權利變換計畫核定後，地上物到期沒有拆，誰來代拆？簡單說，順序是法定的：實施者先通知所有權人、管理人或使用人限期三十日內自行拆除或遷移；屆期不拆，先由實施者代為之；實施者協調不成，再請求直轄市、縣（市）主管機關代為之；主管機關受理後還要再協調一次，再協調不成，才訂期限拆除（都市更新條例第57條第1項、第2項）。自己在期限內拆除或遷移的，拆遷費用不從補償金額內扣回（同條第6項）。本文依條例與臺北市的代拆實施辦法，說明每一步要做什麼、準備什麼，以及哪些情形不走這套順序。
拆遷補償怎麼查估、代拆費怎麼從補償中扣回，另見拆遷補償、建物殘值與分回價值。
計畫核定後，拆除前要先完成哪些通知？
代拆不是計畫一核定就能動手。權利變換實施辦法第24條規定，實施者應於權利變換計畫核定發布實施之日起十日內，通知所有權人、管理人或使用人預定拆遷日；權利變換計畫公告期滿至預定拆遷日，不得少於二個月。同一段時間，實施者也要通知應受補償人領取補償金額（扣除預估代拆費後的餘額），逾期不領的依法提存（辦法第25條）。
接下來是拆除執照。建築法第25條規定，建築物非經審查許可並發給執照，不得擅自拆除；第78條另列幾種不必先領拆除執照的建築物。依109年版都市更新作業手冊的流程與內政部97年9月4日台內營字第0970136074號函，實施者在預定拆遷日之後、取得拆除執照後，才通知限期三十日自行拆除或遷移。
這些通知的送達方式，施行細則第26條規定準用行政程序法的送達規定，但排除寄存送達、公示送達及囑託送達；送達不到或處所不明的，報經主管機關同意後，刊登政府公報或新聞紙三日，並張貼於村（里）辦公處公告牌及主管機關專門網頁。換句話說，後面所有程序都建立在「通知確實送到」上，送達證明要一份一份留好。
為什麼是實施者先、主管機關後？
108年修正前的條文寫「實施者得予代為或請求當地直轄市、縣（市）主管機關代為之」，兩條路可以擇一。現行第57條第1項改成明確的先後順序，並在第2項加上協調的要求：
| 步驟 | 誰做 | 條文要求 |
|---|---|---|
| 1 通知限期自拆 | 實施者 | 依主管機關公告之權利變換計畫通知，「限期三十日內自行拆除或遷移」 |
| 2 協調並代為拆除 | 實施者 | 代為前，就「拆除或遷移之期日、方式、安置或其他拆遷相關事項，本於真誠磋商精神予以協調，並訂定期限辦理拆除或遷移」 |
| 3 請求主管機關代為 | 實施者提出 | 協調不成者，由實施者請求直轄市、縣（市）主管機關代為之 |
| 4 再行協調 | 主管機關 | 受理請求後「應再行協調」 |
| 5 訂期限拆除 | 主管機關 | 再行協調不成者，「應訂定期限辦理拆除或遷移」 |
從表中可以看出，協調不是選項，而是每一層的前置程序：實施者先協調，主管機關受理後再協調，各階段的次數依地方規定辦理。協調的內容也寫得很具體：拆除的日期、方式、安置，以及其他拆遷相關事項。也就是說，協調紀錄若只寫「住戶不同意都更」，沒有談到搬遷日期與安置，很難被認定已經協調過。
條文另有一個但書：由直轄市、縣（市）主管機關自行實施的都更案，協調不成時可以逕行訂定期限辦理拆除或遷移，不適用再行協調。
協調要做到什麼程度，才算協調不成？
協調的次數、間隔與通知方式，條例授權地方自治法規訂定（第57條第7項）。臺北市的規定是「臺北市政府辦理都市更新實施者申請代為拆除或遷移土地改良物實施辦法」（115年2月11日修正），要件如下：
| 項目 | 臺北市規定 | 條次 |
|---|---|---|
| 協調次數 | 實施者與代拆戶辦理二次以上協調會，仍協調不成 | 第3條第1款 |
| 協調會時點 | 在通知自行拆除或遷移的期限屆滿之後 | 第4條第1款 |
| 各次間隔 | 至少相隔三週以上 | 第4條第2款 |
| 開會通知 | 於召開日二十日前寄送，準用行政程序法送達規定；送達不到時，報經市府同意後刊登公報或新聞紙三日並張貼周知 | 第4條第3款 |
| 申請費用 | 已繳納代為拆除或遷移的審查及勘查費用 | 第3條第2款 |
住戶不出席、出席不簽名怎麼辦？臺北市政府法規委員會98年2月18日北市法二字第09833382900號函的解釋是，只要通知已依正當合理方法送達，可以用送達回執，或照相、錄影證明曾經送達、或住戶到場但拒絕協調的事實，作為已召開協調會的證明。值得注意的是，這些證明正是後面申請文件的一部分，所以每次協調會的通知、簽到、會議資料、紀錄與照片錄影，都要從第一次就開始保存。
申請臺北市代拆，要準備哪些文件？
實施者協調不成、要請市府代拆時，臺北市實施辦法第5條要求檢具十一項文件：
| 類別 | 文件 |
|---|---|
| 計畫與執照 | 權利變換計畫核定函；拆除執照（符合建築法第78條但書者除外） |
| 費用承諾 | 承諾全額負擔市府代拆所生拆除、遷移及相關衍生費用的切結書 |
