考慮危老重建或都市更新時，我們可以先從同意門檻看起。 危老重建要取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意（危老條例第5條第1項），只要有一戶不同意，就無法提出申請。都市更新則採多數決，一般更新地區的事業計畫，須取得私有土地及私有合法建築物的所有權人數、面積各超過四分之三的同意。簡單說，如果整合無法達到百分之百，就只能朝都更這條路評估。掌握這個差別後，我們再來看兩條路的適用資格、容積、程序與申請期限。
危老與都更各要取得多少同意？
危老的核心門檻是全體同意；都更則要看採取的辦理途徑，以及基地所在的更新地區類型。同樣是都更，同意比例也可能不同，整理如下。
| 比較項目 | 危老重建 | 都市更新（條例第37條） |
|---|---|---|
| 人數與面積 | 全體（100%） | 第12條公開評選實施者：均超過1/2；第22條辦理且位於依第7條劃定或變更的更新地區（含迅行劃定）：均超過1/2；第22條辦理的其餘更新地區：均超過3/4；第23條路徑：均超過4/5 |
| 面積超過9/10 | 不適用 | 私有土地及私有合法建築物面積均超過十分之九同意者，所有權人數不計 |
| 撤銷同意 | 危老條例未見特別規定 | 公開展覽期滿前，所有權人若發現更新後分配的權利價值比率或分配比率低於出具同意書時，可撤銷同意 |
換句話說，判斷都更的同意門檻，不能只看建築物是否老舊或危險，還要看更新地區的劃定與辦理途徑。符合危老條例第3條第1項第1、2款的建築物，屬於都更條例第7條第1項第3款的迅行劃定事由，主管機關應視實際情況迅行劃定更新地區。建物若屬危險建築物，包括已被通知拆除、評估有危險之虞，或結構安全性能評估未達最低等級，符合第7條事由，經主管機關迅行劃定為更新地區後，依第22條辦理者，同意門檻才是超過二分之一（都更條例第37條第1項第2款第1目），低於其餘更新地區的四分之三。
什麼樣的建築物可以申請危老重建？
全體同意是危老重建的門檻，但建築物本身也要符合適用資格。依危老條例第3條第1項，適用對象須位於都市計畫範圍內，未經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，並且是符合下列任一款的合法建築物：
- 經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞，應限期補強或拆除。
- 經結構安全性能評估，結果未達最低等級。
- 屋齡三十年以上，結構安全性能評估的耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備。
值得注意的是，第3款並非只看屋齡，還要符合耐震能力及改善效益或昇降設備的條件。依施行細則，耐震能力未達一定標準，是指評估結果為初步評估乙級；改善不具效益，則是指建議拆除重建，或補強所需經費超過重建成本二分之一。屋齡自領得使用執照之日起算，至申請重建之日止；沒有使照的，則以第一次登記謄本、合法建築物證明、房屋稅籍資料、門牌編釘證明、自來水費收據、電費收據等文件認定完工日（施行細則第2條）。第2、3款的評估，須由所有權人委託經中央主管機關評定的共同供應契約機構辦理；對評估結果有異議時，可向縣市政府申請鑑定，鑑定結果為最終鑑定（危老條例第3、4條）。
兩條路的容積上限各怎麼算？
比較容積時，要先看上限的計算基礎，再看有哪些獎勵可以申請。危老與都更的上限、例外及獎勵併用規定不同，不能只憑單一獎勵項目判斷哪條路較有利。
| 比較項目 | 危老重建 | 都市更新 |
|---|---|---|
| 總量上限 | 1.3倍基準容積，或1.15倍原建築容積 | 1.5倍基準容積；另有三款例外（原容高於基準容積、高氯離子或耐震不足、策略性更新地區） |
