更新地區是政府依都市更新條例或都市計畫法程序，在都市計畫範圍內劃定「應進行都市更新」的地區；更新單元則是「可單獨實施都市更新事業之範圍」（條例第3條第2款、第5款）。簡單說，更新地區是政府畫的政策大圈，告訴大家哪裡該更新；更新單元是一個案子實際要整合的土地與建物，決定這次要找哪些地主、算誰的同意。所有權人可以自己劃定更新單元，但在更新地區內或外劃，適用的條件差很多：地區外自劃須符合第6條第1至3款或第6款所定建築物或地區環境的情形之一，同意門檻最高，時程獎勵也較低。
更新地區和更新單元，各自回答什麼問題？
兩者的差別，從誰決定、決定什麼就看得出來。我們用一張表對照：
| 項目 | 更新地區 | 更新單元 |
|---|---|---|
| 誰劃定 | 直轄市、縣（市）主管機關（策略性更新地區各級主管機關皆可） | 主管機關劃定，或所有權人依劃定基準自行劃定 |
| 回答的問題 | 都市哪些地方應該更新、整體要往哪個方向發展 | 這次事業要實施的土地與建物範圍 |
| 範圍大小 | 通常包含數個街廓 | 地方基準訂有最小規模，例如臺北市一般為街廓內2,000平方公尺以上 |
| 配套文件 | 都市更新計畫，指導事業計畫 | 事業概要、事業計畫 |
| 法源 | 條例第5至10條 | 條例第22、23條，施行細則第7條，地方劃定基準 |
一個更新地區裡可以有好幾個更新單元；更新單元也可以在更新地區外，由民間自行劃定。更新單元內還可以再依建物狀況分成重建、整建、維護等不同處理區段。值得注意的是，「可單獨實施」不等於「一次實施」，單元內仍可以提出分期計畫。
不論誰來劃，施行細則第7條要求更新單元的劃定考量四項因素：原有社會、經濟關係及人文特色的維繫，整體再發展目標的促進，公共設施負擔的公平性，以及土地權利整合的易行性。也就是說，單元界線不只看面積夠不夠，還要看社區關係、公共設施和整合難易是否合理。
政府用哪幾種方式劃定更新地區？
條例第5條要求主管機關先就都市發展、居民意願、社會經濟關係、人文特色與整體景觀做全面調查評估，再視情況劃定。依劃定原因，可以分成三類，另外還有民眾提議的管道：
| 類型 | 法源 | 劃定情形 | 法律用語 |
|---|---|---|---|
| 優先劃定 | 第6條 | 建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足；年代久遠有傾頹朽壞之虞、排列不良或道路彎曲狹小；未符合都市應有機能；未能與重大建設配合；具歷史文化藝術紀念價值亟須保存維護；居住環境惡劣；遭受放射性污染；特種工業設施有妨害公共安全之虞 | 「得」優先劃定 |
| 迅行劃定 | 第7條 | 因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞；為避免重大災害之發生；符合危老條例第3條第1項第1、2款的建築物 | 「應」視實際情況迅行劃定 |
| 策略性更新地區 | 第8條 | 鐵路、捷運場站或航空站一定範圍內；都會區水岸、港灣周邊適合高度再開發地區；基於都市防災必要需整體辦理；其他配合重大發展建設 | 各級主管機關「得」劃定 |
| 所有權人提議 | 第10條 | 有第6條或第7條情形時，土地及合法建築物所有權人得向主管機關提議 | 主管機關判斷有無劃定必要 |
從法律用語可以看出，第6條是「得」，符合情形不代表政府一定要劃；第7條才是「應」。提議劃定也只是請政府判斷，主管機關認為無劃定必要時，附述理由通知提議人即可。
程序上，劃定更新地區若不涉及都市計畫擬定或變更，準用細部計畫程序辦理；涉及主要計畫或細部計畫的，依都市計畫法程序辦理（第9條第1項）。全區採整建或維護，或依第7條迅行劃定的更新地區，得由主管機關逕行公告實施（第9條第2項）。
在更新地區內或外自劃單元，差在哪裡？
所有權人自行劃定更新單元有兩條路：在已劃定的更新地區內依第22條辦理，或在未劃定的地區依第23條辦理。兩條路的前提、門檻與獎勵如下：
| 項目 | 更新地區內（第22條） | 更新地區外（第23條） |
|---|---|---|
| 前提條件 | 位於已劃定或變更應實施更新的地區 | 須有第6條第1至3款或第6款情形之一 |
| 劃定依據 | 主管機關劃定的單元，或依地方更新單元劃定基準自劃 | 依地方更新單元劃定基準自劃；基準須具體訂出建築物及地區環境狀況的認定方式 |
| 事業概要同意門檻 | 四項比率均超過二分之一 | 同左（依第22條規定申請） |
| 事業計畫同意門檻 | 迅行劃定地區均超過二分之一；其餘更新地區均超過四分之三 | 均超過五分之四 |
| 時程獎勵（基準容積） | 108年5月15日起五年內10%，其後五年內5% | 同期間分別為7%、3.5% |
表中的四項比率，指的是私有土地所有權人數、私有合法建築物所有權人數、私有土地總面積、私有合法建築物總樓地板面積（條例第37條）。另外，私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過十分之九同意時，人數不予計算。時程獎勵依都市更新建築容積獎勵辦法第14條，按事業計畫報核時點適用，本文撰寫時已進入第二個五年期間。
