更新前權利價值是怎麼評出來的？

更新前權利價值，是依更新前的土地、建物與相關權利，在評價基準日查估出的權利金額。把每位權利人的金額除以全案權利價值總和，就得到更新前權利價值比率。

簡單說，先評出你的權利值多少，再看這筆價值占全案多少，才能算出你在可分配餘額中的份額。

計算方式是：應分配權利價值＝（更新後總權利價值－共同負擔）×更新前權利價值比率（辦法第15條）。

至於比率如何呈現，臺北市範本要求表現到小數點後六位（例如12.3456%，也就是0.123456）。這是報告上的取位方式。後續計算仍使用完整分數，不把取位後的百分比當作輸入值。

01

先釐清估價範圍

把更新單元內地號劃成估價用的「宗」。

劃宗仍須依建照、使照、權屬與估價條件核對。

02

推估土地價值

評估比準地，推估各宗及各筆土地價值。

合併前、合併後的價值與分算基礎要分清楚。

03

分算基地權利

土地上有建物時，釐清各戶基地權利價值。

區分所有建物、透天及其他情形各依適用方法。

04

另評關係人權利

分別評定合法建物所有權人、地上權人等的權利價值。

不同權利內容、協議及特殊條件須個別核對。

關鍵關係

個人更新前權利價值 ÷ 全案更新前權利價值，才是個人的權利價值比率；不能直接以人數或登記持分代替。

工作關係示意，並非法定作業時序。圖中地界、量體與人數不代表實際宗地、面積或價值比例。

圖解說明與依據

依本篇原文整理閱讀順序；完整條件、方法、例外與來源，請連同下文核對。圖解不取代原文或個案判斷。

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更新前權利價值如何逐步評估？

評估從土地範圍開始，再逐步釐清土地、建物與相關權利的價值。我們可以把這個過程分成以下四個步驟：

也就是說，評估除了要掌握土地價值，也要釐清不同權利人各自享有的權利。實施辦法第2條所稱權利變換關係人，包括合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人、農育權人及耕地三七五租約承租人。協議出資人不在此列，其投入與分配另依協議核對。

土地上有區分所有建物時，第125條與第126條怎麼適用？

土地上有區分所有建物時，首先要從各戶房地總價中，拆出屬於基地的權利價值。權利變換前為區分所有建物，須使用全棟的基地價值比率計算（第125條）：

各戶基地權利價值＝各戶房地總價 × 基地價值比率 基地價值比率＝素地單價 × 基地總面積 ÷〔素地單價 × 基地總面積 ＋ 營造或施工費單價 ×（1－累積折舊率）× 全棟建物面積〕

這個比率是用素地價值，以及折舊後的全棟建物價值，算出基地所占的比例。計算時，分子與分母必須使用同一棟、同一範圍的資料。臺北市範本並註明，素地單價以考量合併前的土地單價為準。

假設例：基地100坪，素地單價每坪100萬元，素地總價10,000萬元；全棟建物500坪，營造單價每坪10萬元，累積折舊率40%，折舊後建物價值500 × 10 × 0.6＝3,000萬元。基地價值比率＝10,000 ÷ 13,000＝10/13。某戶房地總價1,300萬元，基地權利價值＝1,300 × 10/13＝1,000萬元。

這樣就能從該戶的房地總價中，拆出基地權利價值。不過，計算到這裡，還要把各戶的結果加總，與該基地的素地總價值比較。如果加總結果低於素地總價值，就符合第126條的條件，須改按各戶占比，將素地總價值分算給各戶：

各戶調整後基地權利價值＝素地總價值 × 〔該戶基地權利價值 ÷ 各戶基地權利價值之和〕

假設例：三戶初算值為600、300、100萬元，合計1,000萬元；素地總價值1,500萬元。各戶占比為60%、30%、10%，調整後為900、450、150萬元。

