土地開發分析法是一種「逆推」：先估開發完成後賣得掉多少錢，扣掉蓋房子要花的成本、這段期間的資金利息和合理利潤，剩下的就是開發前這塊土地值多少。公式是技術規則第81條的 V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）。本文講定義、程序、公式來源與方法整合；總銷、成本各項怎麼定，見〈土地開發分析法的總銷、營造施工費與間接成本怎麼定？〉，利息與利潤率見〈土地開發分析法的資本利息綜合利率與利潤率怎麼取？〉。
土地開發分析法是什麼？
技術規則第70條給了定義：
「土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。」
這句話裡有三個關鍵：一是根據法定用途與使用強度，不是想像中的最大開發；合法只是第2條最有效使用的前提之一，還要實質可能、正當合理、財務可行，並能獲致最高利益；二是起點是開發後的總銷售金額；三是求出來的叫「土地開發分析價格」，是開發前的土地價格。
空地沒有收益、素地成交又少且條件各異時，收益法與比較法常不好用，這時可以從它未來能蓋什麼、賣多少往回推；其他方法能不能用，仍要個案判斷。
全聯會第十五號公報（112年10月19日發布）進一步說明，土地開發分析法是成本法估價的應用方法。它列的適用情況不以此為限，常見五種如下：
| 情況 | 白話 |
|---|---|
| 建築基地建築前土地價格評估 | 一塊可以蓋房子的地，估它蓋之前的價格 |
| 開發前預期建築基地的開發前土地價格評估 | 例如山坡地開發前的土地 |
| 地上權權利價格評估 | 地上權的價格 |
| 開發中或建築中、尚未取得使用執照的土地及在建工程整體價格 | 蓋到一半的案子 |
| 土地上有建物、採獨立估價原則時的土地價格評估 | 土地與建物分開估 |
公報明文排除第十一號公報的市地重劃前後地價評估，那一類另有指引。權利變換、容積移轉代金、基準地查估等場合怎麼用這個方法，各有專文，可從〈土地開發分析法怎麼用在基準地？〉、〈都更估價報告審議時，常被問到哪些估價方法的問題？〉和〈容積移入前後的地價，要用什麼方法評？〉讀起。財報準則把它用在未開發土地的情形，見〈成本模式與公允價值模式怎麼選？選了公允價值要做什麼？〉。
估價程序有哪八步？
第71條把程序寫成八款，像一條生產線，前一款的產出就是下一款的輸入。每一款對到本系列哪一篇如下：
| 款 | 要做的事 | 在哪裡讀 |
|---|---|---|
| 一 | 確定土地開發內容及預期開發時間 | 本篇；面積見總銷與成本篇 |
| 二 | 調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料 | 總銷與成本篇 |
| 三 | 現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析 | 本篇下表 |
| 四 | 估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積 | 總銷與成本篇 |
| 五 | 估算開發或建築後總銷售金額 | 總銷與成本篇 |
| 六 | 估算各項成本及相關費用 | 總銷與成本篇 |
| 七 | 選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率 | 利息與利潤率篇 |
| 八 | 計算土地開發分析價格 | 本篇，下一節 |
第72條說，除依第11條蒐集資料外，另得視需要蒐集開發構想、設計或配置圖說、建照、營造或施工費、各項費用、資本利率與利潤率等七類資料。第十五號公報另要求估價師盡力向委託人索取九類資料，有沒有提供、有沒有使用都要在報告書註明。
第73條要求的現況勘察有四項：影響總銷與成本費用的因素、工程進度與施工環境（並攝製必要照片或影像檔）、市場交易資料，以及週遭土地建物與公共設施的開發程度。
LAND DEVELOPMENT / PROCEDURE
第71條八款，各要到哪一篇找依據？
把八款程序對到本系列三篇，讀報告時就知道每個數字的依據在哪裡。
本篇
3款
確定開發內容、現況勘察、最後代入第81條。
面積的細節在總銷與成本篇。
總銷與成本篇
4款
蒐集資料，估可銷售面積、總銷 S、成本 C 與 M。
數字最多、最常被追問的一段。
利息與利潤率篇
1款
選利潤率 R 與資本利息綜合利率 i。
利潤率依適用公報判定；綜合利率依第58、59、79條計算，符合調整情形時要敘明。
前一款的產出是下一款的輸入：開發內容決定可銷售面積，面積乘單價得總銷，再扣成本、利息與利潤，最後才得到地價。
分篇閱讀示意，款次依第71條；不是法定作業時序的全部細節。
公式怎麼來的？為什麼要除以兩次？
第81條的原文是：
V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）
V 是土地開發分析價格，S 是開發或建築後預期總銷售金額，R 是適當之利潤率，C 是直接成本，M 是間接成本，i 是開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。
為什麼要除兩次？原因是利息與利潤的計算基數都包含土地價格本身，而土地價格正是我們要求的未知數。把有關條文依序代入，可以看到公式是怎麼出來的（條文沒有把推導寫出來，這是代數整理）：
| 步驟 | 依據 | 結果 |
|---|---|---|
| 1 | 第52條第2項：標的為土地者，總成本應加計價格日期當時的土地價格 | 尚未加計資本利息與利潤的投入額（含土地）＝V＋C＋M；第52條的完整總成本另含資本利息與利潤 |
