容積獎勵增加的樓地板蓋好之後，會進入更新後之土地及建築物總權利價值，再扣除共同負擔，按各地主的更新前權利價值比率分配。所以在權利變換裡，大部分容積獎勵的價值，本來就是全體地主按比例共享。問題出在少數獎勵是某一筆土地或某一棟建物帶來的，例如原建築容積高於基準容積、建物結構安全、文化資產保存。這類專屬容積要反映在該宗土地的更新前權利價值上，但依臺北市範本，不能原封不動地加上去，要先做容積調整（折減）。本文就從分配公式說起，說明為什麼要折減、怎麼折減。
容積獎勵的價值是怎麼流到地主手上的？
先看分配公式。依權利變換實施辦法第15條，各土地所有權人應分配的權利價值，是更新後之土地及建築物總權利價值扣除共同負擔的餘額，乘以各人的更新前權利價值比率。容積獎勵讓更新後可蓋的樓地板變多，總權利價值變大；只要增加的總權利價值多於因此增加的營建與申請成本，扣除共同負擔後的餘額就會變大，每個人按比率分到的金額也跟著增加。
換句話說，只要更新前權利價值比率沒有因為某項獎勵而改變，那項獎勵就是全體共享。時程獎勵就是典型的共享獎勵：中央容獎辦法第14條規定，劃定應實施更新的地區與未經劃定的地區，在108年5月15日修正施行後的第二個五年內，分別給予基準容積5%與3.5%，這個減半期到118年5月14日為止。它獎勵的是整個更新單元在期限內報核這個行為，與哪一筆土地的條件無關。
| 判斷問題 | 共享傾向 | 專屬傾向 |
|---|---|---|
| 獎勵是否因全基地的更新行為而取得 | 是，例如時程、規模、綠建築、耐震設計 | 否 |
| 獎勵是否因特定土地或建物的條件才取得 | 否 | 是，例如原建築容積、結構安全、文資保存 |
| 若不另外處理，是否會讓提供條件的地主白白貢獻 | 不會 | 會 |
哪些容積獎勵屬於專屬容積？
臺北市權變估價報告書範本（114年5月）「專屬容積貢獻值估價原則」把專屬容積依公布時點分兩段列出，處理原則都是「依法定容積加計該項申請容積作為評估依據，並應進行容積調整」：
| 時點 | 專屬容積項目 |
|---|---|
| 108年1月30日前公布 | 原容積高於法定容積且申請原容積獎勵；台北好好看系列二；辦理更新計畫前已完成的容積移轉；老舊中低層建築社區擴大協助專案的既有容積保障；高氯離子混凝土建築物、輻射污染建築物 |
| 108年1月30日後公布 | 中央容獎辦法第6條建物結構安全、第9條文化資產保存；臺北市容獎辦法促進都市更新（二）；條例第65條第2項第2款高氯離子或耐震能力不足；臺北市防災型都更細部計畫的危險建築物獎勵（並得考量相對應的成本） |
其中有一個細節值得注意。高氯離子與輻射污染建築物，若單元內建築物全部適用，就依法定容積加計獎勵容積評估，因為每一筆土地都貢獻了同樣的條件；只有部分土地申請時，才在該部分土地加計並做容積調整。新北市範本也有類似規定：更新前只有一宗土地，或全區專屬獎勵皆相同時，更新前地價得不考慮專屬獎勵，但仍應檢視合併前後地價差異是否合理。
原建築容積的定義也要先弄清楚。它不是現況量出來的面積，而是實施容積管制前已興建完成或已申請建造執照的合法建築物，申請建築時主管機關核准的建築總樓地板面積，扣除報核時第161條第2項規定不計入樓地板面積部分後的面積（中央容獎辦法第3條）。
為什麼專屬容積加進去之前要先折減？
關鍵在於專屬容積「只是獎勵容積」。其他共享獎勵是以基準容積為計算基礎，專屬容積本身卻不能再當作計算其他獎勵的基礎。如果把專屬容積原封不動加到該宗土地的容積率上，這宗土地的更新前權利價值變大，權利價值比率也變大，結果它不但拿回自己貢獻的專屬容積，還用這個放大後的比率再分一次其他人共同創造的共享獎勵。這等於讓專屬容積吃掉別人的份額。
所以範本的原則寫得很清楚：要「在不影響更新單元內其他土地對其他容積獎勵分享權利之原則下」進行容積調整。臺北市範本的折減公式如下：
| 項目 | 算式 |
|---|---|
| 專屬獎勵換算成全案比例 | 該宗土地面積×法定容積率×專屬獎勵比例÷（全部土地面積×法定容積率） |
| 不含專屬獎勵的其他共享獎勵 | 申請獎勵合計－全案各項專屬獎勵換算比例的合計（本文例子只有A地一項專屬獎勵） |
| 折減後容積率 | 該宗法定容積率×〔1＋專屬獎勵容積比例÷（1＋不含專屬獎勵的其他共享獎勵）〕 |
分母的（1＋其他共享獎勵）就是在扣掉「再分一次」的那部分。若獎勵比例不是以土地面積為計算基礎，範本要求先用申請獎勵額度與土地面積（該宗及合併後分別）回算比例，再代入公式。
