共同負擔比要怎麼判讀？有沒有合理的數字？

共同負擔比＝共同負擔金額 ÷ 更新後之土地及建築物總權利價值。 法律沒有訂出這個比率的上限或建議區間，條例第51條第2項只規定，土地所有權人應共同負擔的比率，由各級主管機關考量實際情形定之。因此，要回答「幾趴合理」，我們得先看分子的每一項費用有沒有依據，再看分母的價值是否估得恰當。

共同負擔包含什麼？哪些會納入分配計算？

共同負擔包含用地與費用兩種負擔，但兩者在計畫書中的用途不同。條例第51條將它們區分如下：

簡單說，計畫書裡的共同負擔比，計算的是費用負擔。這八類費用由條例第51條直接列舉，其中七類由實施辦法第19條第1項第4款至第10款逐款定義。第7款所稱的管理費用，包括人事、行政、銷售、風險、信託及其他管理費用；稅捐的算法則在下文說明。

用地負擔怎麼算？

計算用地負擔時，要先扣除可抵充的公有地，再看還有多少公共設施用地需要由土地所有權人負擔。可抵充的公有地有三種（辦法第19條第1款至第3款）：已由主管機關或公所取得所有權、或得依法無償撥用的七項公共設施用地；未登記地；實際作道路、溝渠、河川使用而得無償撥用的公有土地。這些抵充土地直接作為公共設施使用，不計權利價值，也不納入更新前權利價值比率的分母。抵充後仍不足的部分，才由土地所有權人負擔。

平均公共設施用地負擔比率＝（七項公共設施用地面積－抵充的公有土地面積）÷（權利變換範圍面積－抵充的公有土地面積）。

假設例：權利變換範圍1,000㎡，七項公共設施用地共300㎡，其中可抵充的公有地100㎡。所有權人負擔的公設用地＝300－100＝200㎡；比率＝200÷（1,000－100）＝22.22%。

也就是說，這個比率呈現的是扣除抵充公有地後，所有權人負擔的公共設施用地占其餘範圍的比例。

其他未列入共同負擔的公共設施，例如市場、學校，另有分配順序。除原所有權人申請分配外，應以原公有土地應分配部分優先指配。順序依辦法第20條為：本鄉（鎮、市）有、本直轄市縣（市）有、國有、他直轄市有、他縣（市）有、他鄉（鎮、市）有。

不過，公有土地符合下列情形之一者，可免被優先指配（辦法第21條）：

• 權利變換計畫核定前，業經協議價購、徵收或有償撥用取得。
• 權利變換計畫核定前，已有具體利用或處分計畫，且報經權責機關核定。
• 權利變換計畫核定前，住宅主管機關以住宅基金購置，或已報奉核定列管作為興辦社會住宅之土地。
• 非屬都市計畫公共設施用地之學產地。

分子的費用金額以什麼為準？

看共同負擔的費用，除了知道哪些項目可以列入，也要知道各項金額以哪個計畫為準。辦法第19條第2項規定了三種認定方式，臺北市費用提列總表（113年10月）的表2則進一步列明各費目在哪個計畫確定：

換句話說，有些費用由權利變換計畫確定金額，有些則先在事業計畫確立算法，再於權利變換計畫確定數額。

如果事業計畫與權利變換計畫分別報核，兩個階段的費用數值可能有所變動。臺北市總表註2列出了權變階段可以調整數值、免變更事業計畫的情形，包括營建單價依臺北市營造工程物價指數之總指數調整到評價基準日、拆遷補償單價由專業估價者查估，以及貸款利息依評價基準日公告基準利率調整。稅捐與管理費用的數額，也以權變計畫為準。

臺北市113年10月總表如何計算主要費目？

了解費用金額的依據後，我們再看主要費目的算法。以下依臺北市規定整理，這份總表適用於113年12月1日以後申請報核的案件。

從表中可以看出，更新案發生的支出，並非都能列入共同負擔；可提列的費用，也各有計算依據。

貸款利息怎麼算？

貸款利息的計算，要同時看費用基數、資金來源與計息期間。不同費用採用的基數與計息方式不同，因此分成下列各式計算後加總。

貸款利息＝（1）＋（2）＋（3）：

1. （拆遷補償費＋容積移轉費用）×貸款年利率×貸款期間
2. （重建費用－相關基金＋公共設施費用＋容獎費用＋權利變換費用＋都市計畫變更負擔－拆遷補償費）×貸款年利率×貸款期間×0.5
3. 申請容積獎勵繳納保證金×貸款年利率×貸款期間（只有自組更新會、代理實施者可列）

