都更完工後的成果備查要交什麼？實施者可以申請投資抵減嗎？

房子蓋好、產權登記完成，都更並沒有真正結束。依都市更新條例第78條，實施者應於都市更新事業計畫完成後六個月內，檢具竣工書圖、經會計師簽證之財務報告及更新成果報告，送請當地直轄市、縣（市）主管機關備查，這就是成果備查。成果備查函拿到之後，股份有限公司組織的實施者還可以再走一步：在計畫完成之日起一年內，以規劃設計階段實際支付的費用，申請投資抵減證明，抵減營利事業所得稅（條例第70條、投資抵減辦法第4條）。簡單說，成果備查是每個案子都要做的收尾程序，投資抵減則是少數符合條件的公司才拿得到的租稅獎勵，而前者正是後者的入場券。

計畫什麼時候算「完成」？

兩個期限都從「都市更新事業計畫完成之日」起算，所以第一件事是把這一天認定清楚。施行細則第46條依實施方式分成三種，投資抵減辦法第4條第2項的認定方式與它相同：

值得注意的是，權利變換案的完成日不是取得使用執照那天。使照之後還有接管、差額價金收付、測量釐正與囑託登記，要等條例第64條的權利變更登記完成，計畫才算完成。這也是為什麼同樣蓋好的大樓，協議合建案與權利變換案的成果備查期限，起算點並不相同。

假設例：某權利變換案於116年3月10日完成條例第64條的登記。依民法第120條始日不算入、第121條以月或年定期間者以相當日之前一日為末日，成果備查應於116年9月10日以前送件；投資抵減證明則應於117年3月10日以前申請。

竣工書圖、財務報告與成果報告各要放什麼？

成果備查的三組文件，條例只列名稱，內容由施行細則第47條、第48條規定。我們把它們放在一張表裡對照：

從表中可以看出，成果報告是把整個案子「做了什麼」攤開來交代：公共設施和建物前後差在哪裡、原住戶怎麼安置、權利最後怎麼分配、以後誰來管。財務報告則交代「花了多少錢」。實務上常以都市更新費用結算表為核心，由會計師核對結算表加總、費用項目是否屬計畫所列項目、支出憑證日期是否落在計畫執行期間，以及與最後核定計畫的經費項目是否相符；實際金額與核定計畫有差異的，另附差額說明。

財務報告是108年修法時新增的。修法前的舊條文只要求竣工書圖及更新成果報告，現行第78條多了經會計師簽證的財務報告，準備文件時不要照舊版只備兩樣。

文件可以分開送嗎？只完成一部分區段可以先備查嗎？

這兩個問題常被混在一起，但答案不同。關於三組文件能不能分開送，內政部營建署108年10月14日營署更字第1081206794號函所附會議結論指出，實施者如有分開處理之需要，得自行說明斟酌實際情形辦理；108年12月17日營署更字第1080094798號函則認為，法無明文規範或禁止，是否同意屬地方主管機關權責。換句話說，能不能分次送件看各縣市，期限仍是完成後六個月。

至於只完成一部分，營建署111年6月8日營署更字第1110044233號函說明，成果備查以更新單元為範圍；同一更新單元內部分重建、部分整建維護，只有其中一個區段完成時，事業計畫並非全部完成，仍應等全案完成後再申請備查。也就是說，分區先完工，不等於可以先辦成果備查。

另外，主管機關依條例第75條的檢查，期間是自事業計畫核定發布實施至完成成果備查或依法撤銷、廢止止。第81條處罰的是無正當理由拒絕、妨礙或規避第75條的檢查；營建署111年5月11日營署更字第1110035281號函指出，未依第78條辦理備查與第81條處罰要件不符，地方政府不得以此為由依第81條裁罰。不過，沒有成果備查函，就申請不了投資抵減，這才是實施者真正的損失。

誰有資格申請投資抵減？

投資抵減不是「投錢進都更就能抵稅」。條例第70條與投資抵減辦法第2條把資格限得很清楚，三個條件缺一不可：

值得注意的是「地區」這一條。主管機關劃定的更新地區，和土地所有權人依更新單元劃定基準自行劃定的更新單元，是兩回事。內政部98年11月5日台內營字第0980184275號函即認為，自劃更新單元不適用投資抵減。營建署109年5月6日營署更字第1090029584號函則補充，事業計畫報核後、核定發布實施前，主管機關已公告劃定更新地區，後續依核定計畫實施的，仍得申請。所以判斷時要把報核日、更新地區公告日與計畫核定日排在一起看。