假設例：某更新單元私有土地所有權人60人、私有土地總面積3,000平方公尺（合法建物所有權人數與樓地板面積同理另算）。若位於一般更新地區，事業計畫須超過四分之三，也就是人數至少46人、面積超過2,250平方公尺；若在更新地區外自劃，須超過五分之四，人數至少49人、面積超過2,400平方公尺。剛好45人或48人都不算「超過」。
這個算例說明，同一塊基地在更新地區內外，整合難度可以差到三個人以上。這也是為什麼實施者會先查基地是否位於公告的更新地區，再決定走哪一條路。
臺北市的更新單元要多大才夠？
臺北市的劃定基準規定在臺北市都市更新自治條例第12條。位於市政府劃定的更新地區內，更新單元應符合下列五款之一：
| 款次 | 條件 |
|---|---|
| 第1款 | 為完整的計畫街廓 |
| 第2款 | 街廓內面積在2,000平方公尺以上 |
| 第3款 | 街廓內鄰接二條以上計畫道路，面積大於該街廓四分之一，且在1,000平方公尺以上 |
| 第4款 | 街廓內相鄰土地已建築完成無法合併更新，且無礙建築設計及市容觀瞻並一次更新完成，面積在1,000平方公尺以上；面積在500平方公尺以上者，經敘明理由提審議會審議通過 |
| 第5款 | 跨街廓更新單元，其中至少一街廓符合前四款之一，採整體開發，且不影響各街廓內相鄰土地開發 |
這裡的「街廓」，指四周被都市計畫道路圍成的土地；鄰接永久性空地、公園、廣場、堤防、河川等時，也可以把這些空間當成邊界來認定街廓範圍。所以，現況四條巷道圍起來的範圍，不一定就是計畫街廓。
假設例：一塊1,100平方公尺的基地，鄰接兩條計畫道路。若所在街廓面積5,000平方公尺，四分之一是1,250平方公尺，基地未達，不符第3款；若街廓面積4,000平方公尺，四分之一是1,000平方公尺，基地同時超過四分之一且在1,000平方公尺以上，即符合第3款。
第3款的三個條件必須同時具備，只看基地面積或臨路條數，都會誤判。另外有兩種情形不受第12條限制：依條例第7條迅行劃定的更新地區；以及合法建築物因災害或不可抗力受損、高氯離子混凝土建築物或輻射污染建築物，經建管機關通知限期拆除、逕予強制拆除或評估應限期補強或拆除，並經四項比率均超過二分之一同意者，或單元以整建維護方式辦理者（自治條例第13條）。
在臺北市更新地區內自劃單元，自治條例第14條要求：除了符合第12條，還要以不造成街廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則。做不到時，應在依第22條舉辦公聽會時，一併通知相鄰土地及合法建築物所有權人並邀請參加，徵詢參與意願並協調；協調不成，可以申請市政府協調。值得注意的是，更新地區內自劃只要符合第12條的規模基準，不適用第15條第1項的建築物及地區環境狀況評估標準，那是地區外自劃才要檢討的項目。
臺北市在更新地區外自劃，還要符合什麼？
地區外自劃依自治條例第15條辦理，條件比地區內多了好幾層。我們依審查順序整理：
| 項目 | 規定 |
|---|---|
| 劃定基準 | 第12條的規模基準，加上更新單元內重建區段的建築物及地區環境狀況評估標準 |
| 不予受理 | 位於保護區或農業區；位於依水土保持法或山坡地保育利用條例劃定的山坡地（但位於第三種住宅區且未坐落於依地質法公告的地質敏感區者除外）；位於適用臺北市都市計畫劃定山坡地開發建築管制規定的地區；基地空地過大 |
| 都市計畫限制 | 不得涉及主要計畫擬定或變更；僅涉及主要計畫局部性修正且不違背原規劃意旨，並符合施行細則第21條者，或僅涉及細部計畫者除外 |
| 報核期限 | 審核通過後，依法取得同意比率，六個月內擬具事業概要，或一年內擬訂事業計畫報核；逾期須重新申請 |
| 期限延長 | 已申請籌組都市更新會者，事業計畫報核期限得申請延長六個月，以二次為限 |
| 合併申請 | 同意比率已達條例第22條者，得與事業概要一併辦理；已達第37條者，得與事業計畫一併辦理 |
施行細則第21條所說的「局部性修正」有兩個條件：除八公尺以下計畫道路外，其他各項公共設施用地總面積不減少；各種土地使用分區面積不增加，且不影響原有機能。換句話說，八公尺以下計畫道路可以調整，但其他公共設施用地的總面積不能減少，各種分區的面積也不能增加。
報核期限這一項最容易被忽略。自劃單元審核通過，只是取得以這個範圍申請都更的資格，不代表同意書已經過關；六個月或一年內沒有報核，就要從頭申請。
常見問題
房仲說這裡「在都更區」，代表一定能都更嗎？
不代表。先要確認是政府公告的更新地區，還是某個案子劃的更新單元；即使位於更新地區，事業計畫仍要達到第37條的同意比率並經審議核定。位於更新地區的好處，是同意門檻與時程獎勵比地區外有利，而不是保證能更新。
提議劃定更新地區和自劃更新單元，是同一件事嗎？
不是。提議劃定（第10條）是請政府判斷要不要把某地區劃為更新地區，決定權在主管機關；自劃更新單元（第22、23條）是所有權人依地方基準申請實施都市更新事業的範圍。兩者的申請對象、法律效果與後續程序都不同。
事業概要和事業計畫的門檻，一定要分兩次取得嗎？
不一定。第22條第2項規定，同意比率已達第37條者，得免擬具事業概要，逕行擬訂事業計畫。臺北市地區外自劃也允許把劃定申請與事業概要或事業計畫合併辦理。
本文依都市更新條例、施行細則、都市更新建築容積獎勵辦法與臺北市都市更新自治條例撰寫；其他縣市的更新單元劃定基準，以當地規定為準。