比較法是用別人實際成交的價格來推算標的價格，可以濃縮成一句：勘估標的價格＝比較標的價格±差異調整。所以它有兩關：先選出有替代性的案例，再把差異逐項調整掉。這篇走完主線；調整幅度怎麼訂、什麼情況要放棄案例，另在〈比較法的調整怎麼訂？情況調整、調整幅度與審查重點〉說明。
比較法在估價裡扮演什麼角色？
技術規則第18條寫：「比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。」依這個方法求得的價格，叫比較價格。
它不是唯一的方法。第14條要求估價師「應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格」，因情況特殊不能採兩種以上、並在報告書敘明的，才是例外。全聯會第三號估價作業通用原則的前言說：「不動產估價三大方式係透過交易、重建(重置)及投資三種不同觀點來分析價格」，比較法看的是交易。
為什麼可以拿別人的成交價來推算？關鍵在替代性：買方如果沒買這一間，會不會轉去考慮另一間。換句話說，兩個物件要出現在同一位買方的考慮清單上，價格才有比較的意義；這是估價理論常講的替代原則，是理論說明，不是條文要求。也因為靠交易資料，交易量多的住宅產品比較好找案例，店面、土地這類交易少的產品，就常卡在案例不足。
比較法的程序有哪六步？
第21條把比較法拆成六步，前兩步選案例，中間兩步調整，最後兩步定價格：
| 步驟 | 做什麼 |
|---|---|
| 一 | 蒐集並查證比較標的相關資料 |
| 二 | 選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的 |
| 三 | 對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整 |
| 四 | 比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額 |
| 五 | 計算勘估標的之試算價格 |
| 六 | 決定勘估標的之比較價格 |
第21條第2項定義試算價格：指「以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格」。也就是說，每一個比較標的各自算出一個試算價格，第六步才從這些試算價格決定比較價格。
什麼樣的案例可以當比較標的？
選案重於調整。比較法是拿案例當基準去調整，基準選錯，後面調得再細也是錯的。所以選案的策略，是讓要調整的項目越少、幅度越小越好：價格日期、區位、使用管制這類關鍵條件先求相近，屋齡、面積這類次要差異再交給調整。技術規則第12條的四個蒐集原則，正是這幾項關鍵條件：
| 款 | 原則 |
|---|---|
| 一 | 實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者 |
| 二 | 與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者 |
| 三 | 與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者 |
| 四 | 實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者 |
第二款的地區名詞，第2條各有定義。同一供需圈，是比較標的與勘估標的「能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍」；近鄰地區，是周圍供相同或類似用途的不動產所形成、同質性較高的地區；類似地區，是同一供需圈內、近鄰地區以外而使用性質相近的其他地區。打個比方，同一供需圈像你中午會考慮的所有便當店，近鄰地區是辦公室樓下天天去的那幾家，類似地區是偶爾才騎車過去、但口味和價錢都能接受的那條街。回到估價，判斷標準不是行政區界線，而是買方會不會在兩地之間猶豫比較。第19條第3款把區域因素調整限定在比較標的「不在同一近鄰地區內」的情形，下圖依序看三種位置。
第三款看用途。產品若不能滿足買方的主要購買目的，再便宜也不會被拿來比：要買自住住宅的人，不會因為附近辦公室比較便宜就改買辦公室。
第四款只說「接近」，技術規則沒有訂出幾個月或幾年。判斷的道理是市場波動越大，案例期間就要越短，因為時間差越長，價格日期調整的誤差風險越大。都更審議另有地方的要求，可看〈都更估價報告審議時，常被問到哪些估價方法的問題？〉。
案例找到之後，第22條要求查證四件事：交易價格及各項費用的負擔方式、交易條件（有特殊付款方式的，要寫明方式）、比較標的狀況、交易日期。確有困難查證的事項，要在報告書敘明。數量方面，第27條規定要採用「三件以上比較標的」。
