我們整理了考選部公開的90年到115年不動產估價師考試試題，兩科各29場（26個年度中，91年辦理兩次，93、94年另有專技特考），共58份。結論很清楚：理論科最常考估價原則與價格種類、比較法、收益法與成本法；實務科在110年以前多是一個案例寫整份報告書，111年起改為2～4大題，包含計算、法規與估價判斷題；110～115年六場中有4場涉及土地開發分析法。
兩個估價科目考法有什麼不同？
| 項目 | 不動產估價理論 | 不動產估價實務 |
|---|---|---|
| 題型 | 申論，多為四題各25分 | 早年一個案例100分；111年起為2～4大題 |
| 重點 | 估價原則、價格種類、方法原理與限制、特殊標的 | 依題目條件計算各方法價格、決定價格、撰寫或挑錯估價報告書 |
| 計算 | 少，偶有資本化率、折舊現值 | 多，須列算式 |
| 法規 | 技術規則條文背後的原理 | 技術規則程序、報告書應載明事項、不動產估價師法 |
簡單說，理論科考「為什麼」，實務科考「怎麼做」。同一個主題，例如土地開發分析法，理論科問它的原理與最有效使用的關係，實務科則要你依條件算出土地價格。
估價理論科最常考哪些主題？
下表以「出現在幾場考試」計算，同一場有兩題考同一主題只算一次；一題可能同時涉及兩三個主題。
| 主題 | 合計場數 | 90～99 年（13 場） | 100～109 年（10 場） | 110～115 年（6 場） |
|---|---|---|---|---|
| 估價原則、價格種類 | 19 | 10 | 6 | 3 |
| 比較法 | 18 | 8 | 7 | 3 |
| 收益法：直接資本化 | 15 | 5 | 5 | 5 |
| 成本法與折舊 | 14 | 7 | 4 | 3 |
| 樓層別效用比、地價分配率、房地拆分 | 11 | 4 | 3 | 4 |
| 特殊不動產 | 10 | 2 | 5 | 3 |
| 公告地價、公告現值、基準地、大量估價 | 9 | 2 | 4 | 3 |
| 收益法：DCF | 8 | 3 | 4 | 1 |
| 土地開發分析法 | 8 | 3 | 3 | 2 |
| 法規、報告書格式 | 7 | 4 | 2 | 1 |
| 租金估價 | 7 | 4 | 2 | 1 |
| 地上權、立體利用 | 6 | 4 | 2 | 0 |
| 合併、合建、貢獻原則 | 5 | 3 | 2 | 0 |
| 收益法：Inwood、Hoskold 等年金式 | 4 | 3 | 1 | 0 |
| 都更權利變換 | 4 | 2 | 2 | 0 |
| 金融擔保、證券化、會計 | 4 | 2 | 0 | 2 |
| 其他 | 3 | 2 | 1 | 0 |
| 預期開發、限定價格 | 2 | 2 | 0 | 0 |
| 徵收補償、協議價購 | 2 | 0 | 0 | 2 |
| 重劃、區段徵收 | 1 | 0 | 1 | 0 |
換句話說，估價原則與價格種類、比較法、收益法、成本法這四塊，大約每兩場就出現一次。收益法直接資本化在110～115年六場中出現5場，是近年最穩定的考點；樓層別效用比、地價分配率與房地拆分在同期也出現4場。
估價實務科的題型怎麼演變？
實務科常要求同時運用多種方法，所以下表改用題目文字是否提到該方法來計算場數。107、108年題目中的查估表是圖片，表中只計入可辨識的題目文字。
| 題目文字出現 | 合計場數 | 90～99 年（13 場） | 100～109 年（10 場） | 110～115 年（6 場） |
|---|---|---|---|---|
| 比較法 | 22 | 11 | 6 | 5 |
| 收益法 | 16 | 8 | 5 | 3 |
| 成本法 | 14 | 8 | 6 | 0 |
| 土地開發分析法 | 12 | 4 | 4 | 4 |
| 樓層別效用比 | 6 | 4 | 1 | 1 |
| 重劃 | 6 | 1 | 2 | 3 |
| 地上權 | 4 | 3 | 0 | 1 |
