建築設計圖上的面積，怎麼變成權變估價用的面積？

建築師交出來的圖說，面積表上往往同時出現容積樓地板面積、總樓地板面積、各戶面積，地主看了常一頭霧水：到底哪一個才是估價用的？簡單說，一棟都更大樓至少有三本面積帳。容積樓地板面積回答能蓋多少，總樓地板面積回答實際蓋了多少、營建費怎麼算，更新後預計產權登記面積回答蓋好後能分配、能估價的有多少。三本帳可以互相核對，但彼此不能替代。

為什麼一棟樓會有好幾個面積？

原因在於三個面積服務不同的目的。容積管制只計算「計入容積」的樓地板，建築技術規則允許陽臺、梯廳、機電空間、停車空間在一定範圍內不計入；營建成本則是每一平方公尺都要花錢蓋，免計容積的部分照樣要施工；估價看的是市場上買賣、登記的面積，又是另一套口徑。

也就是說，同一份圖說會被三種人用三種方式讀：建管看容積，實施者與審議會看營建成本，估價師看登記與交易面積。

容積樓地板面積是怎麼從總量裡扣出來的？

容積率是基地內建築物的容積總樓地板面積與基地面積之比；容積總樓地板面積，則是各層樓地板面積扣除第55條、第162條、第181條、第300條及其他法令規定不計入部分後的總和（第161條）。換句話說，容積樓地板面積是從總量「扣」出來的，扣掉的那些就是常聽到的免計面積。第162條的主要免計項目如下：

值得注意的是，免計面積不是容積來源。容積的來源是基準容積、容積獎勵與容積移轉；免計項目只是「蓋了但不算進容積」，它會讓總樓地板面積比容積樓地板面積大，卻不會增加可申請的容積。

營建費用為什麼要用總樓地板面積計算？

營建費用是共同負擔中金額最大的一項，實務經驗上約占七成，所以面積口徑一偏，共同負擔比例就跟著偏。臺北市費用提列總表（113年10月）說明二的注意事項寫得很明確：「本項目所稱面積，係指《建築技術規則》建築設計施工編第1條用語定義之總樓地板面積。」工程造價要項（11302）的核計原則也列出算式：營建費用＝總樓地板面積×工程造價，並註明總樓地板面積不計入依法設置的遮陽板、陽台、屋簷、雨遮或花台面積。

單價不是一個數字套到底。工程造價要項依構造別、樓層區間與建材設備等級（第二級中高級、第三級高級）訂標準單價，另有幾條核計原則會改變各層單價：

假設例：某案地上14層、地下2層，鋼筋混凝土造。面積表顯示實設容積樓地板面積2,925㎡，免計容積的梯廳380㎡、機電與安全梯220㎡、屋頂突出物125㎡，地下層1,600㎡，總樓地板面積合計5,250㎡；陽臺依工程造價要項不計入總樓地板面積，沒有列入。地下只有2層，未達7～15層建築物的超建門檻，不加成；假設調整後單價每㎡5.5萬元，營建費用＝5,250×5.5萬＝28,875萬元。若誤用容積樓地板面積2,925㎡計算，只有16,087.5萬元。

兩個數字差了將近四成，可見營建費用若沒有回到總樓地板面積，共同負擔就會被系統性低估。反過來說，若把總樓地板面積拿去乘住宅單價估更新後價值，則會高估收益。

估價時用的是哪一種面積？

更新後的權利價值，看的是分配單元登記後的面積，而不是建照上的總樓地板面積。臺北市權變估價報告書範本在「更新後基本資料」的注意須知要求：「面積應請委託人提供更新後預計產權登記面積。」表中的建物面積拆為主建物、附屬建物與共有部分，合計欄就是預計產權登記面積，不包含約定專用面積。

