住戶想自己推動都更，第一步要做什麼？自主更新和找建商有什麼不同？

住戶想自己推動都更，第一步不是找建商，也不是先成立更新會，而是把基地範圍、權利人和建物現況盤清楚，再用說明會與意願調查，看社區有沒有共同推動的基礎。「自主更新」是實務上的說法，條例條文沒有這個詞；它對應的是第22條的兩條路：所有權人自行組織都市更新會實施，或委託都市更新事業機構實施。下面依序說明要盤點什麼、意願怎麼測、和找建商差在哪裡，以及中途想換路、想查補助時看哪裡。

「自主更新」在條例裡是哪一種做法？

條例第22條第1項規定，經劃定或變更應實施更新之地區，土地及合法建築物所有權人得就更新單元，舉辦公聽會、擬具事業概要，申請主管機關審議核准，「自行組織都市更新會實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構為實施者實施之」。第23條則處理未劃定更新地區的情形：所有權人按主管機關所定更新單元劃定基準自行劃定單元，再依前條規定申請。

也就是說，由所有權人這一方發動，並不代表一定要自己組更新會；條文把「自組更新會」和「委託事業機構」兩條路並列。公辦都更的入口在第12條，是由主管機關自行實施或公開評選實施者，兩者的差別可以參考〈公辦都更和民間自辦有什麼不同？實施者怎麼決定、要多少人同意？〉。更新單元怎麼劃、要符合什麼條件，則在〈更新地區和更新單元差在哪？自己劃的單元要符合什麼條件？〉。另外，條例第4條的處理方式除了重建，還有整建與維護，社區若屋況適合，也可以走這條路，見〈整建維護是什麼？哪些房子適合，和重建怎麼選？〉。

第一步要先盤點什麼？

盤點的目的，是在談任何分配之前，先確認這個單元的範圍、權利人與特殊狀況。下表把盤點項目對到有明文的規定：

簡單說，第三列提醒我們：名冊上的每一筆權利，並不都算進同意比率。盤點時就先把這些分出來，後面的比率才不會反覆更動。

臺北市自行劃定單元採重建方式處理時，還會檢查基地是否「空地過大」。依空地過大基地認定基準第3點，認定標準是建築物地面層建築範圍面積小於法定建築面積二分之一；法定建築面積是建築基地面積乘以法定建蔽率（第5點）。這個基準只適用依條例第23條自行劃定、並採重建方式處理的案件（第2點），地面層建築範圍面積包含合法建築物，以及民國83年12月31日以前已存在的違章建築（第4點）。

假設例：基地面積1,000平方公尺、法定建蔽率50%，法定建築面積就是500平方公尺，二分之一是250平方公尺。若地面層建築範圍面積只有200平方公尺，小於250平方公尺，屬於空地過大；若有300平方公尺，則不屬於。本例沒有考慮第5點第2項可不計入基地面積的空地，例如現有巷道、道路。

除了法規，初評階段也可以先用官方公開系統篩一輪，例如土壤液化潛勢查詢系統與臺北市受保護樹木查詢，入口列在文末資料來源。

說明會和意願調查，要怎麼做？

條例要求的順序是先舉辦公聽會、擬具事業概要，連同公聽會紀錄申請核准；申請時，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意（第22條第1項、第2項）。同意比率已達第37條規定者，得免擬具事業概要，逕行擬訂事業計畫。

作業須知第10點另外說明，這裡的意願比率是以私有土地及私有合法建築物所有權人人數，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積計算。換句話說，臺北市對意願調查的計算口徑，和同意比率一樣是人數加面積。

值得注意的是，初期的意願和日後的法定同意不是同一件事。條例第37條第4項規定，除有民法第88、89、92條規定情事或雙方合意撤銷者外，同意比率的審核以事業計畫公開展覽期滿時為準；所有權人對公開展覽的計畫所載更新後分配的權利價值比率或分配比率低於出具同意書時者，得於公開展覽期滿前撤銷其同意。

