整建維護是都市更新三種處理方式裡的後兩種：整建是改建、修建更新單元內的建築物或充實其設備，維護是加強土地使用及建築管理、保持良好狀況，兩者與拆除原有建築物、重新建築的重建，在條例裡是並列的處理方式。哪些房子適合，各縣市的劃定基準與補助規定各有條件；和重建相比，差別主要在實施者的資格、同意的程序，以及費用怎麼收。下面先看條文怎麼區分，再看臺北市的適用條件、費用追收和補助，最後整理重建與整維的比較。
條文怎麼區分重建、整建和維護？
條例第4條把都市更新的處理方式分成三種，我們把原文並列如下：
| 處理方式 | 條文內容 |
|---|---|
| 重建 | 拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度 |
| 整建 | 改建、修建更新單元內建築物或充實其設備，並改進公共設施 |
| 維護 | 加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況 |
同條第2項規定，都市更新事業得以二種以上處理方式辦理。也就是說，同一個更新單元可以一部分重建、一部分整建或維護。事業計畫因此要表明處理方式及其區段劃分（第36條第1項第6款），整建或維護區段內建築物改建、修建、維護或充實設備的標準及設計圖說（第8款），以及重建區段的土地使用計畫（第9款）。
自主推動的社區也可以選整建或維護，起步的盤點與意願調查，可以參考〈住戶想自己推動都更，第一步要做什麼？自主更新和找建商有什麼不同？〉。
哪些房子適合整建維護？
適用條件由地方訂定，這裡以臺北市的現行規定為例；新北市原有的整建維護補助要點已於114年9月18日廢止，其他縣市請以當地現行規定為準。
臺北市的整建維護實施辦法第4條規定，更新單元劃定基準至少應為一棟建築物，且建築物及地區環境狀況應符合下列規定之一；但經市府劃定或變更應實施更新之地區，不在此限：
| 條件 | 條文內容 |
|---|---|
| 第1款 | 合法建築物為六層以下，且無昇降設備 |
| 第2款 | 合法建築物屋齡達二十年以上，且外牆飾面剝落或老舊，有危害公共安全之虞 |
| 第3款 | 合法建築物經耐震能力詳細評估，應辦理耐震修復補強 |
| 第4款 | 合法建築物經災害後緊急評估結果有危險之虞，並由市府張貼黃色危險標誌 |
未經市府劃定應實施更新之地區，依上述規定自行劃定單元者，應於市府審核通過後六個月內，依條例規定取得同意比率並擬訂事業計畫報核；逾期未報核，應重新申請自行劃定（同辦法第4條第2項）。
整維和重建，在程序上差在哪裡？
| 面向 | 整建維護 | 重建 |
|---|---|---|
| 實施者 | 事業機構不限於股份有限公司（條例第26條但書）；臺北市辦法第3條：得由公寓大廈管理委員會、依法設立之團體或專業機構擔任 | 事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限（條例第26條） |
| 費用 | 所有權人或管理人把費用交予實施者（條例第45條） | 實施方式及有關費用分擔在事業計畫表明（條例第36條第1項第12款）；重建區段原則以權利變換實施，費用列共同負擔（條例第43條、第51條） |
| 公開展覽與公聽會 | 實施者已取得更新單元內全體私有土地及私有合法建築物所有權人同意者，得免舉辦（條例第32條第5項） | 依第32條舉辦 |
| 聽證 | 以整建或維護方式處理，經更新單元內全體土地及合法建築物所有權人同意，得免舉行（條例第33條第1項第2款） | 除法定例外外，應舉行聽證 |
| 事業計畫變更 | 整建或維護且全體私有土地及私有合法建築物所有權人同意，變更時得免公聽會及公開展覽（條例第34條第1項第1款第1目） | 依第32條辦理，除非符合第34條其他簡化情形 |
值得注意的是，第32條第5項寫的是「全體私有土地及私有合法建築物所有權人」，第33條寫的是「全體土地及合法建築物所有權人」，兩者的主詞不同，引用時要照各自的原文。
同一個單元兩種方式並用時，第37條第3項規定人數與面積比率應分別計算。第38條另規定，依第4條第1項第2款、第3款方式處理者，其共有土地或同一建築基地上有數幢或數棟建築物，其中部分建築物辦理重建、整建或維護，得在不變更其他幢或棟建築物區分所有權人之區分所有權及其基地所有權應有部分的情形下，以辦理的各該幢或棟為計算基礎，分別計算同意比率。
假設例：同一更新單元有A、B兩棟，A棟採整建、B棟採重建。兩種處理方式的同意人數與面積比率各自計算，A棟一項、B棟一項，不是把全單元合併算一次。
整維的費用誰出？沒繳怎麼辦？