| 2 | 第58條第2、3項：資本利息按各項成本合計額乘以利率；為土地者，合計額另加土地價格。土地開發分析法的利率是第79條的綜合利率 i | 資本利息＝（V＋C＋M）×i |
| 3 | 第60條第1、4項：利潤按各項成本與資本利息的合計額乘以利潤率；為土地者，合計額另加土地價格 | 利潤＝（V＋C＋M）×（1＋i）×R |
| 4 | 總銷＝成本＋利息＋利潤 | S＝（V＋C＋M）×（1＋i）×（1＋R） |
| 5 | 把 V 移到等號左邊 | V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M） |
值得注意的是，順序不能倒：先把總銷除兩次，最後才減成本；先減成本再除，等於讓成本不必負擔利潤與利息，算出的地價會偏高（上例會變成約665.55百萬元）。
假設例：S＝1,196百萬元，R＝15%，i＝4%，C＋M＝400百萬元。V＝1,196÷1.15÷1.04－400＝1,000－400＝600百萬元。反向驗算：資本利息＝1,000×4%＝40，利潤＝（1,000＋40）×15%＝156，1,000＋40＋156＝1,196，回到 S。
LAND DEVELOPMENT / FORMULA
為什麼要先除兩次，最後才減成本？
沿用本篇假設例：S＝1,196百萬元、R＝15%、i＝4%、C＋M＝400百萬元。
從總銷出發
1,196百萬元
開發完成後全部賣出的總銷售金額 S。
假設例，不是市場資料。
÷（1＋R）扣利潤
1,040百萬元
1,196 ÷ 1.15＝1,040，拿掉的 156 是利潤。
利潤的基數含資本利息與土地，所以用除的。
÷（1＋i）扣利息
1,000百萬元
1,040 ÷ 1.04＝1,000，拿掉的 40 是資本利息。
利息的基數也含土地價格。
－（C＋M）得地價
600百萬元
1,000 是土地加成本的投入額，減去 C＋M 400，剩下 V。
最後一步才用減的。
利潤與資本利息的計算基數都包含土地價格本身，只能用除的倒推回去；C＋M 是固定金額，最後再減。順序倒過來，算出的地價就會錯。
假設教學情境，單位百萬元。四根直條共用同一零點與尺度（1,196百萬元＝滿高）；虛線框是前一步的金額。
總銷變動時，土地價格為什麼變動更大？
土地是剩餘額，總銷的小變動會集中落到土地上。沿用上一節的假設例，一次只改一個數字：
| 變動 | V 的變化 |
|---|---|
| S 增加1%（11.96百萬元） | V 由600變成610，增加約1.67% |
| C＋M 增加10百萬元 | V 減少10百萬元 |
| S 每增加1單位 | V 增加1÷（1.15×1.04）≒0.84單位 |
表中把 C、M 當成固定金額；實務上廣告、銷售、管理費與稅捐依第77條按總銷乘費率，S 變動時 M 也會動，實際影響會比表中小。權利變換審議常見的另一組算例，見〈都更估價報告審議時，常被問到哪些估價方法的問題？〉。
LAND DEVELOPMENT / RESIDUAL
總銷只多1%，地價為什麼多約1.67%？
同一組假設例（V＝600百萬元），一次只改一個數字。
總銷多1%
＋1.67%
S 多 11.96，V 由 600 變 610。
刻度0～2%。
成本多10
－10百萬元
V 由 600 變 590，一元換一元。
刻度0～10百萬元。
總銷每多1
＋0.84
1 ÷（1.15 × 1.04）≒ 0.84，其餘被利潤與利息吃掉。
刻度0～1。
土地是扣完其他項目後的剩餘額：總銷的變動大部分落到土地上，所以百分比會被放大；成本則是一元對一元地減少地價。
假設教學情境。三格各自標示刻度；把 C＋M 當固定金額。實務上 M 有部分按總銷乘費率，總銷變動時 M 也會動，影響會比圖中小。
土地開發分析法的結果，怎麼和比較法放在一起看？
技術規則第14條規定：
「不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。」
第15條接著說，不同方法得到的價格要綜合比較：
「不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明。」
這兩條沒有規定土地開發分析法與比較法各占幾成。法條寫的是：差異大的要重新檢討，採用理由要寫清楚。所以讀報告時，不要只看最後的加權，要看兩邊的價格差多少、哪一邊的資料可信度較高、理由有沒有寫。素地的比較標的怎麼選、兩種方法怎麼搭配，見〈查估基準地價要用哪幾種方法？〉。
常見問題
土地開發分析法算出來的，是開發商願意出的價格嗎？
第70條定義的是「土地開發分析價格」，是估價用的價格。總銷的單價依第75條要考量價格日期當時銷售可實現之價值，成本、利率與利潤率也要用價格日期當時的資料與法定條件求取。個別開發商自己的成本結構與出價策略，不是條文的輸入。
資本利息和利潤會不會重複計算？
不會。資本利息是資金使用的成本，依第58條按自有與借貸資金分別計息；利潤是對成本與利息的合計額乘以利潤率，依第60條計算。兩者定義不同，只是利潤的計算基數包含資本利息，也就是公式推導表的步驟3。
下一步讀什麼？
- 〈土地開發分析法的總銷、營造施工費與間接成本怎麼定？〉：S、C、M 三個數字的依據與查表順序。
- 〈土地開發分析法怎麼用在基準地？基地太小、容積不符怎麼處理？〉：基準地情境的算例與處理。
- 〈都更估價報告審議時，常被問到哪些估價方法的問題？〉：權利變換審議的提問。
本文依不動產估價技術規則第14、15、52、58、60、70至73、75、77、79、81條與全聯會第十五號公報（112年10月19日發布）撰寫；各縣市作業要點另有規定者，以當地規定為準。