換句話說，調整後保留了各戶之間的相對比例，但分算的總額改以素地總價值為準。如果初算值加總等於或高於素地總價值，就不必調降至素地總價值，直接採用第125條的結果。實務上，第125條多用於大樓、高層公寓等區分所有建物已達最有效利用的情形，例如原容積大於法定容積、建物房地市價高於素地市價；第126條則多見於低矮平房、原容積低於法定容積的情形。這些是實務上的判斷習慣，條文本身的分界只有「基地總價值是否低於素地總價值」。此外，區分所有建物情況特殊，依第125條計算的結果顯失公平時，可用第126條之2的計算結果調整。

透天、空地或土地與建物分屬不同人時，怎麼計算？

並非所有基地都有區分所有建物，土地與建物也不一定屬於同一人。遇到透天、空地，或土地所有權人未持有地上建物等情形，計算方式如下：

從表中可以看出，土地與建物分屬不同人時，土地持分能否對應到某戶，會影響計算方式。無持分建物權屬的基地所有權人與地上建物所有權人自行協議的，則依協議辦理。自己屬於有土無建、有建無土還是持分不一，以及要準備哪些文件，可先看〈土地和房子不同人、或持分不相當，更新前權利價值要先分哪幾種情況？〉。另一種情形是土地持分與建物持分明顯不相當，也就是同一張使照下，各戶土地持分面積與建物面積的比例差距很大；臺北市範本的處理順序如下：

這個順序的重點，是先界定合理持分，再處理它與登記持分之間的差異。扣除建物權利價值的算法，參照第126條之2第1項第2款。建物賸餘經濟耐用年數則依全聯會第一號通則辦理。

合法建物所有權人與地上權人的權利價值如何評估？

土地與合法建物分屬不同人、有建無土，或土地與建物持分不一致時，首先要處理的是雙方如何協議權利價值。條例第60條先讓雙方自行協議；協議不成，或土地所有權人不願、不能參與分配時，合法建物所有權的權利價值，由實施者協調土地所有權人與權利變換關係人定之。若協調仍不成，則準用條例第50條，由三家以上估價者查估後評定（條例第60條第2項、辦法第8條），並在土地所有權人應分配的範圍內，按比率分配或補償。

至於價值怎麼算，臺北市範本將合法建物所有權與地上權的計算分成三個步驟。先評出相關權利的價格，再換算其占合併前土地價值的比率，最後連結到合併後的土地價值：

也就是說，最後的權利價值，是將前面算出的比率乘上合併後土地價值的結果。收益價格可用第47條的一定期間收益公式求取，可收益年數則依賸餘經濟耐用年數計算；本所一律依全聯會第一號通則辦理（主管機關未見明文）。範本另要求，關係人的權利價值不得大於其所處土地的權利價值。地租現況沒有支付的，不予計入；有約定地租的，則從其約定。

地上權的條件也會影響評估，因此範本要求先釐清相關參數。包括存續期間、地上建物滅失後是否續有地上權，以及能否轉讓等，都由委託人先釐清，並以書面載入估價條件。無期限的地上權，其期間同樣由實施者書面提供。

假設例：某土地合併前權利價值1,000萬元，合併後1,400萬元。其上合法建物的收益價格（不含期末處分價值）300萬元，建物殘餘價值60萬元：(300－60) ÷ 1,000＝24%；24% × 1,400＝336萬元，即為建物所有權人的權利價值，土地所有權人剩餘的權利價值為1,400－336＝1,064萬元。同一塊地若有地上權，地上權價格200萬元：200 ÷ 1,000＝20%；20% × 1,400＝280萬元，土地所有權人剩餘的權利價值為1,400－280＝1,120萬元。