條例第45條第1項規定，事業計畫核定發布實施後，範圍內應行整建或維護的建築物，實施者應依實施進度辦理，所需費用所有權人或管理人應交予實施者。欠費的追收分成實施者催告、主管機關命繳、行政執行三個層次：
| 順序 | 做法 | 依據 |
|---|---|---|
| 1 | 實施者催告所有權人或管理人繳納 | 條例第45條第2項 |
| 2 | 催告仍不繳納，實施者報請主管機關以書面行政處分命依限繳納 | 同上 |
| 3 | 屆期未繳納，由主管機關移送行政執行署所屬行政執行分署強制執行 | 同上 |
| 4 | 執行所得，由主管機關於實施者支付實施費用之範圍內發給實施者 | 同上 |
催告或繳納費用的期限，施行細則第28條規定均以三十日為限。通知或催告的送達，準用行政程序法除寄存送達、公示送達及囑託送達外的送達規定；未能送達或處所不明者，報經主管機關同意後，刊登政府公報或新聞紙三日，並張貼於村（里）辦公處公告牌及主管機關專門網頁（施行細則第26條）。
簡單說，執行所得是在實施者已支付的實施費用範圍內發給。至於費用如何分擔，是事業計畫應表明的事項（條例第36條第1項第12款）。
補助怎麼申請？
補助額度與受理期間每年不同，下表列臺北市現行辦法（111年12月8日修正）的規定，申請前請以市府當年度公告為準；其他縣市以當地規定為準。
| 項目 | 臺北市整建維護實施辦法（111年12月8日修正版） |
|---|---|
| 公告 | 每年度開始時公告當年度計畫補助額度、受理申請期間與策略地區（第5條） |
| 補助上限 | 不逾核准補助項目總經費百分之五十，上限新臺幣一千二百萬元；位於市府公告整建住宅、整建或維護策略地區者，原則為百分之七十五、一千五百萬元；經市府公告認定有提高需要者，得酌予提高，但以核准補助項目總經費百分之九十為限（第6條） |
| 撥款 | 三期：事業計畫核定後六十日內申請百分之三十；取得建築許可後一百八十日內申請百分之二十；竣工查驗通過後六十日內申請剩餘款（第8條） |
臺北市還有兩項限制。核准補助的劃定地區案件，應於公告核准之日起六個月內取得同意比率並報核事業計畫，展期以一次為限、最長三個月（第7條）；接受補助的建築物，其所有權人、管理委員會或管理負責人，除因天然災害及其他不可抗力經市府同意外，不得於第三期補助款核准函送達之日起五年內任意變更整建或維護項目（第11條）。
整維和重建怎麼選？
條文沒有把兩者的選擇寫成單一的數字標準，但規定裡實際出現過的判斷依據，可以整理成下表：
| 要看的事 | 規定怎麼說 |
|---|---|
| 專業評估結果 | 經耐震能力詳細評估應辦理耐震修復補強的，符合臺北市辦法第4條第3款 |
| 建築物條件 | 臺北市看層數與昇降設備、屋齡與外牆、耐震評估、災後危險標誌 |
| 同意與程序 | 整建維護取得全體同意可免公開展覽、公聽會與聽證；重建的事業計畫報核同意比率依第37條；重建區段原則採權利變換，符合第43、44條規定者，得採其他實施方式 |
| 可以並用嗎 | 第4條第2項允許二種以上處理方式，第37條第3項分別計算同意比率 |
| 補助後的約束 | 臺北市自第三期補助款核准函送達之日起五年內，原則不得任意變更整建或維護項目 |
如果建築物已經危險到評估建議拆除，另一條路是危老重建，兩者的取捨見〈該選擇危老重建還是都市更新？〉。重建案由誰實施、更新會與事業機構怎麼分，見〈都更由誰來實施？更新會和都市更新事業機構有什麼不同？〉。
常見問題
整建維護案一定要由股份有限公司實施嗎？
不一定。條例第26條規定，都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限，但以整建或維護方式處理者，不在此限。臺北市辦法第3條則規定，整建維護案的實施者得由依公寓大廈管理條例成立的管理委員會，或依有關法規設立的團體或專業機構擔任。
整建維護需要申請建築執照時怎麼辦？
條例第45條第3項規定，整建或維護建築物需申請建築執照者，得以實施者名義為之，並免檢附土地權利證明文件。這只是申請名義與附件的規定，是否需要申請執照，仍依具體工程內容而定。
拿了補助之後，工程可以改嗎？
臺北市的情形是：第三期補助款核准函送達後五年內，不得任意變更整建或維護項目（辦法第11條）。實施者未依核定事業計畫實施時，市府得要求限期改善；屆期未改善者，得廢止核准補助處分的全部或一部，並命其返還已撥付的補助費用（辦法第10條第2項）。
本文依都市更新條例、都市更新條例施行細則，以及臺北市都市更新整建維護實施辦法撰寫；其他縣市的規定與當年度補助公告，以當地主管機關為準。