一樓店面參加都更，不能只按土地持分或室內坪數推算權利價值。應先確認合法權利、使用管制與實際使用，再分析臨路、面寬、出入口及市場收益等條件，形成房地價格，依適用方式分算基地權利價值。一樓有較高價值的可能，並不代表一律按固定倍數加成。
店面價值，要先拆開看四件事
第一是合法可用的範圍。登記面積、法定用途與現況營業範圍未必一致，騎樓、增建、共用空間與自行擴張使用的部分應分清楚，不能全部視為合法店面。
第二是商業條件。同在一樓，幹道與巷道、轉角與中間位置、面寬與進深、行人可見性及出入口安排，可能造成不同的市場反應。
第三是可比較的市場資料。需檢查店面交易或租賃案例的時間、商圈、合法用途、面積與租約條件；經營者的生意收入，不等於房地本身的租金或價值。
第四是基地權利分算。更新前為區分所有建物時，技術規則第一百二十五條至第一百二十六條等規定，涉及房地總價、基地價值比率與調整。房地總價不是不經處理就直接填進分配比率的數字。
假設情境：相同持分，還需要哪些資料？
甲、乙各持有同一棟公寓相同的基地持分，甲是一樓合法店面，乙是四樓住宅。假設兩戶登記面積也相同，仍不能直接判定兩戶更新前權利價值相同。
估價時要先確認甲戶店面的市場優勢是否成立，乙戶有無其他影響價格的條件，再依適用的基地權利價值分算方式處理。若甲戶較高價格來自店面可合法使用的區位效益，與來自未經核准占用騎樓的收入，判斷就不同。
反過來，也不能只因甲在一樓，就先指定其價值為乙的兩倍。倍數須有對應市場資料與估價過程，不能從其他商圈直接搬用。本例僅說明判讀步驟，不代表任何實際案件的估值或分配結果。
更新前店面與更新後店面，是兩次不同判斷
更新前的店面優勢，要在更新前權利價值中依條件反映；更新後的一樓戶別，則依新規劃的面寬、動線、用途與設備等條件估價。兩者不是把同一個加價率沿用到底。
新設計若將原來臨街店面改成出入口或公共空間，不能只拿舊店位置推定一定原位分回。是否能選到特定戶別，要看事業計畫的分配與選配原則、權利變換計畫、個人應分配價值及實際申請結果。
想理解基地分算，可閱讀房地分離與地價分配率；新屋各戶位置價差的判斷，見比準戶與樓層效用比。
常見問題
一樓有出租，租金就能直接決定權值嗎？
租約可提供收益證據，但要確認是否正常市場租金，並檢查租期、費用負擔及使用範圍。不能只拿一份特殊租約推定全部市場價值。
店面權值較高，就一定選得到新店面嗎？
不一定。權值、可選單元、選配規則與價差找補都要一起看；若競爭同一位置，也須依個案適用的分配程序處理。
住戶覺得店面加價太多，應看什麼？
先核對案例是否同類型、個別條件調整是否有依據，以及基地權利價值分算是否一致。僅比較樓層或持分，通常不足以判斷合理性。