有租約的房屋不一定比較便宜。穩定且可持續的租金可能吸引收租買方，但低於市場的長約、特殊終止條款或不明交付條件，也可能影響收益及買方選擇。估價應先確認本次評估的是帶現有租約的權利，還是假設可空屋交付的條件。
先讀租約，不只看每月租金
應核對租期、租金調整、押金、免租、提前終止、轉租、修繕與稅費負擔，以及現有欠租或爭議。有租金入帳紀錄，也要確認是否包含管理費、水電、設備或其他非不動產收入。
租約是否對買方生效、能否要求搬遷及其法律條件，須依契約、權利狀態及個案法律判斷；估價不能代替法律認定，也不能自行假設買方得立即收回。
月租4萬元與市場6萬元，差額怎麼看？
假設同條件市場月租為6萬元，現約月租4萬元，剩餘租期二年且租金不變，未折現的名目租金差額為（6－4）×24＝48萬元。這是教學範例，不表示售價必須扣48萬元。
正式分析仍需確認市場租金證據、實際收款、費用、續租及終止條件，並將各期差異折回同一價格日期。若期滿後需要整修與招租，也要納入合理空置及支出；同一影響不能又在收益、折現率和售價折讓各扣一次。
高租金也要問能不能持續
租金高於同類市場，可能來自短期特殊使用、設備服務或特定租客需求。應確認剩餘租期、支付能力及續租條件，不能把高租金無限延伸成永久收入。租客營業額或企業獲利，也不直接等於房東可取得的不動產收益。
相反地，短期空屋也不表示完全沒有收益能力。要依合法用途及市場招租條件，分析合理租金和空置期間。
自住買方與收租買方，關注的權利可能不同
自住買方在意可入住時間與交付風險，收租買方則更重視現金流及租客品質。比較案例應確認是否同樣帶租約，不能把空屋成交與帶租約成交的價差全部歸因於租約。
租金案例與費用如何調整，可閱讀收益法在租金資料上的應用；企業出租資產的分類，則可參考投資性不動產判斷。
常見問題
租約還有五年，一定要打折出售嗎？
沒有固定答案。須看租金、費用、租客、契約約束與市場需求，並確認交易的權利條件。
押金可以直接當作額外房價加上去嗎？
不宜。押金通常附隨返還等義務，須依契約及交割安排處理；不能把收到的押金全視為不受限制的收益。