土地開發分析法公式裡的 i 與 R，是最容易被誤解的兩個參數。i 不是把銀行貸款利率填進去，而是第79條的資本利息綜合利率，由年利率、土地與建物價值比率和開發年數相乘；R 不是一個固定數字，而是依開發年數查全聯會第四號公報的利潤率表，在區間內判定。公式與程序見〈土地開發分析法在算什麼？公式怎麼來、程序怎麼走、什麼時候用？〉，總銷與成本見〈土地開發分析法的總銷、營造施工費與間接成本怎麼定？〉。
資本利息綜合利率怎麼取？
蓋房子不是今天花錢、明天就回本，資金被占用期間的成本就是資本利息。取法分三層：先算資本利息年利率，再套第79條公式換成綜合利率，最後用開發年數把期間放進去。
第一層：年利率。 第58條規定，資本利息要依分期投入資本的數額與資本使用年數，把自有資金與借貸資金分開計息，兩者比例依銀行一般放款成數定之；計息的基數是營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔的合計額，標的為土地時再加土地價格。第59條規定利率怎麼取：
「資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率；借款則以銀行短期放款利率計息；預售收入之資金應不計息。」
全聯會第十五號公報補充融資成數的範圍：土地融資成數得介於50%至80%，建築融資得介於40%至60%，兩者利率以銀行短期放款利率計算；央行、金管會、銀行局等機構另有規定的，從其規定。這是公報原文的區間，不是建議值。如果案子是先建後售，沒有預售收入，公報要求在報告書敘明。
第二層：第79條公式。 條文寫的是：
「資本利息綜合利率＝資本利息年利率× （土地價值比率＋建物價值比率×1／2）×開發年數。」
建物價值比率乘1/2，可以這樣理解：土地一開始就全額投入，建物的錢隨工程陸續投入，平均約只占用一半期間。第79條第3項說，建物價值比率的建物價值，得以營造施工費加計規劃設計費計算。土地價值比率與兩個比率怎麼算，條文沒有另外規定，本文不代為補定義。第2項另外規定：
「勘估標的資本利息負擔特殊，或土地取得未立即營造施工者，資本利息綜合利率得再就前項規定之二分之一部分調整計算，並於估價報告書中敘明。」
這一項是「得」調整，且要在報告書敘明，是讀報告時要找的地方。
第三層：開發年數。 第80條：
「開發年數之估計應自價格日期起至開發完成為止無間斷所需之時間。」
公報十五進一步說，開發年數或興建工期，得依各地方不動產估價師公會通則，或參考開發計畫書、縣市都市更新共同負擔費用提列標準、縣市相關規定、專業人士諮詢意見等。開發或建築過程中繳交的保證金，公報也允許在開發成本中計算利息支出。
假設例：資本利息年利率2%，土地價值比率0.6，建物價值比率0.4，開發年數3年。綜合利率＝2%×（0.6＋0.4×1/2）×3＝4.8%。
兩個比率是直接給定的教學假設，不是市場數值，也不表示比率應該怎麼求。
CAPITAL INTEREST / THREE LAYERS
綜合利率4.8%，是怎麼一層一層組出來的？
沿用本篇假設例：年利率2%，土地價值比率0.6，建物價值比率0.4，開發年數3年。
資本利息年利率
2%
依第58、59條：自有資金與借款分開計息，預售收入不計息。
假設值，不是市場利率。
乘價值比率組合
0.8
0.6＋0.4 × ½＝0.8。土地一開始就投入、占用到底；建物隨工程陸續投入，平均約占一半。
比率是假設例直接給定。
乘開發年數
4.8%
2% × 0.8＝1.6%／年，× 3年＝4.8%。
同一刻度0～5%。
綜合利率不是銀行利率：年利率還要乘上價值比率組合與開發年數，所以期間愈長、土地占比愈高，i 就愈大。
假設教學情境。第一、三格共用0～5%刻度；第二格是資金占用示意，矩形面積代表土地全期占用，三角形面積為建物的一半，不代表實際投入曲線。
開發年數多一年，土地價格會差多少？
開發年數多一年，地價就往下掉。同一個例子只把開發年數改成4年，綜合利率變成6.4%：
假設例：S＝12,052萬元，R＝15%，C＋M＝4,000萬元。i＝4.8%時，V＝12,052÷1.15÷1.048－4,000＝6,000萬元；i＝6.4%時，V＝12,052÷1.15÷1.064－4,000≒5,849.62萬元，少了約150.38萬元，約2.51%。
這是其他條件不變的算術結果；實務上開發年數一變，下一節利潤率查表的年期也會跟著變，不能只改利息。
DEVELOPMENT YEARS / SENSITIVITY
開發年數由3年改成4年，利率和地價怎麼變？
沿用本篇假設例：S＝12,052萬元，R＝15%，C＋M＝4,000萬元。
綜合利率
4.8→6.4%
只把開發年數由3年改成4年。
刻度0～8%。
除兩次後
150.38萬元
12,052 ÷ 1.15 ÷（1＋i）。
刻度0～12,052萬元。
土地價格 V
－150.38萬元
少了約 2.51%。
刻度0～6,000萬元。
開發年數同時放大資本利息，地價跟著下降；實務上年數改變時，利潤率查表的年期也可能一起變，不能只改利息。
假設教學情境，其他條件不變。每格兩根直條共用該格的零點與刻度，刻度標在各格說明。
利潤率怎麼決定？