| DCF | 2 | 1 | 0 | 1 |
| 都更權變 | 2 | 1 | 0 | 1 |
| 徵收 | 2 | 0 | 2 | 0 |
| 基準地 | 2 | 0 | 2 | 0 |
| 容積移轉 | 1 | 1 | 0 | 0 |
| 期間 | 典型題型 | 例子 |
|---|---|---|
| 90～96年 | 給一宗不動產與多個交易實例，用比較、收益、成本法估價並寫報告書 | 90年二樓透天厝、92年商業大樓、96年辦公大樓（含折現現金流量分析） |
| 97～100年 | 特定議題拆成小題 | 97年都市更新權利變換、99年土地合併與容積移轉、100年市地重劃 |
| 101～106年 | 回到整份報告書，加入土地開發分析、租金、合建 | 103年工業區土地租金、105年合建權益分配 |
| 107～109年 | 公部門查估 | 107、108年基準地查估報告挑錯，109年徵收補償價格查估 |
| 110年 | 單一大題 | 報告書載明事項與聲明，加上比較法與直接資本化法 |
| 111～115年 | 2～4大題組合 | 土地開發分析法、比較法調整、收益法、報告書與法規題、估價判斷題 |
也就是說，近年的實務科不再只考「寫一份完整報告」，而是把關鍵計算拆開考，並穿插法規。112年要求在比較法個別因素調整表中找出不合理處，114年要求設計調整表，都在考比較法調整的實際判斷。
PAST EXAMS / 90–115
兩科考題的重點與變化
依考選部公開的90～115年試題，兩科各29場。
理論科常考主題
29場
估價原則與價格種類、比較法、收益法直接資本化、成本法，出現場數最多。
實務科題型演變
110年以前多是一個案例寫整份報告書；111年起改為2～4大題，包含計算、法規與估價判斷題。
實務科：成本法與土開法
4/6場
柱高為該期間題目文字出現該方法的場數占比：成本法由13場中8場降到6場中0場；土地開發分析法在110～115年6場中有4場。
107、108年題目中的圖片表格未計入
關鍵關係
理論科四大主題長期穩定出現；實務科近年由整份報告書轉為多題組合，土地開發分析法出現頻率提高。
第一格以29場為滿長；第三格各期間場數不同（13、10、6場），柱高為占比，同一零點；柱上數字為場數。
近幾年出現哪些新題材？
| 年度 | 科目 | 新題材 |
|---|---|---|
| 110 | 理論 | 實價登錄2.0對估價的幫助與限制、預售屋與成屋估價差異；電腦輔助大量估價 |
| 111 | 理論 | 不動產證券化基金購買整棟商辦的估價方法 |
| 111 | 實務 | 捷運地下穿越的立體利用阻礙率補償計算 |
| 113 | 理論 | 保險業投資性不動產的估價目的與價格種類；土地徵收市價查估 |
| 114 | 實務 | 一個更新單元內三區條件不同的整合開發，權利變換估價流程與常見爭議 |
| 115 | 實務 | 不動產估價師法業務範圍與罰則、非市場價值、金融機構擔保估價的審慎原則 |
| 115 | 理論 | 「24小時完成、結果精準」的估價服務訴求是否適當 |
值得注意的是，這些新題材涉及實價登錄資料的使用、公部門大量估價、金融與保險業的估價需求，以及估價倫理。
各年考過哪些題目？
下列為每一題的一句話摘要，題目原文請以考選部考畢試題查詢平臺的PDF為準。題目引用的技術規則條號是出題當年的版本。
不動產估價理論
| 年度 | 題號 | 配分 | 考什麼 |
|---|---|---|---|
| 90 | 1 | 25 | 技術規則第82條：土地上下有設施通過之估價與地價減損額估計 |
| 90 | 2 | 25 | 差額租金還原法之意義、理論根據與估計租賃權價格要領 |
| 90 | 3 | 25 | 建築物折舊減價之因素與減價修正計算方法 |
| 90 | 4 | 25 | 以三宗買賣實例之營收、費用比與售價推算收益資本化率 |
| 91（第一次） | 1 | 10 | 土地貢獻說與聯合貢獻說之意義 |
