權變完成後登記面積和計畫不一樣怎麼辦？釐正圖冊是什麼？

權利變換計畫裡每一戶的面積，是依建築設計圖算出來的預計面積；房子蓋好後，地政機關實際測量的結果，才是登記的依據。兩者不一致時，實施者應依地籍測量或建築物測量結果，變更權利變換計畫，釐正相關圖冊的記載（權利變換實施辦法第28條第3項），這就是「釐正圖冊」。簡單說，釐正圖冊是在登記之前，把計畫上的數字對齊測量成果；對齊之後多出或少掉的面積，再按評價基準日評定的更新後權利價值，計算差額價金找補（辦法第30條）。

為什麼完工後的面積會和計畫不同？

權利變換計畫核定時，房子還沒蓋。估價師評估更新後權利價值所用的面積，臺北市估價報告書範本明定「應請委託人提供更新後預計產權登記面積」，也就是依設計圖說推算的數字。換句話說，計畫裡的面積本質上是預估值。

完工後，實施者申領使用執照時，可以申請主管機關囑託登記機關，依計畫中的土地及建築物分配清冊、更新後土地分配圖及建築物配置圖，辦理地籍測量及建築物測量（辦法第28條第2項）。測量是依實際完成的建物量測，主建物、附屬建物與共有部分的面積，和設計階段的推算數字有出入，並不少見。

值得注意的是，測量結果和計畫不同，本身不代表誰做錯了。法規早就預期這種落差，所以直接規定處理方式：以測量結果為準，回頭修正計畫。

從測量到登記，釐正圖冊排在哪一步？

釐正圖冊夾在「測量」與「登記」之間，是囑託登記前的必要前置。整個順序可以整理如下：

從這張表可以看出，釐正圖冊完成，後面的找補、稅捐申報與登記才有確定的依據。臺北市地政機關的作業也明確要求，囑託建物所有權第一次登記前，要先確認囑託標的沒有其他都市更新程序仍在進行，例如釐正圖冊程序尚未完成。

依臺北市費用提列總表說明二十，貸款利息的計息期間中「取得使用執照後至產權登記完成」以6個月計列；非權利變換的實施方式以3個月計，理由正是後者沒有釐正圖冊、囑託登記等行政程序。這也說明，釐正圖冊在實務時程中是一段實實在在的工作。

釐正圖冊可以走簡化程序嗎？

可以，而且程序相當簡化。都市更新條例第49條第1款第5目，把「依地政機關地籍測量或建築物測量結果釐正圖冊」列為權利變換計畫變更的簡化事由，免辦公聽會、公開展覽、聽證及審議。理由很直接：測量成果是地政機關的客觀結果，不涉及實施者或地主的選擇，沒有必要重走一次完整程序。

不過，簡化的範圍要看清楚。條例第49條把簡化分成兩個層次：

也就是說，單純依測量成果對齊面積，可以四項全免；但如果因為面積變動，連帶牽動其他計畫內容，要經主管機關認定不影響原核定計畫，才能依第2款第3目免辦公聽會、公展與聽證，而且審議這一關沒有省掉。

臺北市另有一個具體的判斷基準。第49條第1款第1目、第2目及第5目的變更如果連動到財務計畫，以共同負擔比率來認定：共同負擔比率減少或維持（由實施者自行吸收），且每戶更新後單價不變，才得以簡易變更程序辦理；共同負擔比率增加的，因為會影響所有權人選配的權值，要以事業計畫及權利變換計畫一併完整變更。

另外，內政部98年1月19日內授營更字第0980800485號函說明，簡化程序的變更核定後，免公告、刊登政府公報及新聞紙；但涉及相關權利變動時，仍應通知權利變動的土地所有權人、權利變換關係人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人。

哪些情形不算釐正圖冊？

「釐正」兩個字容易被擴大使用，實務上有兩種情形特別要分清楚。

第一種是預審面積。臺北市地政機關在建物結構體屋頂版完成後，可以受理建物第一次登記的預審，並提供建物面積清冊，方便實施者提早辦理變更。但預審不是正式的建築物測量結果，因此不能依第49條第1款第5目以釐正圖冊辦理；實施者若能說明計畫中哪裡誤寫、誤算，可改依第1款第1目的顯然錯誤更正，作為簡易變更的依據。