| 時程與規模獎勵 | 時程獎勵（第6條第2項）已屆滿，現在申請只剩規模獎勵（第3項）；規模獎勵不受總量上限限制，兩者合計不得超過基準容積10%的規定仍保留於條文中（第4項） | 中央辦法時程獎勵（容獎辦法第14條）：自108年5月15日修正施行起五年內，劃定地區10%、未劃定地區7%；113年5月15日起五年內減半，現行為劃定地區5%、未劃定地區3.5%，到118年5月14日止；另有規模獎勵等，須逐項計算 |
| 與其他法令併用 | 不得同時適用其他法令規定的容積獎勵項目 | 依其他法令申請者，應先向各該主管機關提出申請，重複的獎勵須扣除 |
| 保證金（標章類獎勵） | 土地當期公告現值×0.45×獎勵樓地板面積 | 計畫範圍內土地按面積比率加權平均之報核時公告土地現值×0.7×申請第10條至第13條之獎勵容積樓地板面積 |
也就是說，總量上限只是比較的起點，還要把適用的獎勵項目與限制一起看。危老的獎勵項目（獎勵辦法）整理如下：
| 獎勵類型 | 獎勵額度與條件 |
|---|---|
| 原建築容積高於基準容積 | 基準容積10%，或依原建築容積建築 |
| 符合第3條第1項各款 | 第1款10%、第2款8%、第3款6%，不得重複申請 |
| 退縮建築 | 自計畫道路及現有巷道退縮淨寬4公尺以上，獎勵10%；2公尺以上，獎勵8%（皆須淨空、設置無遮簷人行步道，與鄰地距離淨寬不小於2公尺） |
| 耐震設計 | 耐震標章10%；住宅性能評估結構安全第一級6%、第二級4%、第三級2% |
| 綠建築、智慧建築 | 鑽石10%、黃金8%、銀6%、銅4%、合格2%；基地面積達500平方公尺以上者，不適用銅級與合格級 |
| 無障礙 | 無障礙住宅標章5%；性能評估第一級4%、第二級3% |
| 協助取得及開闢周邊公共設施用地 | 上限5% |
表中的獎勵並不是符合條件就能任意加總，申請順序也有限制。須先申請第3至6條（原容、危險類別、退縮、耐震）的獎勵，仍未達總量上限時，才能再申請綠建築、智慧建築、無障礙與公設用地的獎勵（獎勵辦法第12條）。換句話說，規劃時除了檢視各項條件，也要依規定順序計算可申請的額度。
時程獎勵（第6條第2項）則依申請年度遞減：施行後三年內10%，第四年8%，第五年6%，第六年4%，第七年2%，第八年1%，最長到施行後第八年。危老條例第13條規定自公布日施行，公布日為106年5月10日，施行後第八年已於114年5月屆滿。因此，現在申請的重建計畫已無時程獎勵，時程與規模獎勵中只剩規模獎勵（第3項）：基地達200平方公尺給予2%，每增加100平方公尺再給予0.5%。
都更的中央辦法獎勵項目，請見〈都市更新的容積獎勵，上限怎麼算？〉一文。
申請程序與估價方式有什麼不同？
兩條路的差別，也反映在計畫審核與重建後的分配方式上。危老的分配由所有權人與起造人協議；都更若採權利變換，則有法定的估價與計畫審議程序。
| 比較項目 | 危老重建 | 都市更新 |
|---|---|---|
| 計畫 | 由起造人擬訂重建計畫，經縣市政府核准後申請建照 | 擬訂事業計畫；以權利變換實施者，另擬權利變換計畫（可一併辦理），並適用三家以上估價（第50條），經審議核定 |
| 審核時限 | 縣市政府自受理日起30日內完成審核；特殊情形可延長一次，最多再30日；應補正者須一次通知，補正後15日內審查完竣 | 事業計畫公開展覽30日（全體同意者可縮短為15日），並辦理公聽會、聽證，核定後公告30日 |
| 權利價值 | 條文未設權利變換程序，也沒有法定的三家估價程序；分配由所有權人與起造人協議 | 由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定（條例第50條） |
