不計容積的陽臺、梯廳、機電空間，估價和選配時怎麼算錢？

陽臺、梯廳、機電空間不計入容積，常讓人以為它們是送的、不用算錢。其實免計容積只回答一件事：這塊面積算不算進容積率的分子。至於估價和選配時怎麼計價，要看它在產權上登記成什麼。簡單說，陽臺登記為附屬建物，隨戶併入建坪面積；梯廳、機電空間、安全梯間屬共有部分，按持分併入各戶；露臺不能登記，以約定專用外加價值處理；停車空間雖然免計容積，卻是逐位單獨計價。同一塊免計面積，可能完全不計價，也可能是選配時最貴的一項。

容積樓地板面積、總樓地板面積、預計產權登記面積這三本面積帳，以及第162條各免計項目的門檻，我們在〈都更估價用的是哪一種面積〉已經整理過。本文只談下一步：這些空間在更新後估價與選配時，怎麼變成每一戶的權利價值。

為什麼免計容積不等於不計價？

免計容積是建管上的規定，計價是估價上的問題，兩者看的是不同的東西。我們可以把每一塊免計面積放進三個問題裡：

這三個問題彼此獨立。陽臺免計容積、登記為附屬建物、併入建坪計價；機電空間免計容積、屬共有部分、按持分併入；停車空間免計容積、登記方式依個案、按席計價。所以判斷一塊空間值不值錢，不能從免計兩個字推，要看第二欄和第三欄。

值得注意的是，第162條第2項另有一句但書：機電設備空間「設於公寓大廈專有部分或約定專用部分」者，應計入容積總樓地板面積。換句話說，能免計的機電空間本來就是共用的；設在某一戶裡面的機電空間，不但要計容，也屬於該戶的面積。

陽臺怎麼進到每一戶的價值？

陽臺在登記上是附屬建物。地籍測量實施規則第273條規定，使用執照竣工圖說載有依建築技術規則檢討設置之陽臺者，其突出部分以外緣為界，並以附屬建物辦理測量。臺北市權變估價報告書範本的「更新後供分配之建築物及其土地應有部分面積表」，建物面積分為主建物、附屬建物、共有部分三欄，合計欄就是預計產權登記面積。

也就是說，陽臺面積在合計欄裡，會成為該戶建坪面積的一部分，再乘上建坪單價得到權利價值。範本的各單元權利價值表只列建坪面積與建坪單價兩欄，沒有另設陽臺欄位。陽臺與室內的效益差異，是在建坪單價裡反映，還是另以計價比例調整，屬於個案判斷；本所做法是不採固定比例，由估價師依個案評定，並在報告中寫明採用的比例與依據，主管機關未見明文。

成本端則是另一個口徑。臺北市建築物工程造價要項（11302）註明，營建費用以總樓地板面積乘工程造價，總樓地板面積「不計入依法設置的遮陽板、陽台、屋簷、雨遮或花台之面積」；梯廳則計入總樓地板面積。白話說，陽臺在收益端有價值，在臺北市的營建費用基數裡卻不另計面積，兩端的口徑本來就不同，核對時不要把它當成錯誤。

梯廳、機電空間怎麼分到各戶？

梯廳、機電設備空間、安全梯間、管委會使用空間，屬於共有部分。它們不單獨列價，而是透過各戶持有的共有部分面積，併入建坪面積一起計價。所以真正影響每一戶價值的，是共有部分怎麼分配。

民法第799條第4項的原則是，區分所有人就共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之；但另有約定者，從其約定。內政部101年6月8日內授中辦地字第1016651012號函也說明，權利變換案件的更新後分配，已在核定的權利變換計畫中載明，由實施者列冊囑託登記，與一人所有建物辦第一次登記的情形不同。因此，權變案各戶分到多少共有部分，就看權利變換計畫裡的分配面積表。

假設例：某層有甲、乙兩戶，主建物都是30坪，陽臺都是2坪。若共有部分按專有比例分配，兩戶各分到13坪，建坪都是45坪；若規劃上甲戶分到15坪、乙戶分到11坪，甲戶建坪變成47坪、乙戶43坪。在同一個每坪100萬元的假設單價下，甲戶權利價值4,700萬元、乙戶4,300萬元，差了400萬元，但兩戶的室內使用面積其實一樣。

從這個例子可以看出，共有部分分多分少，會直接改變每一戶要用多少權利價值去換。這也是臺北市範本在「更新後建物規劃用途表」列出各戶公設比欄位的原因：公設比較高的戶，同樣的建坪裡可用面積較少，建坪單價應該反映這個差異，否則就等於多分到公設的人吃虧。

