共同負擔費用要用哪一版提列標準？版本不同差在哪？

共同負擔用哪一版提列標準，關鍵不是「現在最新是哪一版」，而是案件什麼時候申請報核。以臺北市來說，費用提列總表最新是113年10月版，總表注意事項明定「本總表適用於113年12月1日以後申請報核之更新事業案」；在這之前已報核或已核定的案件，原則上沿用原來的版本，要改用新版就必須走重公展或計畫變更，並一併調整評價基準日。版本不同，差的不只是幾個單價，還包括費目、計算基數，以及哪些費用要在事業計畫階段先確定。

為什麼共同負擔會有「版本」？

先從法律授權說起。都市更新條例第51條列出共同負擔的項目：工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐、管理費用、都市計畫變更負擔，以及申請容積獎勵與容積移轉所支付的費用；第2項則規定土地所有權人應共同負擔的比率，由各級主管機關考量實際情形定之。權利變換實施辦法第19條再把各款費用的範圍定義清楚。

法律只定到「有哪些項目」，每一項怎麼算、單價多少、費率上限多少，則由地方主管機關訂定提列標準，作為審議的參酌。臺北市的提列標準就是「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」，隨物價與審議經驗修正，所以會有版本：

營建費用另有一份「建築物工程造價要項」，也有自己的版次，現行為11302版，113年1月22日經審議會第613次會議通過，標準單價表的物價基準日為112年11月。兩份文件各自改版、各自過渡，要分開判斷。

我的案子該用哪一版總表？

判斷的起點是事業計畫的申請報核日。113年10月版的總表注意事項第（二）點，把113年12月1日以前已進入程序、又想改用新版的案件，依進度分成以下幾種：

為什麼已核定的案件換版，評價基準日也要一起動？因為共同負擔是預算，更新後價值是同一時點的估價，兩者必須站在同一個時點才能相除得出共同負擔比例。權利變換實施辦法第13條規定評價基準日由實施者定之，日期限於權利變換計畫報核日前六個月內；臺北市已核定公告的案件若依過渡規定改採113年10月版總表，評價基準日要改為變更權利變換計畫報核日前六個月內，新的費用標準也就和新的估價時點對齊。

換句話說，沒有只換費用表、其他都不動的做法。舊案若要沿用舊版，就在計畫書寫明採用哪一版；若要改用新版，就按上表的程序辦理。

哪些費用在事業計畫就要定下來？

都更通常先核定事業計畫，再擬權利變換計畫，兩個階段之間可能隔一兩年，費用也會變動。權利變換實施辦法第19條第2項把各款費用分成兩種確定方式：工程費用、權利變換費用、貸款利息與容積獎勵費用，以核定的權利變換計畫所載數額為準；管理費用與容積移轉費用的計算基準，應於事業計畫中載明；都市計畫變更負擔，以核定的都市計畫書及協議書所載數額為準。

臺北市總表的「允許項目差異一覽表」把這個原則落實成三欄，113年10月版的重點如下：

表下註2列出權利變換計畫階段數值變動、但免變更事業計畫的四種情形。最常用到的是營建費用：樓層、構造、等級、總樓地板面積不變時，只把營建單價改採評價基準日當時最近公告的工程造價，並依臺北市營造工程物價指數之總指數調整到評價基準日。補償費用則由實施者在事業計畫載明補償面積、判定原則與補償單價，補償單價委託專業估價者查估評定，以權利變換計畫所載為準；貸款利息隨評價基準日的基準利率波動；稅捐與管理費用在事業計畫確定計算基準，實際金額以權利變換計畫為準。

107年版和113年版主要差在哪裡？

兩版逐則比對，配得起來的22則說明沒有一則完全沒改。法源條次全面換號是最普遍的改動（條例第30條改為第51條、辦法第13條改為第19條），對共同負擔金額影響較大的則整理如下：