| 公有財產參與 | 協議合建時，由管理機關委託不動產估價師查估，經公有財產價格評估審議機制評定市價後，協議重建分配價值比率（危老條例第5條之1） | 本文不比較 |
| 基地合併 | 可合併鄰接的建築物基地或土地；計算獎勵時，合併面積不得超過本體基地面積，且最高以1,000平方公尺為限 | 本文不比較 |
| 申請期限 | 重建計畫申請的施行期限至116年5月31日 | 無此限制 |
從表中可以看出，審核時限與分配方式是不同的比較面向，不能只看哪一條路的審核較快。對所有權人而言，重建後如何分配，也是選擇路徑時需要理解的重點。
稅捐方面，危老條例第8條規定，施行後五年內申請的重建計畫，經縣市主管機關同意，可適用稅捐減免；年限屆期前半年，行政院得延長一次。減免內容包括重建期間土地無法使用時免徵地價稅，以及重建後地價稅及房屋稅減半徵收二年。重建前合法建築物所有權人若為自然人，且持有重建後建築物，房屋稅減半徵收可延長至喪失所有權止，以十年為限。適用危老稅捐減免者，不得併用其他法律的同稅目減免；但其他法律較有利時，適用最有利的規定（危老條例第8條）。
同一基地可以同時走危老與都更嗎？
選擇路徑時，還有一項限制需要先了解：同一基地的都更與危老核准，不能同時存在。這也關係到已核定的都更案能否改走危老，以及轉換時需要處理的程序。
內政部109年4月22日內授營更字第1090807483號函認為，同一建築基地範圍內，核定都市更新事業計畫與核准危老重建計畫這兩個行政處分互斥，不能同時存在。若已有核定的都更事業計畫，主管機關能否再受理危老申請，須由主管機關審酌可行性、公益性及所有權人意願後決定。至於將已核定的都更案改走危老，臺北市的做法是由實施者取得更新單元內全體所有權人同意，再申請廢止原核定計畫；內政部認為，這樣的做法尚非法所不許。
因此，規劃階段就要選定路徑。前面提到的整合狀況，也就是能不能取得100%同意，是首先要看的一關。取得全體同意，兩條路都可以比較；無法取得全體同意，就只能朝都更評估。
選擇重建路徑時，常見的三個誤解
比較危老與都更時，很容易先注意到速度或容積獎勵，卻忽略背後的適用條件。把下面幾個常見說法拆開來看，更能掌握選擇的關鍵。
「危老比較快，所以選危老。」 危老有法定審核時限（30日，可延30日），但前提是已取得全體同意。如果整合仍卡在幾戶不同意，就無法走危老。也就是說，審核時限不能取代全體同意這個前提。
「危老容積獎勵比較多。」 兩條路的上限計算基礎不同。危老是1.3倍基準容積或1.15倍原建築容積，另有不受此上限限制的規模獎勵（時程獎勵已屆滿；兩者合計不得超過基準容積10%的規定仍保留於條文中）。都更則是1.5倍基準容積，另有原容高於基準容積、高氯離子或耐震不足、策略性更新地區三款例外。因此，比較時要連同計算基礎與例外規定一起看。
「兩邊都申請，哪個先過走哪個。」 同一基地的都更事業計畫核定與危老重建計畫核准，不能同時存在（內政部109年4月22日函）。也就是說，同一基地最後只能保有其中一個核准。另外，依危老條例申請容積獎勵者，不得同時適用其他法令的容積獎勵項目。
洽詢前可以先準備哪些資料？
如果你正考慮重建，可以先整理建物條件、基地資料與目前的整合情形。這些資料有助於把前面的資格、同意門檻與容積規定，對應到你所關心的基地。
- 建物屋齡、是否設有昇降設備，以及結構安全性能評估結果
- 基地面積、地號清單，以及是否需要合併鄰接土地
- 目前的整合同意情形，以及是否有機會取得全體同意
- 是否已有人向主管機關申請都更事業概要或事業計畫
- 使用分區、法定容積率與建照核准總樓地板面積
本文依都市危險及老舊建築物加速重建條例、都市更新條例與內政部函釋撰寫；臺北市的做法已於文中標明，其他縣市以當地規定為準。