實價登錄標示特殊交易，不代表資料一定錯誤，也不代表可以原價當行情。估價應先查明特殊條件如何影響價格；能以證據合理調整，才有採用空間，影響無法有效掌握及量化調整時，應排除作為比較標的。
備註是在說交易條件，還是在說房屋條件？
親友關係、急買急賣、債權債務或特殊付款方式，可能影響價格形成；未登記增建、瑕疵、裝潢及租約，則可能反映標的內容。兩類問題應分開查，不宜看見備註就全數刪掉。
| 備註線索 | 需要再查的問題 |
|---|---|
| 親友或關係人交易 | 是否存在非市場價格、贈與或特殊對價？ |
| 總價含裝潢、家具 | 哪些費用已包含？是否能可靠拆分？ |
| 僅移轉持分 | 交易的權利範圍是否與整戶或整筆所有權不同？ |
| 房屋有瑕疵 | 瑕疵類型、程度與揭露情形，是否與待估房屋可比？ |
備註未填寫也不是正常交易的保證，仍須與價格、面積及其他資料交叉核對。
同社區低價成交，何時不能直接拿來比？
假設同社區有一筆總價2,000萬元的成交，但備註涉及親屬關係；另有數筆相近樓層、面積與日期的交易在2,500萬元左右。這是教學情境，500萬元差距不能直接認定為親屬折讓，也不能據此把2,000萬元乘上固定調整率。
應先核對是否含車位、裝潢、持分、租約或其他對價。如果無法查明差異來源，該筆可作背景觀察，卻不宜成為定價的主要依據。反之，確認是市場正常交易且屋況有可量化差異時，也不能只因低於平均就刪除。
不要用刪高刪低取代比較分析
統計離群值可提醒查核，無法代替交易事實。高樓層景觀戶或一樓店面可能確實較貴，小面積套房也可能有不同單價結構。應先按產品與權利條件分組，再檢查價格差異。
正式估價的調整幅度另受技術規則及特殊情形例外規範約束，不能只把所有價格調成接近就視為可比。案例太少時，應擴大合理的同一供需圈、補查較早交易或以其他方法檢核，並揭露限制。
遇到已知瑕疵交易，可閱讀瑕疵比較法如何選案例；若差異涉及車位與總銷口徑，應先確認比準單價與總價的關係。
常見問題
政府已公開的交易，不就可以直接使用？
公開表示可供查詢，並不表示與所有估價標的都可比較。是否採用仍取決於估價目的、權利範圍與可調整性。
拍賣成交一定要排除嗎？
應先查明交易程序、點交、占用與競標條件等影響。能否作適當調整須有資料支持，不能一律當作正常買賣，也不能只因名稱就忽略其市場訊息。