COMPARABLES / LOCATION
案例在哪裡，決定要不要做區域因素調整
方塊是勘估標的，菱形是找到的案例。三張圖依序看案例落在不同地區時怎麼處理。
近鄰地區
案例和勘估標的在同一近鄰地區：不做區域因素調整。
第19條第3款只在「不在同一近鄰地區」時做區域因素調整。
類似地區
同一供需圈內、近鄰地區以外：要做區域因素調整。
比較後判定兩地相當、調整0%，也是調整的結果，要寫出理由。
同一供需圈以外
買方不會把兩地放在同一張清單比較：不拿來當比較標的。
第12條第2款的蒐集原則是同一供需圈的近鄰地區或類似地區。
判斷範圍的標準是替代關係：買方會不會在兩地之間猶豫比較。行政區界線只是參考，不是判準。
位置關係示意，圓圈大小與距離不代表實際範圍或距離。
四種調整分別調什麼？順序為什麼這樣排？
調整是把比較標的的價格，一步一步換算成：如果它具備勘估標的的條件，會賣多少。第19條把調整分成四類：
| 調整 | 條文的意思 | 白話 |
|---|---|---|
| 情況調整 | 比較標的的價格形成條件有非屬於一般正常情形而影響價格，或有其他足以改變價格的情況時，就該影響部分調整 | 這筆交易本身有沒有不正常，例如急售、親友交易 |
| 價格日期調整 | 交易日期與價格日期有時間差，致價格水準變動，用適當的變動率或變動金額調整到價格日期的價格 | 把舊成交價換算到估價基準日 |
| 區域因素調整 | 比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區時，就區域因素不同所產生的價格差異，逐項分析調整 | 兩個地區的行情水準不同 |
| 個別因素調整 | 就兩者因個別因素不同所產生的價格差異，逐項分析調整 | 兩個標的本身的條件不同 |
調整的方向，以比較標的為基準：勘估標的條件比較好，就調高比較標的價格；比較差，就調低。
假設例：比較標的成交單價50萬元／坪，勘估標的樓層較高，評定好5%。以比較標的為基準：50×(1＋5%)＝52.5萬元／坪。若反過來以勘估標的為基準，寫成50＝勘估標的單價×(1－5%)，會算出50÷0.95≈52.63萬元／坪。
後者把基準換成勘估標的，卻沿用同一個5%，算的已經是另一組相對差異；三個比較標的若基準不一，也無法放在一起比。
順序依第21條：第三步先處理情況和價格日期，第四步才比較區域與個別因素；範本的總調整率表也依這個順序排欄位，每一步的結果是下一步的起點。
假設例：比較標的成交單價60萬元／坪，情況無異常（0%），價格日期指數上漲5%，比較標的的區域條件比勘估標的好，區域因素下修3%；個別條件比勘估標的差，個別因素上修4%。依序調整：60×1.05＝63；63×0.97＝61.11；61.11×1.04＝63.5544。試算價格約63.55萬元／坪，相對於60萬元的總調整率約＋5.92%。
技術規則沒有另外定義總調整率要連乘還是相加；四個百分率直接相加是＋6%，和連乘不同，所以報告書要讓讀者看得到每一步的價格。
另外兩點：價格日期調整常用房價指數，指數要選對地區與產品，可看〈不同年份的成交價怎麼比較？房價指數可以直接套嗎？〉；臺北市不動產估價師公會的第四號通則也提醒，沒有同性質指數時只能用使用性質或使用管制相近的指數，「但不可採用無相關性之住宅價格指數或住宅區土地價格指數作為調整依據」，那是臺北市公會的作業通則，不是法律。調整幅度的上限（第25條）與百分率法、差額法（第24條），放在進階篇講。
ADJUSTMENT / SEQUENCE
四種調整依什麼順序乘上去？
沿用正文假設例：比較標的成交單價60萬元／坪，依情況、價格日期、區域因素、個別因素的順序調整。
情況調整 ＋0%
60 ×（1＋0%）＝ 60
這一步的結果，是下一步的起點。
價格日期調整 ＋5%
60 ×（1＋5%）＝ 63
這一步的結果，是下一步的起點。
區域因素調整 －3%
63 ×（1－3%）＝ 61.11
這一步的結果，是下一步的起點。
個別因素調整 ＋4%
61.11 ×（1＋4%）＝ 63.5544
最後得到這個比較標的的試算價格。
試算價格約63.55萬元／坪，依序連乘的總調整率約＋5.92%；若把四個百分率直接相加是＋6%，兩者不同，所以報告書要讓讀者看得到每一步的價格。
假設例，單位萬元／坪。柱高共用0～70萬元／坪尺度與同一零點；顯示取至小數點後兩位，計算用完整數值。
圖解說明與依據
依不動產估價技術規則第21條的程序順序，及全聯會第二號公報報告書範本總調整率表的欄位結構（交易價格→情況因素調整後價格→價格日期調整後價格→區域因素調整後價格→試算價格）。技術規則沒有另外定義總調整率要連乘或相加。圖解依本篇假設例繪製，不取代原文、個案條件或估價判斷。
閱讀本篇公開版本 ↗算出幾個試算價格後，怎麼決定最後的比較價格？