| 91（第一次） | 2 | 15 | 權利變換估價之意義與應考量因素 |
| 91（第一次） | 3 | 10 | 替代原則與最有效使用原則之成立依據 |
| 91（第一次） | 4 | 15 | 市價比較法估價之要領 |
| 91（第一次） | 5 | 50 | 測驗題40題：資本化率、折舊、路線價、樓層別效用比、價格種類等 |
| 91（第二次） | 1 | 25 | 均衡、適合、外部性原則之意義及在估價上的應用 |
| 91（第二次） | 2 | 25 | Inwood方式與DCF之公式及差異 |
| 91（第二次） | 3 | 25 | 比較法區域與個別因素修正率之定量與定性掌握 |
| 91（第二次） | 4 | 25 | 依定額法與償還基金法計算建物第20年年末現值 |
| 92 | 1 | 25 | 以比較單位法估計建築物成本之方式 |
| 92 | 2 | 25 | 為何要做鄰里分析及影響價值之鄰里因素（區域分析） |
| 92 | 3 | 25 | 成本法之理論基礎、應用限制與操作程序 |
| 92 | 4 | 25 | 買賣實例比較法之理論基礎與應考量比較項目 |
| 93 | 1 | 25 | 土地貢獻原則及據以計算大樓各層區分所有房地價格 |
| 93 | 2 | 25 | 續租（含爭議）租金評估之資料蒐集與評估方式 |
| 93 | 3 | 25 | 以不同估價方法求得之價格如何調整以決定勘估標的價格 |
| 93 | 4 | 25 | Hoskold估價方式之列式、應用場合與運用要領 |
| 93（特考） | 1 | 15 | 正常價格與限定價格之意義；畸零地可否評估此兩種價格 |
| 93（特考） | 2 | 20 | 有捷運系統通過之土地如何評估價值 |
| 93（特考） | 3 | 15 | 技術規則第76條土地開發分析價格計算公式之說明與評述 |
| 93（特考） | 4 | 50 | 測驗題40題：技術規則條文、折舊、比較法調整、租金、樓層效用比等 |
| 94 | 1 | 25 | 兩筆畸零地交換後形狀變動，如何估算交換面積之程序 |
| 94 | 2 | 25 | 出租地上建物之租賃關係解約，地主應給承租人何種補償及估價方法 |
| 94 | 3 | 25 | 資本化率之意義與求取方法 |
| 94 | 4 | 25 | 土地開發分析法之意義、估價程序與計算公式 |
| 94（特考） | 1 | 15 | 區域分析與區域因素調整，及其與近鄰地區、類似地區之關係 |
| 94（特考） | 2 | 10 | 最有效使用之意義與評估基準 |
| 94（特考） | 3 | 15 | 住宅估價還原率與銀行定存利率之差別，及景氣榮枯時之高低 |
| 94（特考） | 4 | 10 | 估價師與顧問諮詢在業務角色上的特性差別 |
| 94（特考） | 5 | 50 | 測驗題40題：折舊、樓層別效用比、貢獻原則、資本化率、大量估價等 |
| 95 | 1 | 25 | 折舊之意義、發生原因與減價修正方法 |
| 95 | 2 | 25 | 路線價估價法之意義、基本理論與運用要領 |
| 95 | 3 | 25 | 比較法中需調整或不採用之特殊交易情況有哪些 |
| 95 | 4 | 25 | 現金流量折現法之原理、應用場合與需預測項目 |
| 96 | 1 | 25 | 土地自然、經濟、計劃供給，以農地變更住宅為例說明與估價因素調整 |
| 96 | 2 | 25 | 農地變更住宅社區劃設公園綠地之價格如何以理論與估價方式估算 |
| 96 | 3 | 25 | 供需原則與最有效原則之意義，建地估價何者優先及與他原則關係 |
| 96 | 4 | 25 | 近鄰地區與類似地區之辨別，及高鐵車站在區域與個別因素調整的差異 |
| 97 | 1 | 25 | 以五項估價原則分析影響都市住宅用地出售價格之因素 |
| 97 | 2 | 25 | 估價前應確定之基本權利資料（不動產權利查證） |
