租金投報率怎麼算？毛報酬與淨收益差在哪？

年租金除以買價，得到的是簡化的毛租金報酬率。收益法評價需要考量合理空置、收款損失、營運費用及建物相關提存等，求得相容口徑的客觀淨收益；不能把毛租金直接除以收益資本化率當作房價。

一樣月租5萬元，淨收益可能差在哪？

以下為假設教學範例：房價2,000萬元，月租5萬元，滿租年收入60萬元，毛租金報酬率為60÷2,000＝3%。

48÷2,000＝2.4%，只是此例所列收支下的簡化比例。3萬元與9萬元並非市場標準；建物折舊提存或相應率值處理尚須補足，故2.4%不能直接宣稱是正式估價採用的資本化率。

哪些費用要看契約由誰負擔？

管理費、修繕、保險、地價稅或地租及房屋稅等，應依租約、實際帳單及市場慣例核對。同樣月租，若一案含管理費、一案由房客另付，房東取得的收益並不相同。

貸款本息與投資人個人所得稅，屬融資或投資人層次的現金流問題，不能未說明就與不動產本身的營運收益混算。若評估的是權益資金報酬，須另訂清楚的模型。

空置不能只看今天有沒有房客

收益法要評估未來合理收益，不是把勘察當天滿租直接延伸為永久滿租。應觀察租約到期、續租可能、招租期間、租金折讓及類似物件的出租情況；也不能把短期整修空置全部當成永久損失。

含建物時，應依採用方法，在費用端計列建物折舊提存費，或在收益價格計算所用率值中處理相應的建物折舊提存率；同一項提存不可重複處理。設備在使用期間內的重置提撥，也應與建物整體提存分清楚。

企業持有出租房屋，和個人買房投報有何差別？

是否屬投資性不動產、財報採何種衡量方式，與這個簡化投報率是不同問題。分類可閱讀投資性不動產判斷；租金資料的調整則可參考收益法的租金案例分析。

常見問題

裝潢花費要一次全部扣掉嗎？

須分辨日常維修、資本性支出、租期及受益期間，再依模型分期或另行處理，不能只用付錢當年的收支代表長期收益。

用現在房價或當年買價算投報？

目的不同。當年買價用於檢視歷史投入，價格日期的市場價值用於觀察當時收益與資產價格關係；兩者不能不標示就互相比較。