從更新前權利價值到選配差額，用一個假設例怎麼一路算到底？

權利變換的分配，是一條先算價值、再換房地的計算鏈。從更新前的房地總價出發，依序是：拆出基地權利價值、換成更新前權利價值比率、加總更新後總權利價值、扣除共同負擔、乘出應分配價值、選配房地，最後用選配價值減應分配價值算出差額價金。這條鏈上有三個最容易混淆的分母：基地價值比率、更新前權利價值比率與共同負擔比，各自除的東西都不同。下面用同一組假設數字從頭算到尾，你可以照著順序，拿自己的報告逐欄對一次。

這個假設例設定了哪些條件？

為了讓每一步都看得清楚，本例刻意把案子簡化成一般參與分配的情形。實際案件只要多出下表右欄任何一項，就要另走對應的分支，不能直接套用本例。

假設例（輸入）：素地總價值3,000萬元，計算基地價值比率用的折舊後全棟建物價值1,000萬元；甲、乙、丙三戶房地總價分別為960萬元、1,200萬元、1,440萬元。更新後有4戶住宅與6個車位，共同負擔4,500萬元。全部數字都是假設，金額單位為萬元。

這組輸入都可以用表格重算，數字只用來說明計算順序，不代表任何行情、造價或費率。

更新前的房地總價，怎麼變成每個人的權利價值比率？

第一步是從各戶房地總價中，拆出屬於基地的部分（以下金額均為假設，單位萬元）。權利變換前為區分所有建物，依不動產估價技術規則第125條，用全棟的基地價值比率分算：基地價值比率＝素地總價值÷（素地總價值＋折舊後全棟建物價值）。

初算合計2,700萬元，低於素地總價值3,000萬元，符合第126條的條件，所以按各戶初算值占合計的比例，把3,000萬元分算給三戶：甲＝3,000×720÷2,700＝800萬元，乙、丙依此類推。如果初算合計等於或高於素地總價值，就保留第125條的結果，不必再調整。

值得注意的是，這裡出現兩個不同的分母。基地價值比率75%的分母是素地價值加折舊後建物價值；各戶調整用的比例，分母是三戶初算合計2,700。最後一列的更新前權利價值比率，分母又換成全案更新前權利價值合計3,000，甲的比率是800÷3,000＝4/15。報告上的百分比取到小數點後四位（臺北市範本要求比率表現到小數點後六位，即0.266667），計算時則用完整分數。各條文的適用情形，見〈更新前權利價值是怎麼評出來的？〉。

更新後總值與共同負擔，決定多少價值可以分？

算出比率後，接著看更新後有多少價值可以分。更新後的每一戶住宅與每一個車位都要估價，全部加總就是法規所稱的「更新後之土地及建築物總權利價值」。下表是本例的假設單元清冊（單位萬元）：

更新後總權利價值12,000萬元，扣除共同負擔4,500萬元，可分配餘額為7,500萬元。共同負擔比＝4,500÷12,000＝37.5%，權利變換分配比率＝7,500÷12,000＝62.5%，兩者的分母都是更新後總權利價值，相加為100%。

共同負擔4,500萬元在本例是已核定的假設金額，本文不推算費目。費用怎麼提列、比率怎麼判讀，見〈共同負擔比要怎麼判讀？有沒有合理的數字？〉。

每個人應分配多少價值？

應分配價值的算法，規定在都市更新權利變換實施辦法第15條第1項：「更新後各土地所有權人應分配之權利價值，應以權利變換範圍內，更新後之土地及建築物總權利價值，扣除共同負擔之餘額，按各土地所有權人更新前權利價值比率計算之。」

簡單說，應分配價值是「可分配餘額×自己的比率」，不是拿自己的房地價值去扣共同負擔。同條第3項另有「更新後分配之權利價值比率」，分母是扣除共同負擔後的餘額；依第15條第1項與第3項的算法，同一計算範圍內的土地所有權人，這兩個比率相等，甲的2,000÷7,500仍是4/15。如果報告上兩者數字不同，要先確認是否用了不同的計算範圍，或另外列出了權利變換關係人的分配結果。

選配之後，誰要繳、誰可以領？

應分配價值算出來後，地主依事業計畫表明的分配及選配原則選房、選車位。所選房地的價值很少剛好等於應分配價值，差額就用差額價金結清。都市更新條例第52條第2項規定：「依前項規定分配結果，實際分配之土地及建築物面積多於應分配之面積者，應繳納差額價金；實際分配之土地及建築物少於應分配之面積者，應發給差額價金。」本例三人的假設選配結果如下（單位萬元）：

本表的寫法是「選配價值減應分配價值」，正數代表應繳、負數代表應領。有些報表反過來寫成「應分配減選配」，正負號就會相反，所以看到數字時，要先找表頭寫的是應繳還是應領。甲多選的100萬元是否在選配原則允許的範圍內，要看各案事業計畫的規定。

也就是說，這張表是選配階段的試算。依實施辦法第30條，權利變換完成後，實際分配面積與應分配面積有差異時，才按評價基準日評定的更新後權利價值計算差額價金，並在接管之日起三十日內繳納或領取。程序與期限，見〈選配、找補與差額價金是怎麼一回事？〉。

全案的帳要怎麼對？

算完個人數字，還要回頭對本假設例全案的帳。對帳的重點，是每個單元只能歸到一組，而且每一組加回去都要等於原本的總數。

這裡要特別留意：本例的差額有應繳100萬元，也有應領合計200萬元，淨額是應領100萬元，不是0。原因是還有一個100萬元的車位沒有人選。所以，不能用「全部差額加總為0」來判斷選配表算得對不對，應繳與應領也要各自保留，不能只記淨額。

哪些數字一變，就要整串重算？

這條計算鏈環環相扣，前面任何一個輸入改變，後面的欄位都要跟著重算。下表整理本例各輸入影響的範圍：

換句話說，只改一個數字，可能牽動全部權利人的應分配價值。共同負擔比下降時，每個人是否一定分得更多，要看比率是怎麼降下來的，見〈共同負擔比要怎麼判讀？〉中「共同負擔比下降，就一定分得更多嗎？」一節。

常見問題

報告上的比率只到小數點後四位，可以直接拿來乘嗎？

不建議。百分比取位只是方便閱讀，計算要用完整的分數或未取位的數值。以甲為例，7,500×26.6667%＝2,000.0025，和用4/15算出的2,000有些微差距；人數一多、金額一大，差距就會累積。

選配時算出的差額，就是最後要繳或領的金額嗎？

不一定。選配階段的差額是試算。依實施辦法第30條，權利變換完成後按實際分配面積計算差額價金，所用的仍是評價基準日評定的更新後權利價值，不是交屋時的新行情。

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本文依都市更新條例、都市更新權利變換實施辦法、不動產估價技術規則與臺北市估價報告書範本（114年5月修訂版）撰寫；文中數字全為假設，其他縣市以當地規定為準。