例，臺北市都市更新建築容積獎勵辦法第2條附表列有九項獎勵：
| 項目 | 額度或公式 |
|---|---|
| 建築規劃設計（一），依符合六項設計條件的項數計算 | 符合3項1%；4項2%；5項以上3% |
| 建築規劃設計（二），雨水流出抑制 | 設施達法定雨水貯留量2倍以上，1% |
| 建築規劃設計（三），供人行走的地面道路或騎樓 | 依實際留設面積計；騎樓為實際留設面積1.8倍 |
| 建築規劃設計（四），符合通案重要審議原則 | 3% |
| 建築規劃設計（五），屋頂平臺與立面綠化 | 綠覆率達法定1.6倍以上未滿1.8倍2%；1.8倍以上未滿2倍3%；2倍以上4% |
| 整修毗鄰人行道或騎樓 | 每整修一棟0.25% |
| 充電汽車及機車停車位 | 數量達法定停車位總數3%以上，1% |
| 提供經費予都市更新基金 | 獎勵容積＝捐款金額÷（報核日當期建築基地平均公告土地現值×0.7） |
| 老舊公寓（30年以上合法建築物，4或5層樓，無電梯或法定停車位低於戶數十分之七） | 4層2%、5層4%（以該棟坐落基地的基準容積計） |
從表中可以看到，地方獎勵有的按基準容積比例計算，有的依實際留設面積或捐款金額換算，計算基礎並不相同。
其中，人行道獎勵不只看留設面積，也有通行與使用條件。依臺北市通案重要審議原則115年5月26日版，條件包括：
- 面臨都市計畫道路的部分，均須留設人行道或騎樓。
- 各部分淨寬須達2公尺以上；6公尺以內的部分按100%計算，超過的部分不予獎勵。
- 計算時須扣除停車彎與汽車出入口、建築物主要出入口淨寬2公尺的部分、穿越人行道的車道與迴車道、自行車停車空間，以及明顯阻礙通行的灌木等。
- 設置植栽與街道傢俱後，仍須保留2.5公尺的人行淨寬；分段設置時，任一側不得小於1.5公尺。
- 騎樓獎勵須以基地沿街已有2.5公尺以上公有人行道為條件；退縮無遮簷人行道與騎樓合計申請的總寬，以6公尺為上限。
- 管理維護計畫與住戶規約中，須載明無償供不特定公眾使用。
換句話說，留設的空間還要符合淨寬、通行與公共使用等要求，才能依規定計算獎勵。
其他容積規定，和都更獎勵有什麼關係？
除了都更容積獎勵，開發許可回饋與容積移轉也會影響容積的計算。閱讀這些規定時，要先分清楚各自的額度限制，以及哪些容積需要合併檢查上限。
臺北市的開發許可回饋，涉及容積放寬與收益回饋。 依土管自治條例第80條之2，基地面積2,000平方公尺以上者，容積率及建築物高度得視地區都市計畫情形酌予放寬，增加的容積不得超過基準容積30%。因優惠容積增加的收益，扣除營建及管銷成本後的淨利益，須提供市政府50%作為回饋（114年7月9日修正版）。回饋金屬於共同負擔中經市府核定的費用，估價時採用核定數額。
另外，依臺北市建築基地開發許可回饋辦法第5條，80-2優惠容積併同其他法規獎勵容積（不含都市更新獎勵容積），以基準容積50%為限。這裡限制的是容積額度，與前述按淨利益計算的50%回饋比率不同。兩者雖然使用相同的百分比，計算的對象卻不一樣。
容積移轉則有自己的額度與費用計算。 依容移辦法，移入容積原則上以基準容積30%為限，實施都市更新地區等得增至40%（辦法第8條）。其來源與費用應與容積獎勵分開列示，細節見〈容積獎勵、容積移轉、容積代金差在哪〉一文。獎勵上限不包括依都市計畫容積移轉的移入容積；但性質相同的土管獎勵項目，仍須納入更新獎勵上限（專書引述內政部及臺北市法規會函）。
可以申請的額度，何時才算核准？
符合申請條件、列入送審內容與取得核准，是不同階段。事業計畫須表明申請的獎勵項目及額度（條例第36條第1項第17款），是否核准則由審議認定。因此，以最大額度試算的量體，只能作為上限情境，不能當成規劃基礎。其他法令的獎勵，須先向各該主管機關提出申請，重複的部分要扣除（容獎辦法第4條）。
新舊法要看哪個時間點？
新舊法的適用，關鍵在於報核時點（條例第65條末項）。108年1月30日修正施行前擬訂報核者，得適用修正前規定；113年10月25日修正條文施行前擬訂報核者，得適用修正後第2項第1款，也就是原容高於基準容積的合法建築物，包含「已申請建造執照」的情形。至於時程獎勵，依專書所載臺北市實務，舊案轉用新法須撤案重新報核，才有新法的時程獎勵；重新公開展覽或完整變更，都不會因此產生新法的時程獎勵。
洽詢前，可以先準備哪些資料？
如果你想了解更新單元可以申請哪些獎勵，可以先整理下列資料。這些資料能幫助我們掌握計算基礎、適用資格與預計報核的時間。
- 更新單元範圍、面積與所在縣市
- 使用分區與法定容積率
- 更新前合法建築物的建照核准總樓地板面積，供計算原建築容積使用
- 是否經認定為高氯離子混凝土或耐震不足，以及是否位於策略性更新地區
- 預計申請的標章等級與擬報核日期
本文依都市更新條例、都市更新建築容積獎勵辦法與臺北市規定撰寫；其他縣市的地方獎勵項目與額度，以當地自治法規為準。