各類面積在估價上的處理方式也不同：

也就是說，地下室的車道、機房面積雖然計入總樓地板面積、也付了營建費，但在估價端是透過車位個數與共有部分分攤反映，不會用住宅單價直接相乘。

雨遮和陽臺為什麼會讓面積對不起來？

登記規則在107年有一次大轉彎。地籍測量實施規則第273條規定，使用執照竣工圖說載有依建築技術規則檢討設置的陽臺，其突出部分以外緣為界，以附屬建物辦理測量；條文不再把屋簷、雨遮列為測繪範圍。同條第2項保留了舊制：107年1月1日前已申請建造執照，或都市更新事業計畫已報核並在修法前條例所定期限內申請建造執照的建物，屋簷、雨遮及地下層仍依106年1月9日修正前的規定測繪。

能不能登記，先依上面第273條第2項的條件判斷。至於計價，臺北市審議實務的處理是：107年1月1日後報核的案件，雨遮不予登記、不予計價；之前報核的案件，通案及涉及公有地者應予登記及計價，個案若主張登記但不計價，要出具全體所有權人同意書，並載明對共同負擔與分配價值的影響。不登記不代表雨遮沒有效益，臺北市不動產估價師公會的未登記雨遮估價作業方式提供了兩個公式：

為什麼要算第二個公式？因為新制建物的雨遮不能登記，在公共設施面積不變的情況下，登記總面積變小，公設比就「看起來」變高。估價時把比較標的的公設比換成不含雨遮的口徑，兩邊才站在同一個基礎上比較。

這幾本面積帳最後怎麼接到分配？

面積帳的終點，是權利變換的分配公式。依權利變換實施辦法第15條，更新後各土地所有權人應分配的權利價值，是以更新後之土地及建築物總權利價值扣除共同負擔的餘額，按各人更新前權利價值比率計算。收益端用預計產權登記面積與車位估出總權利價值，成本端用總樓地板面積算出營建費用，再加上其他共同負擔項目得到共同負擔總額；共同負擔總額除以總權利價值，才是共同負擔比例。

假設例：延續前例，住宅與店面預計產權登記面積合計1,200坪，平均建坪單價每坪80萬元，車位40個、每個250萬元，更新後總權利價值＝1,200×80萬＋40×250萬＝106,000萬元。共同負擔總額42,400萬元，共同負擔比例＝42,400÷106,000＝40%，地主可分配的價值為63,600萬元，再按更新前權利價值比率分給各地主。

換句話說，面積帳只要有一本拿錯，不是成本端失真，就是收益端失真，而共同負擔比例正好夾在兩者之間，會把誤差直接轉嫁到每一位地主的分配上。

常見問題

免計容積的陽臺、梯廳，算不算送給地主的面積？

不算是送的。陽臺在登記上屬於附屬建物，會進入預計產權登記面積並反映在估價裡；梯廳屬於共有部分，透過公設分攤反映。梯廳照樣計入總樓地板面積、照樣付營建費；陽臺則依工程造價要項不計入總樓地板面積。換句話說，免計容積的意義只在容積管制，不等於沒有產權或沒有成本。

建照面積表改了，估價和共同負擔要不要重算？

要看改的是什麼。臺北市工程造價要項的物價基準日原則寫明，事業計畫與權利變換計畫提送時程不同時，在樓層、構造、等級、總樓地板面積不變的前提下，只把營建單價更新到評價基準日。反過來說，總樓地板面積或各戶面積一旦變動，營建費用與更新後權利價值都要依新的面積表重新計算，共同負擔比例也會跟著改變。

公設比是用哪一種面積算？

全案公設比的分母是總銷售面積，也就是各單元預計產權登記面積的合計；如果是從權狀反推單戶公設比，車位面積常藏在共有部分裡，分子分母都要先扣掉車位面積，也就是公設比＝1－專有部分÷（登記總面積－車位面積）；不扣的話，車位會被當成公設，公設比偏高。比較時還要留意雨遮口徑是否一致。

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本文依建築技術規則、都市更新權利變換實施辦法、地籍測量實施規則與臺北市費用提列總表（113年10月）、工程造價要項（11302）、權變估價報告書範本（114年5月）撰寫；其他縣市的面積口徑與費用基準，以當地規定為準。