| 通知與協調 | 已通知代拆戶限期自行拆除或遷移的證明；協調會過程證明（協調對象、通知寄送、簽到表、會議資料、會議紀錄、照片或錄影、紀錄寄送） |
| 補償 | 已依規定發放或提存補償金及補償費的證明 |
| 標的 | 申請代拆的土地改良物清冊及照片 |
| 執行計畫 | 未清理物品的移置計畫（處所在臺北市轄區內、保管期間至少六個月）；代拆戶暫時安置計畫（處所在臺北市轄區內、安置至少七日）；拆除工作計畫；廢棄物流向核准文件 |
文件齊備後，程序依序是：不符規定的書面通知限期補正，屆期未補正或補正後仍不符的駁回（第6條）；書面審查符合後，市府再召開二次以上協調會（第7條）；仍協調不成的，實施者檢附建造執照影本，報請市府提臺北市都市更新及爭議處理審議會評估及再協調（第8條第1項）。市府確認協調不成後，書面通知審查結果、訂定預定拆遷日並公告，公告次日起至預定拆遷日不得少於三十日，同時刊登政府公報或新聞紙三日、通知代拆戶疏導期限，並成立府級工作小組、會同現場勘查（第8條第2項）。
我們可以把臺北市的時程串起來看：
假設例：計畫核定發布實施後第5日，實施者通知預定拆遷日與領取補償；計畫公告期滿後滿二個月到達預定拆遷日，實施者已取得拆除執照，隨即通知限期三十日自行拆除。期限屆滿後，第一次協調會在屆滿後第10日召開（開會通知於二十日前寄出），第二次協調會與第一次相隔三週。兩次都協調不成，實施者向市府申請代拆；市府書面審查後再開兩次協調會，仍不成則提審議會評估再協調，最後公告預定拆遷日，至少再等三十日。
從這個假設時程可以看出，從計畫核定到市府代拆，光是法定的最短期間就以月計；中間任何一次通知沒送到、協調紀錄不完整，都要回頭補做。
哪些情形不走這套順序？
第57條另有兩種情形，與一般的代拆順序不同：
| 情形 | 條文 | 處理方式 |
|---|---|---|
| 經主管機關認定屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足的建築物，而有明顯危害公共安全 | 第3項 | 得準用建築法第81條的程序強制拆除，不適用第1項後段與第2項的代拆順序及協調 |
| 政府代管、扣押、法院強制執行或行政執行的土地改良物 | 第4項 | 不是免除程序，而是在拆除或遷移前，加上一道通知代管機關、扣押機關、執行法院或行政執行機關為必要處理的手續 |
第3項準用的建築法第81條，是主管建築機關對傾頹或朽壞而危害公共安全的建築物，通知停止使用並限期命所有人拆除，逾期未拆者得強制拆除。耐震能力不足是否達到明顯危害公共安全，依內政部營建署111年5月19日函，由地方政府依所有權人或管理委員會提出的結構安全性能評估結果認定，不必再報主管機關核備。
至於第4項，若建物被法院裁定假處分，依法務部98年3月23日函與內政部98年4月1日函，實施者要先通知執行法院為必要處理，再依裁定內容與法院處理結果確認能否拆遷。
代拆費用由誰負擔？
代拆的費用最後回到應受補償人的補償金額裡。第57條第6項規定，除了所有權人、管理人或使用人自行拆除或遷移的以外，拆除或遷移費用在應領補償金額內扣回；辦法第25條第2項也是以補償金額扣除預估代拆費用後的餘額，通知領取及提存。
換句話說，在期限內自己搬、自己拆，補償金額就不會被扣代拆費。由市府代拆的，臺北市要求實施者先切結全額負擔市府處理代拆所生的拆除、遷移及衍生費用；實施者墊付後，其中屬於拆除或遷移費用的部分，才能依第57條第6項在應領補償金額內扣回。
常見問題
我不同意都更，計畫核定後還能不拆嗎？
計畫經主管機關核定發布實施後，實施者就應依第57條辦理拆遷。內政部營建署111年5月12日函說明，現住戶不服核定的行政處分，可以依條例第33條第2項或第53條第1項規定提請行政救濟；但第53條第2項也規定，異議處理或行政救濟期間，實施者非經主管機關核准，不得停止都市更新事業的進行。也就是說，提出救濟不會自動讓拆遷程序停下來。
拆了之後無屋可住怎麼辦？
條例第84條規定，以權利變換實施者，在權利變換計畫核定發布實施日一年前於計畫範圍內有居住事實，且符合住宅法第4條第2項的經濟或社會弱勢身分，或未達最小分配面積單元，因建築物拆除致無屋可住的，除已納入拆遷安置計畫或舊違章處理方案安置者外，直轄市、縣（市）主管機關應於拆除前依住宅法提供社會住宅或租金補貼等協助。符合條件的住戶，可以檢具證明文件直接向地方政府申請。
協議合建戶也適用第57條代拆嗎？
不適用。第57條規範的是「權利變換範圍內」應行拆除或遷移的土地改良物，協議合建戶的拆遷依合建契約處理。多數協議、少數權變的案件，不願參與協議合建而納入權利變換計畫的那一部分，經核定後才有第57條的適用（內政部98年6月18日台內營字第0980101888號函）。
本文依都市更新條例、施行細則、權利變換實施辦法、建築法與臺北市代拆實施辦法（115年2月11日修正）撰寫；其他縣市的協調次數與申請文件，以當地規定為準。