差異都調整掉之後，各案例的試算價格應該很接近；差得太遠，代表還有沒調到的差異。第26條因此要求：價格偏高或偏低的，要重新檢討；經檢討確認適當合理，才能當作決定比較價格的基礎。檢討後試算價格之間，「差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用」。
差距怎麼算，第26條第2項也寫了：「高低價格之差除以高低價格平均值」。分母是最高價與最低價的平均，不是最低價，也不是全部價格的平均。
假設例：三個試算價格是100、110、120萬元／坪。差距＝(120－100)÷((120＋100)÷2)＝20÷110＝約18.18%，未達20%，不因第26條排除。如果誤用最低價100當分母，會算成20%，判斷整個反過來；改用最高價120當分母，又變成約16.67%。若三個價格是100、110、125，差距是25÷112.5＝約22.22%，達20%以上。
這個20%容易和不動產估價師法第41條的20%搞混：後者是不同估價師對同一標的物、同一期日的估價有百分之二十以上的差異時，土地所有權人或利害關係人得請求公會協調，分母依施行細則第20條是各估價結果的平均。都更三家估價的情況可看〈都更三家估價結果不同怎麼看？一定取平均或最高價嗎？〉。
通過檢討的試算價格，才進到第27條：估價師要「考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度」，決定比較價格，並把比較修正的內容寫明。值得注意的是，這不等於把幾個試算價格簡單平均。調整幅度小、條件最接近、資料來源清楚的案例，解釋力比較高；判斷相近程度時看調整幅度的大小，＋5%與－5%正負相抵，不代表兩者差異小。範本的總調整率表尾端設有「比較標的加權數」欄，但條文沒有規定權數怎麼訂，決定的理由要在報告書說清楚。
ARTICLE 26 / SPREAD
試算價格差距，要除以誰？
同一組試算價格，分母選錯，結論就可能從「未達20%」變成「達20%」。
第26條的算法
試算價格 100、110、120
18.18%
20 ÷ 110（高低價格平均值）＝ 18.18%，未達20%
分母是最高、最低兩價的平均，不是最低價，也不是全部價格的平均。
誤用最低價當分母
試算價格 100、110、120
20.00%
20 ÷ 100（最低價）＝ 20.00%，達20%以上
剛好20%，判斷整個反過來。
誤用最高價當分母
試算價格 100、110、120
16.67%
20 ÷ 120（最高價）＝ 16.67%，未達20%
同一個高低價差，除以最低價或最高價，會得到不同百分比。
對照：最高價改為125
試算價格 100、110、125
22.22%
25 ÷ 112.5（高低價格平均值）＝ 22.22%，達20%以上
檢討後差距仍達20%以上，依第26條排除該試算價格。
第26條第2項寫明：高低價格之差除以高低價格平均值。100、110、120的差距約18.18%，未達20%。
假設例，單位萬元／坪。量尺共用0～25%尺度，虛線是20%。第二、三張是常見誤算，用來對照。
比較法用不了時怎麼辦？
有些標的，真的找不到足夠的案例。第14條的但書允許這種情況只用一種方法，但「情況特殊」要在報告書敘明。全聯會第三號估價作業通用原則第4條，把比較法的情形列成兩種：「具替代性之比較標的稀少或資料取得不易、難以查證等情況，導致無法選用三個以上比較標的」，或者「調整率超過不動產估價技術規則第 25 條規定，且無法有效掌握及量化調整」。符合時，估價師可以改採其他方法，並在報告書寫明為什麼不能用比較法。
常見問題
為什麼比較標的一定要三件以上？
第27條規定如此。三件是最低要求，重質不重量：幾個高度相似的案例，勝過一堆要大幅調整的案例。三件都集中在同一棟或同一社區時，那棟樓的特殊狀況（例如漏水）會同時影響三個價格，最好分散來源。找不到三件時，看上一節。
實價登錄的成交價可以直接當比較標的嗎？
不能直接用。實價登錄只是蒐集案例的來源之一，還要依第22條查證，並依第23條檢查有沒有特殊交易，詳見〈實價登錄的特殊交易能拿來估價嗎？備註欄怎麼看？〉。第23條十三款的內容，在進階篇逐款列出。
比較法算出來的價格就是最後的估價嗎？
不是。第14條要求兼採二種以上方法，第15條要求把不同方法的價格綜合比較，金額顯著差異的要重新檢討，再決定勘估標的價格並詳述理由。
預售屋或有瑕疵的標的，可以照這個流程做嗎？
流程相同，選案例的難度更高，可分別看〈預售屋與中古屋的實價登錄可以直接比較嗎？〉與〈比較法怎麼用在瑕疵估價？要找什麼樣的案例來比？〉。
本文依不動產估價技術規則第18至27條、不動產估價師法第41條、全聯會公報與通用原則、臺北市不動產估價師公會作業通則撰寫；其他縣市與個案以當地規定及估價條件為準。