假設例：某案預計鑽探6孔、更新後120戶。依113年10月版，鑽探費用＝6×97,500＝585,000元，外接管線費用＝120×97,500＝1,170萬元；若仍依107年7月版，分別為45萬元與900萬元。兩項合計差283.5萬元，這還只是兩個小科目。

這個例子說明，版本一換，單價、範圍與基數會同時變動，共同負擔比例往哪個方向走，要整份重算才看得出來。

風險管理費的費率表有沒有改？

沒有改，改的是基數。113年10月版說明二十六的表5「各級風險管理費率對照表」，依基地面積分六級、依人數分五級，費率由10.00%到14.00%，與107年版逐格相同；人數以事業計畫申請報核日的〔門牌戶數＋土地所有權人數與合法建物所有權人數聯集〕÷2計算。表5下方的更新期間加成率，總表原文是：「貸款期間超過36個月部分，每超過1個月加計風險管理費率基數2%，並以16%為上限。」實施者為自組更新會或代理實施者時，風險管理費率得以上限16%提列。

值得注意的是注意事項第（六）點：廣告銷售管理費、人事行政管理費、風險管理費等管理費用所訂費率僅係可提列之上限，仍應依案件實際狀況說明費率的合理性及必要性，並以審議會決議為準。最高行政法院也曾有判決指出，依總表上限提列並不當然具有必要性與合理性，審議會仍要就個案審查並調整。也就是說，費率表給的是天花板，不是預設值。

營建單價的版本也要另外確認嗎？

要。工程造價要項和費用提列總表是兩份文件，過渡規定也不同，不能拿總表的113年12月1日套到營建單價上。工程造價要項以正式生效日區分新舊版：生效前報核的案件原則適用前一版（110年版），若尚未公展又想改用11302版，要依規定修正計畫並辦理比照公聽會的說明會；已公展的案件，則依自提修正幅度過大的方式處理。

物價調整的方法則寫在要項的核計原則裡：權利變換案的物價調整基準日要與權利變換計畫的估價基準日一致，指數增減率絕對值超過2.5%時，只就超過的部分調整單價。所以在權利變換計畫階段，只要符合總表註2的條件（樓層、構造、等級及總樓地板面積不變），營建費用可以改採最近公告的工程造價並依規定調整物價，不必回頭變更事業計畫。

其他縣市也一樣嗎？

不一樣，各縣市各有體系，科目代號、費率級距與過渡規定都不能互套：

新北市第10點的設計和臺北市的過渡規定是同一個道理：要用新的費用標準，評價基準日就要落在新標準發布之後，成本與價值才會在同一個時點對齊。

常見問題

換用新版，共同負擔比例一定會下降嗎？

不一定。113年10月版有些項目調高（鑽探、外接管線、拆除），有些範圍縮小（鄰房鑑定），風險管理費則改了基數。最後是升是降，取決於案件的費用結構，而且評價基準日一起變動後，更新後價值也會重新估價。換版前應先把兩版各算一次，再決定是否值得走變更程序。

已核定的案子，可以只把費用表換成新版嗎？

不行。依總表注意事項，已核定公告的案件要依條例第32條變更事業計畫，並依第48條變更權利變換計畫，評價基準日改為變更報核日前六個月內。換句話說，換版等於重新走一次計畫變更，所有權人也會重新看到新的共同負擔與分配結果。

舊報告裡引用的說明編號，還能沿用嗎？

不能沿用。113年10月版增刪了多則說明，編號整體重排，例如風險管理費由107年版的說明二十一改為說明二十六，貸款利息由說明十六改為說明二十。引用時要寫明是哪一版總表的哪一則說明，最好同時寫出標題，避免對錯版本。

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本文依都市更新條例、權利變換實施辦法與臺北市費用提列總表（113年10月）、建築物工程造價要項（11302）撰寫；新北市、高雄市與其他縣市的提列標準與過渡規定，以當地規定為準。