假設例：更新單元有A、B兩筆土地，法定容積率都是225%。A地600㎡，地上建物取得結構安全獎勵，基準容積10%；B地1,400㎡，B為比準地。全案申請獎勵合計43%。A的專屬獎勵換算全案比例＝600×225%×10%÷（2,000×225%）＝3%，其他共享獎勵＝43%－3%＝40%。A的折減後容積率＝225%×〔1＋10%÷（1＋40%）〕≒241.07%。
我們可以用樓地板面積做一個簡化驗算，看這個結果在容積量上是否公平；實際價值分配還要把容積差異換成地價調整率，並扣除共同負擔。全案獎勵後容積為2,000×225%×143%＝6,435㎡。A公平應得的是自己的基準容積1,350㎡，加上專屬的135㎡，再按基準容積比例分享共享獎勵1,800㎡中的540㎡，合計2,025㎡，占31.47%。用折減後容積率241.07%計算A的權重，比率正好是31.47%；若不折減、直接用247.5%，比率會變成32.04%，等於A從B那邊多拿走約37㎡的價值。這就是折減存在的理由。
折減後的容積率怎麼換成地價差異？
折減後容積率只是第一步，還要把容積差異換成價格調整率。容積的價值並不是線性的，容積增加後建築成本相對提高，單位容積能帶來的地價會遞減。兩份範本的處理方式如下：
| 範本 | 調整方式 |
|---|---|
| 臺北市權變估價報告書範本 | 在合併前各宗土地比較調整表增加「原容積率或其他獎勵容積率」因子，容積率差異的調整率以土地開發分析法試算；範本例示的5%只是假設，實際調整率依估價師計算結果決定 |
| 全聯會第六號公報範本（新北市範本採同一算例） | 調整率＝〔（該宗原容÷比準地法容）－1〕÷（1＋不含原容的其他共享獎勵容積率）×單位容積邊際調整率；邊際調整率以土地開發分析法計算，容積增加後考量建築成本提高，原則上應向下修正，由估價師依個案調整 |
也就是說，公式決定「應該加多少容積」，土地開發分析法決定「這些容積值多少錢」。範本裡的5%、99%都是示範數字，不是可以直接沿用的參數。
總獎勵超過上限時，要先處理什麼？
108年修法後，事業計畫申請的獎勵合計常超過法定上限。條例第65條第1項規定，獎勵後的建築容積不得超過各該建築基地1.5倍的基準容積；原建築容積高於基準容積者，得擇優適用0.3倍基準容積再加原建築容積，或1.2倍原建築容積。地方自治法規給予的獎勵，不得超過0.2倍基準容積。
上限超過時，專屬容積到底被砍了多少，會直接影響折減計算，所以要先把獎勵值下調到上限，再做容積調整。臺北市範本與臺北市不動產估價師公會的容積折減估價作業方式都採兩步：
| 步驟 | 做法 |
|---|---|
| 第一步 | 請實施者決定要下調哪些獎勵項目，使總獎勵容積符合上限，並載入估價條件 |
| 第二步（第一步無法達成時） | 各項獎勵值以相同比例下調，直到總獎勵值等於上限 |
| 例外 | 事業計畫載明可於上限外申請的獎勵項目，不適用上述下調 |
值得注意的是順序：先由實施者表明，做不到才等比例下調。這是額度的處理程序，不是固定的價值折減率。
獎勵的成本與價值要怎麼對應？
容積獎勵通常伴隨成本，例如申請費用、委辦費、保證金利息、管理維護義務。依權利變換實施辦法第19條第1項第9款，為申請各項建築容積獎勵所需費用及委辦費列入共同負擔，由全體地主按權利價值比例分擔。既然成本由全體負擔，增加的樓地板也必須完整進入更新後總權利價值，否則就會出現成本進了共同負擔、價值卻沒有進分配的失衡。
專屬獎勵也一樣。防災型都更的危險建築物獎勵，臺北市範本允許「考量相對應之成本評估」，意思是取得該獎勵所需付出的代價，也要在估價時一併考慮，而不是只看增加的容積。
常見問題
原容積高於法定容積，更新前就一律按原容積估嗎？
要看事業計畫有沒有申請原容積相關的獎勵。臺北市範本的條件是「更新前土地原容積高於法定容積且於事業計畫申請該原容積獎勵時」，才依原容積評估，而且要做原容積折減。中央容獎辦法第5條另給一個選項：得依原建築容積建築，或依原建築基地基準容積10%給予獎勵容積，選哪一種會影響後續計算。
時程獎勵算專屬還是共享？
共享。它獎勵的是整個更新單元在期限內報核，臺北市範本在協助開闢計畫道路用地的估價原則中，也把更新時程獎勵列為道路用地與建築用地共同貢獻的獎勵。另外要留意，危老重建的時程獎勵已於114年5月屆滿，與都更的時程獎勵是兩套制度，不要混用期限。
我的地有專屬獎勵，折減會不會讓我吃虧？
折減的目的不是讓你吃虧，而是避免專屬貢獻被放大兩次。從前面的容積量驗算可以看出，折減後的權重讓你拿回自己貢獻的專屬容積，加上按基準容積比例應分享的共享獎勵；折減拿掉的，是原本會從其他地主那裡多分到的部分。實際分到多少，仍要看估價師把容積差異換成的地價調整率，以及共同負擔的計算。
本文依都市更新條例、都市更新建築容積獎勵辦法、權利變換實施辦法與臺北市權變估價報告書範本（114年5月）撰寫；新北市與其他縣市的專屬容積處理，以當地範本與規定為準。