露臺和約定專用部分怎麼計價？

露臺是直上方沒有遮蓋的平臺，依現行的建物登記規定不能辦理登記，所以它不會出現在主建物、附屬建物或共有部分任何一欄。它的價值來自約定專用：在共有部分上約定由特定一戶使用。

臺北市與新北市的權變估價報告書範本都要求，分配單元若有約定專用（包括但不限於露臺），以外加價值方式處理，在該單元的備註欄寫明約定專用的單價、面積、總價。兩份範本另有補充：

露臺單價訂多少，要看它與室內的連通情形、大小與形狀、隱私與可利用程度，沒有固定比例；本所做法如前段所述，由估價師個案評定並寫明依據。這裡要提醒的是重複計算：位置差異若已經因為有露臺而加分，外加價值就不能再算一次，同一項效益只能在一處反映。

哪些空間可以約定專用，也有法律上的限制。公寓大廈管理條例第7條規定，連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，不得為約定專用部分。所以依法不得約定專用的共用通行梯廳與安全梯間，不能變成某一戶的外加價值。

停車空間免計容積，為什麼反而單獨計價？

停車空間依第162條第1項第3款得不計入容積，但在更新後估價中可以逐位評價；能否單獨移轉、移轉對象有無限制，要看車位種類、登記與權利關係。臺北市範本另列「更新後車位權利價值表」，逐位列出樓層、車位形式、車格尺寸與權利價值，不用地下層面積乘住宅單價。

車位的登記方式會影響它怎麼併入各戶面積。法定停車位與無法區隔的自行增設車位，多以共有部分持分方式登記，在使用上屬約定專用；能取得編列門牌或地址證明的增設車位，則可以獨立權狀登記。所以從權狀反推單戶公設比時，要先把藏在共有部分裡的車位面積扣掉，分子分母都要扣，否則公設比會偏高。

也有車位是不計價的。臺北市通案重要審議原則規定，111年5月1日以後報核的事業計畫，至少設置1部無障礙停車位供大公使用，且不得約定專用；選配原則中要說明有無障礙停車需求者得優先選配。這類車位屬全體共用，不會出現在某一戶的權利價值裡。

選配前要核對哪些欄位？

選配時，我們建議你把分配面積表與權利價值表並排，逐欄核對下面幾件事：

這張表的用意，是讓你看清楚自己換到的建坪裡有什麼。兩戶建坪相同、單價相同，若一戶公設多、一戶有露臺，實際能用的空間就差很多，找補金額也會不同。

假設例：某地主的應分配權利價值為4,300萬元，選配一戶建坪45坪、每坪單價100萬元的住宅，另附約定專用露臺8坪，估價師評定露臺外加價值為每坪20萬元。實際分配權利價值為45×100＋8×20＝4,660萬元，須繳差額價金4,660－4,300＝360萬元。若改選沒有露臺的同層另一戶，實際分配權利價值為4,500萬元，差額價金降為200萬元。

換句話說，露臺本身不在建坪裡，卻會實實在在地反映在你要補繳的差額價金上。選配時看的不只是建坪，還要看備註欄。

常見問題

免計的梯廳我用不到，為什麼要算進我的面積？

梯廳是共有部分，依民法第799條，共有部分與專有部分不能分離移轉，每一戶都要持有一定比例。它在估價上不單獨計價，而是併入建坪；所以真正要注意的不是有沒有梯廳，而是你分到的比例是否合理，以及單價有沒有反映公設比的差異。

陽臺越大，權利價值就越高嗎？

陽臺是附屬建物，面積大，建坪就大，以同一建坪單價計算時權利價值也會跟著提高。但陽臺的使用效益通常不如室內，估價師可能在單價或計價比例上調整。報告中應寫明採用的比例與依據，選配時可以要求看到這一段說明。

機電空間設在我家裡，算公設還是算我的？

依第162條第2項，設於專有部分或約定專用部分的機電設備空間，應計入容積總樓地板面積，也就不屬於免計的共用空間。它若在你的專有範圍內，就是你的主建物面積，隨戶計價。

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本文依建築技術規則、民法、公寓大廈管理條例、地籍測量實施規則，以及臺北市、新北市權變估價報告書範本與臺北市通案重要審議原則撰寫；其他縣市的面積計價與審議原則，以當地規定為準。