網路開價不能直接等同成交行情，也沒有全市場通用的「打幾折」。待售物件可補充競爭供給與賣方期待，但估價仍應以可查證的市場資料分析，確認刊登內容、交易條件及價格日期，再決定其證據權重。
為什麼開價和成交價可能不同？
開價包含賣方的售屋策略與預留議價空間，也可能長期未更新。成交則是特定買賣雙方在特定條件下形成的結果；即使已成交，若有急售或親友等特殊情形，仍須查核是否能代表正常價格。
因此，不能把所有開價一律乘以九折，也不能選最低開價就說明房屋應值多少。價格差異要回到相同產品與相近期間的資料。
三個刊登，不一定有三間房屋
假設網站上有三則同社區刊登，開價分別3,200、3,300及3,400萬元。這是教學情境；若其實來自同一戶不同仲介，便只有一個供給觀察，不能當三筆獨立行情。
應核對樓層、面積、格局、照片與刊登時間；如無法確認是否重複，應揭露樣本限制。也要檢查其中是否包含車位、裝潢或額外土地持分，避免比較不同交易範圍。
待售資料如何和成交資料搭配？
可先用同類成交判斷已實現價格，再查看目前市場有哪些替代物件、刊登多久、是否多次調價，以及買方在同預算下能選什麼。待售資料能協助理解競爭，卻無法證明賣方最終會接受的價格。
若近期成交稀少，可擴大合理範圍或回查較早交易，做必要的日期及條件調整。不能只因缺成交，就把未查證開價改標為成交價。
估價結果低於開價，代表估錯嗎？
先比較估價目的、價格日期與權利範圍。屋主可能連同家具、稅費負擔或特定使用期待一起開價，而估價評估的可能是符合正常交易條件的不動產價值。若估價未掌握重要的新成交或特殊優勢，也應補資料檢核，而不是單憑開價高低判斷正誤。
開發案規劃價格與各戶差異，可參考比準戶、樓層效用比與總銷；若開價涉及都更期待，可先釐清更新前權利價值與未來分配的不同。
常見問題
仲介說附近都開這個價，可以作為證據嗎？
可列為市場訪談線索，但宜保留物件、時間及交易條件，並與可查證成交交叉檢核。
售出刊登標示的價格就是成交價嗎？
未必。售出標籤可能只表示結案，刊登數字未必更新為實際契約價格；需要另行確認。