貸款年利率＝自有資金比例×郵政儲金一年期定存利率＋融資比例×五大銀行平均基準利率。一般開發商以自有3成、融資7成計算，自組更新會與代理實施者則可全部以融資計算。貸款期間分為下表的四個階段：一般費用（式1、式2）的計息期間為前三段相加，第四段僅用於容獎保證金利息。

假設例：地下2層、地上12層，將前三段相加，期間＝6＋2×2.5＋12×1.2＋6＝31.4個月（不含第四段）。式（2）的基數2億元、貸款年利率2.5%：20,000萬×2.5%×（31.4÷12）×0.5＝約654萬元；式（1）基數2,000萬元：2,000萬×2.5%×（31.4÷12）＝約131萬元；兩式合計約785萬元。

這個例子說明，即使利率與期間相同，不同費用仍要依各自的算式計息，最後才能合計。每項費用的基數、四段期間與利率如何分開代入，以及期間、利率改變對利息的影響，見〈都更貸款利息怎麼提列？期間、資金比例與計算基礎要逐項核對什麼？〉。

稅捐如何提列？

稅捐的計算，要先分清楚稅目與計算基礎。印花稅中的承攬契據，按工程與規劃、估價、測量等契約金額的千分之一計算，行政規費與營業稅不課。讓受不動產契據則按實施者實際獲配的土地公告現值加房屋現值，以千分之一計算。

營業稅依財政部109年9月14日台財稅字第10900611910號令，事業計畫報核日在110年1月1日以後的案件，擇一計列：

• 公式一：（核定的更新後總權利價值－共同負擔）×（不含營業稅費用及公共設施用地負擔之共同負擔÷核定的更新後總權利價值）×5%
• 公式二：（核定的更新後總權利價值－共同負擔）×〔房屋評定標準價格÷（土地公告現值＋房屋評定標準價格）〕×5%

上述算式直接乘5%，不另換算。無提供資金的更新會與代理實施者，不提列營業稅；協議合建則依協議辦理。若稅額由所有權人負擔，也不得提列。

管理費用可以直接按上限提列嗎？

管理費用雖然訂有費率上限，提列時仍須說明為何需要這筆費用，以及金額是否合理。總表注意事項（六）已寫明，廣告銷售、人事行政與風險管理費率，都是可提列的上限，仍須說明提列的合理性與必要性。

也就是說，閱讀管理費用時，除了看費率，也要看計算基數包含哪些金額，以及實施者身分是否符合提列條件。

風險管理費率依面積規模與人數級別查表。這裡的人數有特定算法：人數＝（事業計畫報核日的門牌戶數＋土地所有權人與合法建物所有權人聯集人數）÷2。

查得費率後，還要看貸款期間是否符合加成條件。貸款期間超過36個月的部分，每超過1個月加計風險管理費率基數2%，以16%為上限。自組更新會或代理實施者，費率得以上限16%提列。風險管理費如有清算退費機制，須在計畫中載明。

假設例：面積1,500㎡（第2列）、門牌戶數60、聯集人數50，人數＝（60＋50）÷2＝55，落在36~75人，費率11.50%。基數8億元：80,000萬×11.5%＝9,200萬元。

假設例（銷售管理費）：實施者獲配單元及車位總價值40億元＝30億×6%＋10億×4.5%＝1.8億＋0.45億＝2.25億元。

前例是按面積與人數查得風險管理費率，再乘上基數；後例則是將獲配價值分段，按各段費率計算銷售管理費。

值得注意的是，風險管理費的計算式寫的是「不含營業稅」。本所做法是只扣除稅捐類裡的那筆營業稅，各費目契約金額內含的進項稅不另外扣除。這個做法依循臺北市審議會第552、634次會議紀錄的方向，主管機關未見明文。