第60條第1項規定，利潤按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔的合計額，乘以適當利潤率；標的為土地者，合計額另加土地價格。第78條說明土地開發分析法的規劃設計費與利潤率，依第57條與第60條計算。利潤率的來源在第2項：
「前項利潤率應由全聯會定期公告；未公告前依營造或建築業之平均經營利潤率為準，並得依開發或建物形態之不同，考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之。」
全聯會公布的就是第四號公報第五節。用法有三步：
| 步驟 | 做法 | 公報四第五節 |
|---|---|---|
| 1 | 依開發或建築工期（年期怎麼取見下一小節），到全國利潤率表找對應的區間 | 第1點 |
| 2 | 在區間內，依工程規模、開發年數與經濟景氣，考量區域市場、個案經營風險與工期長短，判定個案利潤率 | 第2點前段 |
| 3 | 規模過大或過小等特殊情況，或標的屬情形特殊的土地用地變更或開發，致利潤率超出表列標準時，得依市場實際狀況決定，並在報告書詳細敘明理由 | 第2點但書 |
要特別注意第3點：各地方公會如果針對各區域另訂標準（公報附表二，或全聯會發布的通則），依其標準優先適用。至於哪個縣市歸哪個公會，要查公報附表二原文，本文不列。
第十五號公報另規定，土地或建築開發個案的利潤率，得參考第四號公報的利潤率表決定；參考其他依據或超出該表者，要在報告中敘明理由。
利潤率表的年期，要用建築工期還是開發年數？
第60條第3項定義的是建築工期：自申請建造執照開始至建築完成達到可交屋使用為止無間斷所需之時間。第80條定義的是開發年數：自價格日期起至開發完成為止無間斷所需之時間。公報四第五節查表寫的是開發或建築工期，沒有另外定義這個詞。
本所做法：土地開發分析法查利潤率表時，年期用第80條定義的開發年數，也就是自價格日期起至開發完成；不用第60條第3項的建築工期。條文並未規定查表年期，主管機關未見明文。這樣做的結果，第79條計算利息用的開發年數，與利潤率查表用的年期是同一個年數。
PROFIT RATE / TERM
利潤率查表的年期，從哪一天算起？
第60條第3項與第80條定義了兩個不同的期間，起點不同。
第80條：開發年數
價格日期起
自價格日期起至開發完成為止無間斷所需的時間。
第79條算綜合利率用這個年數。
第60條第3項：建築工期
申請建照起
自申請建造執照開始至可交屋使用為止。
起點不同，長短看價格日期與申請建照日誰先誰後。
利潤率表的年期
開發年數
依上文本所做法，查表年期用第80條的開發年數。
條文未規定查表年期。
用開發年數查利潤率表，利息與利潤用的是同一段期間；改用建築工期，起點換成申請建照日。
時間軸為示意，線段長度不代表實際月數。
實務上哪些地方最常被質疑？
常見爭點、依據與報告應交代的內容如下：
| 爭點 | 依據 | 報告應交代什麼 |
|---|---|---|
| 獎勵容積是否計入 | 公報十五貳五 | 取得條件；若有成本支出，列為估價條件並列入成本 |
| 基地太小，是否合併開發 | 公報十五壹二、貳四 | 最小基地規模依據、合併效益與整合時間成本 |
| 現況容積與法定容積不同 | 技術規則第102條 | 以實際建築使用合法部分之現況估價，並敘明法定容積對估值之影響 |
| 建照內容的市場可行性 | 公報十五壹三（三） | 違背最有效使用的部分如何調整，理由與調整內容 |
| 特殊工法、減震、綠建築等成本 | 公報四營造費說明事項13；公報十五貳十二（三）（四） | 採用了哪些項目、成本依據、是否有保證金或承諾書 |
| 開發年數與工期怎麼估 | 第79、80條；公報十五壹九；上一節 | 年數依據，與利潤率查表年期是否同一口徑 |
| 在建工程怎麼估 | 公報十五貳三 | 先做最有效使用分析；適合續建者，才以興建完成後的價格扣除尚需投入的成本 |
| 審議時常被追問的項目 | 見下方連結 | 逐項對照依據 |
前三項在基準地情境已有專文，見〈土地開發分析法怎麼用在基準地？基地太小、容積不符怎麼處理？〉；權利變換審議會追問的項目，見〈都更估價報告審議時，常被問到哪些估價方法的問題？〉。
常見問題
資本利息綜合利率可以直接用銀行貸款利率嗎？
不行。綜合利率還要乘上價值比率組合與開發年數，年利率本身也要依第58、59條分開計息；直接填貸款利率，會漏掉比率與年數。
資本利息綜合利率和收益法的資本化率是同一件事嗎？
不是。資本化率是收益法把淨收益換算成價格的比率；資本利息綜合利率是開發期間資金占用的成本，兩者不能互相借用。
地方公會另訂了利潤率，要用全國表還是地方表？
公報四第五節第3點寫明，各地方公會如有針對各區域另訂標準，依其標準優先適用。先確認案件所在區域有沒有適用的地方標準，沒有再用全國表；兩張表的區間不同，報告書應寫明採用哪一張。
下一步讀什麼？
- 〈土地開發分析法的總銷、營造施工費與間接成本怎麼定？〉：C 與 M 兩個成本參數。
- 〈都更估價報告審議時，常被問到哪些估價方法的問題？〉：權利變換審議的提問。
- 〈查估基準地價要用哪幾種方法？求的是什麼價格？〉：與比較法的搭配。
本文依不動產估價技術規則第57至60、78至80條、全聯會第四號公報（113年12月6日發布）與第十五號公報（112年10月19日發布）撰寫；各縣市作業要點另有規定者，以當地規定為準。