不願或不能參與分配的地主，會拿到多少現金？什麼時候領？

不願或不能參與分配的地主，領的是現金補償，數額以評定的更新前權利價值為基礎，依法定清償順序扣除應納的土地增值稅、田賦、地價稅及房屋稅後計算（權利變換實施辦法第9條），不扣共同負擔（內政部90年9月27日台90內營字第9085560號函）。領取時間是：實施者在權利變換計畫核定發布實施之日起二個月內通知，受通知之日起三十日內領取；逾期不領，依法提存（辦法第10條）。簡單說，金額看更新前，時點看核定，稅負則因「不願」或「不能」而不同。

誰是不願參與分配，誰是不能參與分配？

條例第52條第1項但書把兩種人放在同一句：不願參與分配，以及應分配的土地及建築物未達最小分配面積單元而無法分配者，都「得以現金補償之」。兩者的差別在於原因，一個是意願，一個是門檻。

權利變換計畫要列出不願或不能參與分配的土地所有權人名冊，分配清冊也要載明無法分配者應補償的金額（辦法第3條第1項第12款、第2項第5款）。也就是說，地主在計畫公開展覽時，就可以看到自己被列在哪一類、補償金額多少。不能參與分配者能否補錢選配，可參考〈分不到最小分配單元怎麼辦？可以補錢選配嗎？〉。

現金補償是怎麼算出來的？

為什麼是更新前價值，而不是更新後？因為不參與分配的人，不承擔更新開發的風險，所以拿回的是自己原本權利的價值。參與權利變換、但選擇不分房地而領錢的，叫做「權利金」，數額以核定的權利變換計畫所載為準（辦法第12條），實務上多以更新後價值計算，兩者不要混淆。

補償數額的算式是：

現金補償＝更新前權利價值－土地增值稅－田賦－地價稅－房屋稅

土地增值稅這一項，不願與不能的待遇不同。依條例第67條第1項，不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅百分之四十（第5款）；應分配的土地未達最小分配面積單元而改領現金者，免徵土地增值稅（第6款）。實施者應於權利變換計畫公告時，造具清冊向稅捐稽徵機關申報土地移轉現值（辦法第9條）；依內政部97年10月27日內授營更字第0970808732號函，申報移轉現值以擬定權利變換計畫核定發布實施日當期的公告土地現值為準。

假設例：某地主更新前權利價值800萬元。假設稅捐機關核定的原應納土地增值稅為60萬元，另欠地價稅2萬元、房屋稅1萬元，無田賦。

項目	不願參與分配	不能參與分配
更新前權利價值	800萬元	800萬元
土地增值稅	60×（1－40%）＝36萬元	免徵，0
地價稅、房屋稅	3萬元	3萬元
現金補償	800－36－3＝761萬元	800－0－3＝797萬元

從表中可以看出，兩者的差距只在土地增值稅。值得注意的是，減徵百分之四十是減掉應納稅額的四成，剩下六成要繳，不是稅率百分之六十。

如果土地上還有地上權、永佃權、農育權或耕地三七五租約這類權利變換關係人，土地所有權人不願或不能參與分配時，他的權利價值要先扣除權利變換關係人的權利價值，再計算補償（辦法第14條）。

房地設有抵押權，補償金會先被扣掉嗎？

會。土地或建築物設有抵押權、典權或限制登記的，由實施者在不超過所有權人應得補償的數額內，代為清償、回贖或提存，該權利隨之消滅或終止，再由實施者列冊送請主管機關囑託登記機關塗銷（條例第61條第2項）。

假設例：承前例，不願參與分配者的現金補償761萬元，土地設有抵押權，尚欠銀行300萬元。實施者代為清償300萬元後，所有權人實際領到761－300＝461萬元。

換句話說，補償金先處理稅捐，再處理設定在這塊地上的權利，最後的餘額才進到地主手上。若土地或合法建築物已被扣押、法院強制執行或行政執行，實施者要通知扣押機關、執行法院或行政執行分署於受通知之日起三十日內為必要處理，並副知應受補償人（辦法第10條第2項但書）。

什麼時候通知、什麼時候領？

補償金的發放有明確的時程。我們沿著時間順序整理：

也就是說，補償要先發放或提存，產權才移轉，順序不能倒過來。因為補償金必須限期發放，實施者若還沒籌足經費，主管機關應協助處理，並暫緩核定權利變換計畫（內政部營建署91年1月25日營署都字第0910003316號函）。

原所有權人如果在領取前過世，辦理所有權移轉登記時免辦繼承登記（辦法第10條第4項）。內政部102年9月9日台內營字第1020809091號函說明，這時提存的受取人是繼承人；繼承人有數人時為公同共有債權，應通知共同領取；繼承有無不明時，以親屬會議選定或法院選任的遺產管理人為受取人。免辦繼承登記只是讓產權移轉不必先等繼承登記，遺產稅等稅捐仍由稅捐機關另案處理。

合法建物被拆，還能另外領拆遷補償嗎？

可以。現金補償處理的是更新前的權利價值；合法建物因權利變換而拆除，另依條例第57條第5項補償建築物的殘餘價值。依辦法第25條，拆遷補償扣除預估代拆費用後的餘額，實施者應於核定發布實施之日起十日內通知領取，時程和現金補償不同。

條文寫的是「應補償」，沒有排除不參與分配者；而且土地與合法建物分屬不同人、需要拆分合法建物權利價值時，拆分時已扣除建物殘餘價值，殘餘價值改由拆遷補償發給，兼領並不重複。部分舊版作業手冊記載不參與分配者不發拆遷補償，本所做法是兩者都發，主管機關未見明文。拆遷補償怎麼查估，可參考〈都更拆遷補償、建物殘值與分回價值差在哪？可以直接相加嗎？〉。

補償金可以調高或調低嗎？

補償的法定基礎是更新前權利價值，要偏離這個基礎，必須取得受影響者的同意。內政部90年11月27日台90內營字第9015809號函與106年9月7日內授營更字第1060814051號函，依實施者型態區分：

為什麼更新會調高要全體參與者同意？因為更新會的經費來自所有權人，補償提高，其他人的負擔就跟著增加；事業機構自行吸收，則不影響其他人。至於補償給了不參與者以後，他原本的權利價值比率轉由支付補償的實施者承接，其他參與分配者的比率不受影響（內政部營建署93年3月30日營署都字第0930019617號函）。

常見問題

審議拖很久，期間房價漲了，補償會跟著調整嗎？

不會自動調整。補償以評價基準日評定的更新前權利價值為準（內政部95年1月6日內授營更字第0950800096號函）。對權利價值有異議，應於權利變換計畫核定發布實施後二個月內，以書面敘明理由向主管機關提出（條例第53條第1項）。

原本表示不願，後來想參與分配，還來得及嗎？

權利變換計畫核定前改變心意，內政部91年5月7日台內營字第0910005380號函未表示不可，由地方主管機關協調；核定後，則要依法變更權利變換計畫才能改變分配。

我是更新會的會員，領了補償還是會員嗎？

不是。不願或不能參與分配者，於領取補償金或應領補償金依法提存後，喪失會員資格；之後計算更新單元內的所有權人時，已領取或已提存者不再列入，只需取得參與分配者的同意（內政部94年10月4日內授營都字第0940086364號函）。

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本文依都市更新條例、權利變換實施辦法與新北市都市更新審議原則撰寫；其他縣市對不願參與分配證明文件的要求，以當地規定為準。