風險管理費的基數裡，哪些費用要算進去、哪些要扣掉？

查表只決定費率，真正容易算錯的是基數。臺北市費用提列總表（113年10月）說明二十六的提列公式，是用「排除名單」寫的：

「風險管理費＝都市更新共同負擔費用(不含營業稅、專業營建管理費、廣告銷售管理費、信託管理費及風險管理費)×風險管理費率」

公式只點名這五項不算，沒被點名的費目就留在基數裡。對照共同負擔A至I類，結果如下：

簡單說，基數＝A至G＋印花稅＋人事行政管理費。本來就不屬於共同負擔的支出，例如土地成本與其貸款利息，不在A至I類裡，當然也不會進基數。

查風險管理費率，要依什麼順序查？

照下表由上往下，每一步都有總表原文可以對：

第3步有一個容易卡住的地方：表5的人數級別都是整數區間，算出來若是5.5這類小數，原文沒有寫怎麼取整，送件前先向承辦機關確認，不要自己進位或截斷。混合實施時面積與人數要取全案還是權利變換範圍，總表與通案原則也沒有寫成通則，見〈協議合建和權利變換混合實施，共同負擔怎麼提列？〉。

把基數和費率放在一起，完整算一次是多少？

假設例：沿用上文的費率格。一般建商實施，基地面積1,500㎡，事業計畫申請報核日的門牌戶數60、土地所有權人與合法建物所有權人聯集50人，人數＝（60＋50）÷2＝55，落在36~75人；面積第2級，查表5費率11.50%。假設貸款期間未超過36個月，所以不涉及更新期間加成。公有土地比例未滿25%，人事行政管理費率5.0%。各費目金額照上一段的做法，不另扣內含進項稅；H類營業稅直接當已知數。單位萬元，都是假設。

基數144,090加上不入基數的營業稅、廣告銷售與信託管理費，再加風險管理費本身，就是這個假設例的共同負擔費用合計177,760.35萬元。也就是說，風險管理費是在A至G、印花稅與人事行政管理費這一塊上乘費率，不是對全部費用乘費率。

同一個例子，若基數取錯，結果會差多少：

這四種錯，都能靠把基數逐項列出來抓到。

風險管理費上限查出來之後，還要交代什麼？

費率表是上限，不是應列數。總表注意事項（六）寫得很明確：「廣告銷售管理費、人事行政管理費、風險管理費等管理費用所訂費率僅係可提列之上限，惟仍應依案件實際狀況說明各項費率提列之合理性及必要性，並依本市都市更新及爭議處理審議會審議決議為準」。核對時可以把要交代的事分成下表，前三列來自總表與辦法的明文；第四列是自我核對的建議；第五列是審議實務上常要求的：

提列風險管理費，最後的順序是：版本、人數與面積、費率、基數、說明合理性。前四項是查表與算術，可以自己重算；第五項才是審議會的個案判斷。

分母的總權利價值是什麼？

分母採用的是三家估價評定後，將更新後所有單元與車位的權利價值加總所得的金額。法規用語為「更新後之土地及建築物總權利價值」（辦法第15條）。範本中，土地開發分析法段落所稱的「總銷售金額」是另一個概念，不能拿來作為這裡的分母。

核對分子與分母時，也要留意兩者是否來自同一個計畫版本、同一個評價基準日。這樣，費用採用的物價、利率，才能與價值評估採用的行情相互對應。

共同負擔比如何影響你分回的價值？

要知道自己可以分回多少價值，得先看扣除共同負擔後，還有多少價值可以分配。依辦法第15條，先從總權利價值扣除共同負擔，餘額再按各所有權人更新前權利價值比率分配。同條第2項所稱的權利變換分配比率，就是這筆餘額占總權利價值的比率，因此：

共同負擔比＋權利變換分配比率＝100%。

換句話說，總權利價值扣除共同負擔後，剩餘的部分才是所有權人可分配的價值。這裡會用到四個比率，它們的分母並不相同，核對時要先分清楚：

同樣是百分比，有的是看整個更新案的價值，有的是看個人在可分配價值中所占的比例。百分比取到小數點後四位（如12.3456%，即比率小數六位），與臺北市範本一致。

假設例：更新後總權利價值36,000萬元；共同負擔13,000萬元，共同負擔比＝13,000÷36,000＝36.11%，分配比率63.89%。可分配總值＝36,000－13,000＝23,000萬元。某地主更新前權利價值比率30%，應分配權利價值＝23,000×30%＝6,900萬元。這裡算出的是價值，不是坪數；實際選配哪些戶別、價值相差多少，可見選配、找補與差額價金。至於30%如何得出，可見更新前權利價值的評估方式。