住戶最常問的「一坪換一坪」，現階段能答什麼？

答案要回到權利變換的定義。條例第3條第7款寫明，權利變換是按更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金；而更新前各宗土地與更新後土地、建築物的權利價值，由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定（第50條第1項）。所以分回多少，是估價和計畫階段才算得出來的結果，初評階段沒有這些資料。

選屋也有固定的時點。實施者為擬具權利變換計畫，要調查土地所有權人及權利變換關係人參與分配的意願與分配位置的意願（權利變換實施辦法第5條）；分配位置依事業計畫表明的分配及選配原則辦理，同一位置有二人以上申請時以公開抽籤方式辦理，申請期限不得少於三十日（同辦法第17條）。分回面積怎麼換算，可以參考〈都更可以「一坪換一坪」嗎？分回面積是怎麼決定的？〉。

至於「誰要出多少錢」，權利變換實施辦法第19條列出可計入的負擔與費用類型，包括工程費用、調查費、估價費、拆遷安置費、貸款利息與管理費用等；其中工程費用、權利變換費用、貸款利息與申請各項建築容積獎勵所支付的費用，以經核定的權利變換計畫所載數額為準。共同負擔比的判讀見〈共同負擔比要怎麼判讀？有沒有合理的數字？〉。

自組更新會和委託事業機構，差在哪裡？

兩條路的事業計畫，都由實施者擬訂並依第32條送審（條例第32條第1項），差別在實施者是誰、依什麼規範運作：

更新會也可以請專業機構幫忙。條例第28條規定，都市更新會得依民法委任具有都市更新專門知識、經驗之機構，統籌辦理都市更新業務；選任或解任這類機構，屬於更新會辦法第10條第3款所列、須經會員人數超過二分之一並其土地與建物面積均超過二分之一同意的事項。更新會的籌組程序、內部決議與代理實施，已在〈都更由誰來實施？更新會和都市更新事業機構有什麼不同？〉說明，這裡不重複。

走到一半想換方式，要看哪些規定？

換方式分三個階段看。事業概要階段，第22條第1項寫明變更時亦同；事業計畫階段，第36條第1項第2款所定實施者的變更，於依第37條規定徵求同意，並經原實施者與新實施者辦理公證時，可免依第32條舉辦公聽會、公開展覽及審議（第34條第1項第2款第1目）；權利變換計畫階段，實施者的變更經原實施者與新實施者辦理公證，同樣可免公聽會、公開展覽、聽證及審議（第49條第1項第1款第6目）。

這些都是程序上的簡化：事業概要變更依第22條辦理；事業計畫變更實施者，仍須依第37條徵求同意；權利變換計畫配合變更實施者，則依第49條所定條件辦理。公辦都更的實施者由主管機關決定，與民間自辦的差別見前述公辦與民辦一文。

錢從哪裡來？補助怎麼查？

補助各地不同，也每年調整，下表只列查得到的現行條文，申請前請以主管機關當年度公告為準：

常見問題

一定要先成立更新會，才能開始推動嗎？

不是。更新會辦法第3條規定，設立更新會要由土地及合法建築物所有權人過半數或七人以上發起，並檢附經核准的事業概要，或已達條例第22條第2項前段比率的同意籌組證明文件。可見更新會是在事業概要核准或取得同意比率之後才籌組，前面的盤點、說明會與意願調查，不需要先有更新會。

意願調查有人不同意，是不是就推不動？

條例要求的是比率，不是全體同意：申請事業概要是人數與面積均超過二分之一，事業計畫報核則依基地位置適用第37條的三級比率。實施者已取得全體私有土地及私有合法建築物所有權人同意時，公開展覽期間得縮短為十五日（第32條第3項）。

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本文依都市更新條例、都市更新權利變換實施辦法、都市更新會設立管理及解散辦法，以及臺北市、新北市的相關作業須知與補助要點撰寫；其他縣市的規定與當年度補助公告，以當地主管機關為準。