第二種是費用增減。主管機關的見解是，釐正處理的是權利變換完成後，實際分配面積與應分配面積的差異；如果面積沒有差異，而是實際支出比估列的費用多或少，就不在釐正範圍內。這類費用增減，若事業計畫已載明屬可變動的費用，才得在計算差額價金時一併找補；不是可變動的費用，既經審議通過發布實施，增減的風險由實施者自行承擔。

換句話說，釐正圖冊只處理「測量出來的面積」，不是完工後調整計畫內容的萬用通道。

面積差額怎麼找補？

面積釐正後，若某位地主實際分配的面積多於或少於應分配面積，就要以差額價金找補。條例第52條第2項規定，實際分配面積多於應分配面積者應繳納差額價金，少於者應發給差額價金。至於差額怎麼計價，辦法第30條第1項寫得很清楚：應按評價基準日評定更新後權利價值計算。

這句話的意思是，計價基礎固定在權利變換計畫的評價基準日，不是完工交屋時的市場行情。即使完工時房價已上漲或下跌，面積差也用原本評定的更新後單價換算，地主與實施者都不會因為時間差而多收或少收。

假設例：某戶選配單元，計畫所載主建物與附屬建物合計30.00坪，評價基準日評定的更新後單價為每坪80萬元。完工測量為30.25坪，多出0.25坪。假設原計畫選配與應分配之間沒有差額，該戶因這次釐正應增繳的差額價金＝0.25×80＝20萬元；若測量結果為29.80坪，則可領取0.20×80＝16萬元。

可以看到，面積差額通常不大，但每一筆都有明確算式可循。繳領期限依辦法第30條第2項，由實施者通知於接管之日起三十日內繳納或領取；應領人逾期不領、拒絕受領或所在地不明的，準用第10條第3項規定提存。

應繳而未繳的，條例第52條第5項、第6項另有效果：經實施者催告仍不繳納者，由主管機關以書面行政處分命其依限繳納，屆期未繳移送行政執行；在繳清以前，獲配的土地及建築物不得移轉或設定負擔，但因繼承而移轉者不在此限。登記時，登記機關會依辦法第31條第1項加註未繳納差額價金的字樣，繳清後再通知塗銷註記。

對釐正結果有意見，可以提出異議嗎？

可以，但有範圍限制。條例第53條的異議，是土地所有權人在權利變換計畫書核定發布實施後二個月內，對其權利價值有異議時，以書面敘明理由向主管機關提出。釐正圖冊也是一次計畫變更，因此內政部99年9月16日台內營字第0990175862號函說明，異議標的若為變更的計畫，異議內容以該次變更範圍為限。

進一步說，內政部102年4月22日台內營字第1020804994號函認為，釐正部分建物圖冊若不涉及權利價值變動，就沒有異議審議核復這道先行程序的適用；要以釐正後造成權利價值變動者為限，才得依條例提起異議。簡單說，單純對齊面積、權利價值沒有變動的釐正，不是重新爭執估價結果的機會。

釐正圖冊和稅捐、登記怎麼銜接？

釐正結果會影響契稅、土地增值稅的核課與後續登記；房屋稅籍則照期限申報，不等釐正確定。幾個容易混淆的時點整理如下：

從表中可以看出，釐正圖冊不只是修圖，它決定了契稅、土地增值稅的核課基礎，也決定了登記上權利變更的日期。實施者在排程時，最好把釐正圖冊的送審時間納入使照後的整體時程。

常見問題

釐正後面積變小，地主可以要求依交屋時行情補償嗎？

不行。辦法第30條第1項規定差額價金按評價基準日評定的更新後權利價值計算，計價基礎是計畫的評價基準日，不隨完工時行情變動。面積變大要繳的差額，同樣以這個基礎計算。

釐正圖冊要重新做估價嗎？

一般不用重新估價。釐正處理的是面積，價格基礎沿用評價基準日評定的更新後權利價值，用原本的單價乘以面積差即可。只有面積變動牽動共同負擔比率、每戶更新後單價等其他計畫內容時，才會進入第49條第2款第3目或完整變更的程序。

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本文依都市更新條例、都市更新權利變換實施辦法與臺北市規定撰寫；其他縣市的審議與稅捐作業，以當地規定為準。