| 97 | 3 | 25 | 同一供需圈之意義與特徵，及住宅地估價應留意事項 |
| 97 | 4 | 25 | 水災潛勢高地區住宅估價如何把握各項減價因素 |
| 98 | 1 | 25 | 收益資本化率與DCF折現率之意義、異同及技術規則評述 |
| 98 | 2 | 25 | 技術規則價格種類比較，及可抽取溫泉土地應以何種價格估計 |
| 98 | 3 | 25 | 樓層別效用比與地價分配率比較，及權變辦法下對一樓地主之利弊 |
| 98 | 4 | 25 | 以新建高樓資訊推估老舊公寓價值，授信人員是否接受該報告書 |
| 99 | 1 | 25 | 正常價格、市場價值與公平價值之異同 |
| 99 | 2 | 25 | 外部性、適合、均衡原則之比較及與最有效使用之關係 |
| 99 | 3 | 25 | 公部門大量估價與私部門個別估價之差異及所採方法 |
| 99 | 4 | 25 | 續租與新租空屋之租金估計有無不同及估計方式 |
| 100 | 1 | 25 | 比較標的為樣本，勘估價格應為區間之理由及對正常價格應用之影響 |
| 100 | 2 | 25 | DCF分析如何決定期末價值及應注意事項 |
| 100 | 3 | 25 | 經濟耐用年數與物理耐用年數之差異與供需、價值決定之關係 |
| 100 | 4 | 25 | 高氯離子建物（海砂屋）價值減損之法律爭議與估價方法 |
| 101 | 1 | 25 | 都市計畫住宅區既成巷道估價，及劃入都更廢巷合併開發之估價 |
| 101 | 2 | 25 | 路線價法深度指數表遞增與遞減之原因及應用差異 |
| 101 | 3 | 25 | 課稅目的建築改良物估價方法、要領及與估價原則關係 |
| 101 | 4 | 25 | 價值、價格、成本之區別及與三種估價方法之關聯 |
| 102 | 1 | 25 | 技術規則第43條收益資本化率或折現率求取方法，及兩者數值是否相同 |
| 102 | 2 | 25 | 比較法區域與個別因素修正之定性、定量分析與調整方法 |
| 102 | 3 | 25 | 以耐用年數估計建物折舊之主要方法及優缺點、已經歷年數問題 |
| 102 | 4 | 25 | 五層樓房中一層買賣如何推估基地價格，一樓與他層是否不同 |
| 103 | 1 | 25 | 土地開發分析法之意義及與最有效使用等五項原則的關聯 |
| 103 | 2 | 25 | 畸零地A賣給毗鄰大地B，宜以何種價格種類及如何評估 |
| 103 | 3 | 25 | 收益法計算總費用時，列舉五項不宜列入之項目及理由 |
| 103 | 4 | 25 | 農作改良物之估價對象、考慮因素與估價方式 |
| 104 | 1 | 25 | 收益價格採直接資本化法與DCF之意義、關連性與公式 |
| 104 | 2 | 25 | 比較標的價格日期不同是否需調整及如何處理 |
| 104 | 3 | 25 | 租賃權價值評估情況、計算租賃權價格及差額租金還原法限制 |
| 104 | 4 | 25 | 建商購住宅區土地興建大樓，如何以土地開發分析評估正常價格 |
| 105 | 1 | 25 | 路線價法意義與原理、深度指數表編製注意事項及臺灣編製結果評述 |
| 105 | 2 | 25 | 五層公寓區中三層透天售價低於房地成本，依估價原則論述 |
| 105 | 3 | 25 | 計量模型分析法之意義與應用應符合之條件 |
| 105 | 4 | 25 | 登錄為歷史建築之建築改良物應如何估價 |
| 106 | 1 | 25 | 市地重劃評估重劃前後地價應考量因素及適用估價方法 |
| 106 | 2 | 25 | 技術規則價格種類舉例說明，及可繼續營運廠房設備連同土地出售之價格種類 |
| 106 | 3 | 25 | 公告地價與公告土地現值之區別及查估程序 |
| 106 | 4 | 25 | 技術規則成本法估建物價格重點，及營造費用與銷售價格的關聯 |