01

基準

原始假設

共同負擔比

37.50%

甲應繳差額 100萬元

應分配價值

2,000

所選房地價值

2,100

02

情境一

只降共同負擔

共同負擔比

35.00%

甲應繳差額 20萬元

應分配價值

2,080

所選房地價值

2,100

03

情境二

全部單元價值同升5%

共同負擔比

35.71%

甲應繳差額 45萬元

應分配價值

2,160

所選房地價值

2,205

04

情境三

部分單元調高，共同負擔也增加

共同負擔比

36.90%

甲應繳差額 130萬元

應分配價值

2,120

所選房地價值

2,250

關鍵關係

情境三的共同負擔比雖下降，甲應分配價值增加120萬元，所選房地價值卻增加150萬元，應繳差額由100萬元增加為130萬元。

假設教學情境，金額單位為萬元。甲選配同一戶30坪住宅R-A及一個車位；各情境的房地價格可能不同。長條共用0～150萬元尺度，比率線共用0～50%尺度。比率顯示至小數點後兩位。

情境條件與圖解依據

沿用〈共同負擔比〉原文的四種假設。甲更新前權利價值比率為4/15，應分配價值＝（更新後總權利價值－共同負擔）×4/15；應繳差額＝所選房地價值－應分配價值。這是敏感度試算，不表示計畫核定後可任意調整費用或價格。

閱讀完整條件與試算 ↗

共同負擔比下降，就一定分得更多嗎？

不一定。共同負擔比是共同負擔÷更新後總權利價值，分子變小或分母變大，比率都會下降，但兩種原因對你的影響不同。再加上更新後總值變大時，你想選的那一戶單價可能也跟著變高，所以要同時看三件事：應分配價值、所選房地的價值，以及兩者相減的差額。

假設例：沿用〈從更新前權利價值到選配差額，用一個假設例怎麼一路算到底？〉的同一組數字。基準是更新後總權利價值12,000萬元、共同負擔4,500萬元；甲的更新前權利價值比率4/15，選配30坪住宅R-A加一個車位。各情境只調整表中列出的條件，未調整的維持基準；情境三同時改變部分單元價值與共同負擔。數字都是假設（單位：萬元）。

最後一列是等值換算：（應分配價值－該情境車位價值）÷該情境R-A每坪單價，只用來比較購買力；R-A本身固定是30坪，實際能選哪一戶仍依選配原則。三個情境的共同負擔比都比基準低，結果卻不一樣：

簡單說，情境三的比率雖然下降，甲想選的那一戶漲得比總值多，甲反而要多繳。同一個情境三，乙、丙所選的單元價格沒變，應領的差額分別增加為250萬元、280萬元。也就是說，同一個比率變化，對選不同房子的人影響方向可能相反。

比率下降也不保證金額增加。假設更新後總權利價值和共同負擔一起下修為10,000萬元與3,600萬元，共同負擔比為36%，比基準低；但可分配餘額只剩6,400萬元，甲的應分配價值降為約1,706.67萬元，比基準少約293萬元。

因此，看到共同負擔比下降時，我們建議依序核對：可分配餘額是增是減、自己的應分配價值變多少、想選的單元價格有沒有變，最後才看差額。這些情境是說明計算關係的敏感度試算，不表示計畫核定後可以任意調整費用或價格；核定後費用或價格變動的處理方式，見下一節。

費用變動後，計畫要怎麼處理？

費用發生變動時，要先看事業計畫是否已將它列為可變動費用，再看共同負擔比與每戶更新後單價如何變化。共同負擔比增加、減少或維持，適用的處理程序有所不同。

簡單說，費用超支後由誰承擔，以及計畫如何變更，都要回到原計畫的記載與上表所列條件來看。

部分協議合建、部分權利變換時，費用怎麼處理？

混合實施的案件，同時包含協議合建與權利變換，費用提列也有相應的審議原則。依臺北市通案審議原則，協議合建部分也可以提列風險管理費，且風險管理費與銷售管理費分開審議。至於風險管理費的基數與共負比的分母如何取用，目前沒有統一寫法，依該案審議決議辦理；費用怎麼分攤，詳見〈協議合建和權利變換混合實施，共同負擔怎麼提列？〉。

---

本文依都市更新條例、權利變換實施辦法與臺北市費用提列總表（113年10月）撰寫；其他縣市的費用提列基準，以當地規定為準。