身分條件也排除了很多人。地主、都市更新會、有限公司或單純出資的個人，都不是條文所稱的股份有限公司組織之都市更新事業機構，不在適用範圍內。

哪些支出可以列入抵減？

可抵減的不是整個案子的投資總額，而是規劃設計階段的規劃、設計費用。辦法第2條第4項列了六類：

規劃設計階段，指自開始規劃事業概要，至事業計畫或權利變換計畫經各級主管機關審議通過之日止；之後變更計畫經審議通過的，變更計畫所支付的規劃、設計費用也可以適用（辦法第2條第5項）。這些費用還要符合三個條件：按核定的事業計畫實際發生、未依其他法令申請適用投資抵減、不包括政府補助款，金額以稅捐稽徵機關核定數為準（同條第4項、第6項）。

換句話說，共同負擔裡占大宗的工程費、貸款利息、稅捐與管理費用，都不在抵減範圍內。投資抵減獎勵的是「把案子規劃出來」的專業投入，不是蓋房子的成本。

抵減率是多少？每年可以抵多少？

抵減率依計畫完成的時間而定（辦法第5條第1項）：

抵減的對象是計畫完成年度的應納營利事業所得稅額，當年度不足抵減的，得在以後四年內抵減。每一年度得抵減總額，以不超過當年度應納營利事業所得稅額50%為限，但最後年度不在此限（條例第70條第3項、辦法第5條第2項）。

假設例：某實施者經認列的規劃設計支出為6,000萬元，計畫在預定完成期限內完成，抵減率20%，可抵減總額為1,200萬元。完成年度應納營所稅1,600萬元，上限50%為800萬元，抵減800萬元，剩400萬元；次年應納營所稅600萬元，上限300萬元，抵減300萬元，剩100萬元；第三年應納營所稅1,000萬元，上限500萬元，抵減剩下的100萬元，全數用完。

這個例子說明，抵減額度是拿來扣稅的，不是發給現金；當年度稅額不高的公司，要分好幾年才用得完；條文給的是完成年度加上以後四年，沒有再延長。延誤完工也有代價，同樣的支出，逾期五年內完成只剩一半的抵減率。

申請投資抵減的流程怎麼走？

投資抵減要先向都市更新主管機關取得證明，再向稽徵機關申報抵減，兩個機關各管一段：

第2步和第3步常被搞混：成果備查是六個月，投資抵減證明是一年，起算點都是計畫完成之日。營建署108年12月17日營署更字第1080094798號函也說明，實施者檢具的更新成果報告經地方政府備查後，就可以依辦法第4條申請投資抵減證明。

先拿到投資抵減證明、後辦財務報告備查，兩邊金額對不上怎麼辦？營建署109年5月11日營署更字第1090034877號函認為，兩者的申請目的、時點及檢附資料不盡相同，由實施者釐清說明，地方主管機關審酌合理性。另外，事業計畫或證明文件有虛偽不實，或未依核定的事業計畫執行，主管機關應不予核發或撤銷投資抵減證明，並通知稽徵機關依稅捐稽徵法及所得稅法處理（辦法第6條）。

常見問題

協議合建的案子也能申請投資抵減嗎？

可以，但三個條件仍要同時符合：實施者是股份有限公司、案子位於主管機關劃定的更新地區，以及事業計畫已記載投資抵減相關事項（辦法第3條）。經全體同意以協議合建或其他方式實施的，完成之日是使用執照核發之日；部分協議合建、部分權利變換的，則以依條例第64條完成登記之日為準。一年申請期限與成果備查期限，都從各自的完成之日起算。

自組更新會實施的案子，可以申請嗎？

不行。條例第70條限於股份有限公司組織之都市更新事業機構，以及公辦都更的股份有限公司協助實施者；更新會不是股份有限公司，不在適用範圍。

計畫延期完工，抵減率怎麼算？

比的是主管機關核定的預定完成期限。在期限內完成為20%，超過預定完成期限但在五年內完成為10%，逾五年才完成為5%（辦法第5條第1項）。

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本文依都市更新條例、施行細則、股份有限公司組織之都市更新事業機構及協助實施者投資於都市更新地區適用投資抵減辦法與內政部、營建署函撰寫；成果備查的送件方式與表件，以各直轄市、縣（市）主管機關規定為準。