| 107 | 1 | 25 | 比較標的查證事項、價格調整率限制及試算價格檢討 |
| 107 | 2 | 25 | 收益價格之定義、收益法估價程序及應蒐集資料 |
| 107 | 3 | 25 | 實質租金之意義，及新訂與續訂租約的租金估計方式 |
| 107 | 4 | 25 | 權變前基地總價值低於素地總價值時基地權利價值計算，及權變後權利價值查估 |
| 108 | 1 | 25 | 區域因素分析之內容與地理範圍，及與估價方法之結合 |
| 108 | 2 | 25 | 容積率300%土地單價是否為200%之1.5倍及價差評估方式 |
| 108 | 3 | 25 | 土地開發分析法於未開發成熟與已開發成熟土地之估價差異 |
| 108 | 4 | 25 | 地上權與區分地上權估價方法之異同 |
| 109 | 1 | 25 | 比較標的在近鄰地區或類似地區之差異，及房價連動是否代表同一供需圈 |
| 109 | 2 | 25 | 素地案例不足而以房地分離取得土地比較標的可能的偏誤 |
| 109 | 3 | 25 | 收益資本化率或折現率之求取方法及其優缺點比較 |
| 109 | 4 | 25 | 土地公告現值評估作業優缺點，及能否以實價登錄結合大量估價改善 |
| 110 | 1 | 25 | 住宅用地比較法蒐集實例原則、區域因素調整，及非同一近鄰地區之調整 |
| 110 | 2 | 25 | 十層大樓第六層以樓層別效用比與地價分配率估基地權利與建物價格 |
| 110 | 3 | 25 | 電腦輔助大量估價之意義、系統組成、應用範圍與問題 |
| 110 | 4 | 25 | 實價登錄2.0對估價的幫助與限制，及預售屋與成屋估價的差異 |
| 111 | 1 | 25 | 證券化基金購整棟商辦大樓適用何種估價方法與應循估價原則 |
| 111 | 2 | 25 | 購買公共設施保留地之評估，與徵收前協議價購估價的差異與查估 |
| 111 | 3 | 25 | 路線價之標準宗地與基準地之差異，及基準地制度對公告土地現值查估影響 |
| 111 | 4 | 25 | 建築物累積折舊額計算之各途徑折舊方法及優缺點 |
| 112 | 1 | 30 | 缺乏素地交易案例下評估住宅區素地之方法選擇與三項估價原則 |
| 112 | 2 | 20 | 收益資本化率與報酬率之異同，及市場萃取法運用要領與問題 |
| 112 | 3 | 25 | 住宅區既成巷道價值評估，及與都市計畫道路之差異 |
| 112 | 4 | 25 | 房地價拆分之方式與理論依據，透天厝與區分所有建物之差異 |
| 113 | 1 | 25 | 有效總收入估計事項，及總收入與有效總收入應核對之資料 |
| 113 | 2 | 25 | 農作改良物估價應考慮因素與估價方式 |
| 113 | 3 | 25 | 保險公司投資性不動產定義、估價目的與價格種類，及不同租期的估價方法 |
| 113 | 4 | 25 | 土地徵收補償市價查估：區分所有或全層買賣實例之土地正常單價估計程序 |
| 114 | 1 | 25 | 土地開發分析法之原理、應用場合，及法令定義與最有效使用之關連 |
| 114 | 2 | 25 | 企業總部自用辦公大樓可否用收益法及應如何估價 |
| 114 | 3 | 25 | 近鄰地區與類似地區之不同及與區域因素調整之關係 |
| 114 | 4 | 25 | 素地估價與附建物地估價之意義及差異 |
| 115 | 1 | 25 | 技術規則第28條直接資本化法與DCF公式，及相同條件下兩者結果異同 |
| 115 | 2 | 25 | 比較法調整項目、擴大範圍或拉長時間找案例的調整，及用指數調整的適當性 |
| 115 | 3 | 25 | 折舊原因分類，窗型空調辦公大樓價低的原因及三大方法衡量價值減損 |
| 115 | 4 | 25 | 事務所訴求24小時估價且結果精準如射靶心是否適當 |
不動產估價實務
| 年度 | 題號 | 配分 | 考什麼 |