從這個例子可以看出，合法建物所有權人或地上權人的權利價值，是在土地所有權人應分配的範圍內計算。分算後，土地所有權人保有的是扣除該項權利價值後的餘額。

哪些項目不列入更新前權利價值？

理解權利價值時，也要分清楚哪些項目列入分配計算，哪些另以補償或其他方式處理。以下幾類項目不列入更新前權利價值，但各自的處理方式不同：

因此，不列入權利價值的項目，仍要分別看其補償與費用如何處理，不能將這些項目混為一談。

協助開闢的計畫道路用地，如何從貢獻容積回推權利價值？

這裡的計畫道路用地，與上表的抵充用地要分開理解。抵充用地是用來抵充共同負擔的原公設用地與公有地，不計權值；這一節談的則是更新單元內有人持有、由全案協助開闢，並為全案取得容積獎勵或容積移轉的計畫道路用地。道路用地本身不能蓋房子，因此臺北市範本規定，依它對全案貢獻的容積，回推其更新前權利價值，並依容積獎勵適用的法令是在108年1月30日以前或以後，分成兩種算法。

兩種算法的步驟、哪些獎勵不算道路的貢獻、多筆道路怎麼分算，詳見〈更新單元裡有計畫道路，道路用地在權利變換怎麼估、能分回多少？〉。

評價基準日如何訂定，又由誰查估？

評價基準日由實施者訂定，限於權利變換計畫報核日前六個月內（實施辦法第13條），更新前與更新後的價值都以同一基準日為準；詳見〈都更評價基準日是哪一天？和報核日、交屋日有什麼不同？〉。

值得注意的是，更新案若涉及都市計畫細部計畫變更，更新前權利價值以報核當時的使用分區規定為基礎；更新後的規劃設計與權利價值，才依變更後內容評估（內政部營建署104年1月5日營署更字第1030083006號函）。各宗土地與更新後房地的權利價值，由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定（條例第50條），可參閱三家估價結果不同怎麼看。

權利價值比率如何影響最後的分配？

那麼，最後能分回多少，由什麼決定？更新後各土地所有權人應分配的權利價值，依下列公式計算（實施辦法第15條）：

（更新後土地及建築物總權利價值 － 共同負擔）× 各土地所有權人更新前權利價值比率

簡單說，分回多少同時受三件事影響：更新後的總權利價值、全案共同負擔，以及自己的權利價值比率。比率反映的是個人權利價值占全案的比例。因此，即使個人金額提高，只要全案總和提高得更多，個人比率仍會下降。以下用假設情境說明：

假設例：三種情境的更新後總權利價值扣除共同負擔後，餘額均假設為6億元，只比較更新前價值與比率；實際報告的比率取到小數點後六位。

表中的差異提醒我們，看自己的估價金額時，也要一起看全案總和，才能理解應分配價值為何改變。比率確定後，不論土地所有權人是否參與分配，比例都不變（內政部營建署93年3月30日營署都字第0930019617號函）。不願參與分配，或分配面積不足最小分配單元的，則領取現金補償；補償額度以更新前權利價值，依法定清償順序扣除應納的土地增值稅、田賦、地價稅及房屋稅後計算（實施辦法第9條）。

核定後若對權利價值有異議，須在權利變換計畫核定發布實施後二個月內，以書面敘明理由，向主管機關提出。主管機關應於三個月內審議核復（條例第53條）。重新查估時，本所做法是沿用原評價基準日與估價條件，只更正有爭議的項目（主管機關未見明文）。

閱讀報告時，可以沿著下列欄位，從更新前價值一路核對到選配與找補：

這些欄位回答的是不同階段的問題，連在一起看，才能理解從估價金額到實際選配的關係。更新後可分配餘額如何形成，可參閱共同負擔比的判讀。選配與找補的說明，則見選配、找補與差額價金。

委託估價時，要準備哪些資料？

前面的評估需要產權、建物現況、更新後規劃及估價條件等資料作為基礎，例如登記謄本與產權清冊、建物測量成果圖、使用執照竣工圖、容積獎勵申請額度表、更新後建築規劃設計圖說，以及載有估價條件的合約或函件。完整清單與各資料的用途，詳見〈委託都市更新權利變換估價前，要先準備哪些資料？〉。

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本文依都市更新條例、權利變換實施辦法、不動產估價技術規則與臺北市估價報告書範本（114年5月修訂版）撰寫；其他縣市以當地規定為準。