|---|---|---|---|
| 90 | 1 | 100 | 二樓透天厝：比較法、收益法（地上權權利金逆算）、成本法評估並撰寫報告書 |
| 91（第一次） | 1 | 20 | 購25,000㎡土地開發住宅社區，決定價格並製作估價報告書 |
| 91（第一次） | 2 | 40 | 以土地開發分析法估算土地價格（宅地化率、開發費用、成熟度修正） |
| 91（第一次） | 3 | 40 | 由地上權租賃實例B（權利金返還）及賣方回租實例C推估素地試算價格 |
| 91（第二次） | 1 | 100 | 工業區平面廠房：比較、收益（地上權實例）、成本（償還基金法）法估價並撰寫報告書 |
| 92 | 1 | 100 | 商業大樓整棟估價：比較、收益、成本法（含樓層別效用比、租金）並撰寫報告書 |
| 93 | 1 | 50 | 指出農地變更住宅估價報告書（比較法三實例）之錯誤並說明理由 |
| 93 | 2 | 50 | 更正錯誤並重新以報告書格式撰寫 |
| 93（特考） | 1 | 40 | 以三個土地案例之差異調整率推估勘估標的比較價格 |
| 93（特考） | 2 | 40 | 依土地開發分析法推估六層住宅大樓用地試算價格 |
| 93（特考） | 3 | 20 | 綜合比較法與土開法決定價格並撰寫估價報告書 |
| 94 | 1 | 30 | 以成本法計算十二層辦公大樓之房地成本價格 |
| 94 | 2 | 25 | 依各樓層租約資料計算有效總收入、總費用與收益價格 |
| 94 | 3 | 20 | 綜合成本法與收益法決定價格並撰寫估價報告書 |
| 94 | 4 | 25 | 兩項試算價格推估中，現行法規下實務可能遇到的狀況與適法應變做法 |
| 94（特考） | 1 | 100 | 十層商辦大樓：比較、收益、成本法（含樓層別效用比）並撰寫報告書 |
| 95 | 1 | 100 | 透天厝甲比較法與收益法，及乙土地開發分析價格並撰寫報告書 |
| 96 | 1 | 100 | 商業區辦公大樓第5樓：比較、收益（DCF）、成本法並撰寫報告書 |
| 97 | 1 | 10 | 都更權變估價案：列出估價條件 |
| 97 | 2 | 30 | 估算更新前各所有權人權利價值比例（基地使用容積未達法定且總價值低於素地） |
| 97 | 3 | 20 | 估算土地所有權人之共同負擔比例 |
| 97 | 4 | 30 | 估算更新後各所有權人應分配之權利價值 |
| 97 | 5 | 10 | 列出估價報告書所需標明事項 |
| 98 | 1 | 15 | 計算土地與建築投資之資本利息綜合利率 |
| 98 | 2 | 35 | 依土地開發分析公式推估四層透天住宅用地價格 |
| 98 | 3 | 30 | 挑選適當實例推估試算價格與比較價格，不適用實例須註明理由 |
| 98 | 4 | 20 | 綜合比較法與土開法決定價格並撰寫報告書 |
| 99 | 1 | 30 | 以比較法估算甲乙兩公司土地單獨價格及合併後價格（限定價格） |
| 99 | 2 | 30 | 依鄰近十層大樓計算樓層別效用比與地價分配率 |
| 99 | 3 | 20 | 依地價分配率計算甲公司剩餘容積移轉乙公司之合理價格 |
| 99 | 4 | 20 | 撰寫土地合併建築估價報告書 |
| 100 | 1 | 20 | 以比較法推估市地重劃後地價區段地價 |
| 100 | 2 | 20 | 以土地開發分析推估重劃後地價區段地價 |
| 100 | 3 | 10 | 綜合兩價格並參酌公告土地現值決定重劃後兩種地價區段單價 |
| 100 | 4 | 25 | 以預期開發法評估重劃前土地權利總值及各宗平均地價 |
| 100 | 5 | 25 | 改寫錯誤的估價立場聲明（八項） |
| 101 | 1 | 100 | 特定區商業用地：比較、成本（土開，基準容積與容獎）、收益法並撰寫報告書 |
| 102 | 1 | 100 | 住宅用地：比較、收益（土地租金）、成本（土開）法並撰寫報告書 |
| 103 | 1 | 100 | 乙種工業區土地正常租金：選兩種方法評估並撰寫租金估價報告書 |
| 104 | 1 | 100 | 商業區3,000㎡土地依興建成本與營收條件估價並製作報告書 |
| 105 | 1 | 100 | 三地主與建商合建，選用方法推估合建權益價值分配比例並撰寫報告書 |
| 106 | 1 | 70 | 陽光段住三土地：比較法與成本法（土開）估價並撰寫報告書，供合建分配參考 |
| 106 | 2 | 30 | 評估合建後新屋一樓之收益價格 |
| 107 | 1 | 100 | 基準地查估報告表1～4中挑十項最不合理內容，陳述理由並修改 |
| 108 | 1 | 100 | 基準地查估報告表挑七項不合理內容修正，並以土開法推估容積率差異調整率 |
| 109 | 1 | 100 | 查估堤防兼道路用地預定徵收價格並以報告書呈現 |
| 110 | 1 | 100 | 說明報告書載明事項與三項聲明，並以比較法及直接資本化法評估房地價格 |
| 111 | 1 | 10 | 說明技術規則第16條估價報告書應載明事項 |
| 111 | 2 | 40 | 依技術規則第71條以土地開發分析法求開發前土地價格 |
| 111 | 3 | 30 | 地下捷運通過素地，以立體利用阻礙率法估算補償價格 |
| 111 | 4 | 20 | 計算各樓層樓層別效用比及基地與建物權利單價 |
| 112 | 1 | 40 | 比較法個別因素調整表與比較價格決定過程表中挑五項最不合理處並修正 |
| 112 | 2 | 25 | 停車場現況以DCF（5年）推估土地收益價格 |
| 112 | 3 | 25 | 依技術規則第81條以土地開發分析法推估住宅大樓用地價格 |
| 112 | 4 | 10 | 依比較、收益、土開三價格決定勘估標的價格並說明理由 |
| 113 | 1 | 30 | 以三個比較標的及個別因素調整率計算區分所有住宅比較價格 |
| 113 | 2 | 30 | 依技術規則以土地開發分析法計算住宅社區用地價格 |
| 113 | 3 | 40 | 以租賃實例及WACC資本化率求收益價格，並說明報告書應載明事項 |
| 114 | 1 | 50 | 重劃區土地比較法個別因素調整表設計、調整原則，及土開法價格差異成因 |
| 114 | 2 | 50 | 都更三區整合開發：權利變換估價流程、估價條件與常見爭議及解決 |
| 115 | 1 | 25 | 不動產估價師法之業務範圍、規範責任義務，及違法執業與未入會處罰 |
| 115 | 2 | 25 | 不動產估價時非市場價值之評估基礎 |
| 115 | 3 | 50 | 金融機構抵押貸款估價應遵守審慎穩健原則，各估價方法之注意事項 |
91年第一次、93年專技特考與94年專技特考的理論科，曾有一半配分是40題測驗題，表中以一列概括；現行考試規則規定全部為申論題。
這份整理可以怎麼看？
頻率表呈現的是本次分類觀察到的歷史出題分布，不代表未來出題機率。從題目形式來看，理論科多要求說明原理、比較異同並評述限制；實務科則要求依條件列式計算，並熟悉報告書應載明事項。
考試的應考資格、科目與及格標準，可參考不動產估價師考試與開業條件；歷年及格人數可參考不動產估價師歷年考試統計。
常見問題
考古題可以在哪裡下載？
考選部「考畢試題查詢平臺」可依年度、考試、類科查詢，下載各科試題PDF。90年與93年的部分試題是掃描檔。
考古題會重複出現嗎？
題目文字很少完全相同，但主題會重複。例如農作改良物估價在103年與113年都考過，路線價法在95、101、105年都出現，續租租金在93、99、107年都出現。
實務科一定要寫完整報告書格式嗎？
依近年題型，不一定整題都要求報告書，但仍常出現「報告書應載明事項」或「以報告書格式呈現」的小題。110、111、113年都考過報告書應載明的事項。
本文依考選部公開之90年至115年不動產估價師考試試題撰寫。