公辦都更和民間自辦有什麼不同？實施者怎麼決定、要多少人同意？

公辦都更與民間自辦，差別從「誰有權決定實施者」開始。公辦走都市更新條例第12條，實施者由直轄市、縣（市）主管機關決定：自己實施、經公開評選委託都市更新事業機構，或同意其他機關（構）實施。民間自辦走第22條或第23條，實施者由土地及合法建築物所有權人決定：自組都市更新會，或委託都市更新事業機構。到了事業計畫報核，兩條路都要過第37條的同意門檻：公開評選案是四項比率均超過二分之一，民間自辦則依地區是二分之一、四分之三或五分之四。簡單說，公辦案地主不選實施者，但仍要對事業計畫表示同意；民辦案地主既選實施者，也要表示同意。

公辦和民辦的入口在哪裡分開？

兩條路的分界，在於案件從哪一條條文啟動。我們先把主要差異並排：

從表中可以看出，公辦的前提是政府已經劃定更新地區，自行劃定的更新單元只能走民間自辦。另外，徵收、區段徵收與市地重劃，條文只開放「由主管機關或其他機關辦理者」使用，這是民間實施者沒有的工具。

公辦案的實施者有哪幾種？

第12條第1項分兩款，組合起來共有四種路徑。值得注意的是，主管機關「同意」其他機關（構）實施，與主管機關「委託」事業機構實施，是兩種不同的法律關係：

那麼，「其他機關（構）」包括誰？內政部108年6月19日的認定意見，列了中央及地方政府機關、特定公營事業機構，以及依第30條設立的專責法人或機構，例如國家住宅及都市更新中心。國家住宅及都市更新中心設置條例第3條也把「擔任都市更新事業實施者」與「受託辦理都市更新事業實施者之公開評選及其後續履約管理業務」並列為業務。換句話說，住都中心在一個案子裡可能是實施者，也可能只是代辦評選與履約管理的主辦單位，要看公告與契約怎麼寫。

公辦案也有期限壓力。依施行細則第4條，主管機關委託事業機構或同意其他機關（構）為實施者時，應規定期限令其擬訂事業計畫報核；逾期且經催告仍未報核，可以另行委託或另行同意。主管機關或其他機關（構）自行實施而需要資金時，第21條允許公開徵求「提供資金並協助實施」的對象，但這時法定實施者仍是機關。

公開評選是怎麼進行的？

公開評選的目的，是用公平、公正、公開的程序挑出實施者，所以每一步都有法定要求（條例第13條）。我們依時序整理：

這張表要留意兩件事。第一，評選文件必須寫出「對第三人之權利保障程序」與「政府機關（構）承諾或協助事項」，這些內容日後會影響事業計畫與權利變換的條件，地主可以在說明會上要求說清楚。第二，異議與申訴是給參與評選的申請人使用的，更新單元內的所有權人不是異議主體；地主表達意見的管道，是說明會與後面事業計畫的公聽會、公開展覽及聽證。

民間自辦的實施者怎麼產生？

民間自辦由所有權人自己決定實施者。逾七人的所有權人自行實施，應組織都市更新會（第27條）；委託實施則以依公司法設立的股份有限公司為限，整建或維護案不在此限（第26條）。更新會的籌組期限、會員大會門檻與更換實施者的程序，本站〈都更由誰來實施？〉已有完整說明，這裡不再重複。

事業計畫要多少人同意？

公開評選委託與民間自辦的案件，實施者擬訂或變更事業計畫報核時，原則上要依第37條取得同意，並注意公有土地過半等法定例外；機關自行實施的情形，後文另外說明。計算的是四項比率：私有土地所有權人數、私有合法建築物所有權人數、私有土地總面積、合法建築物總樓地板面積。每一項都要「超過」門檻，剛好等於不算，一項超過也不能抵另一項不足。

假設例：某更新單元私有土地所有權人10人、私有合法建築物所有權人8人，私有土地總面積1,000平方公尺，合法建築物總樓地板面積2,000平方公尺。公開評選案要超過二分之一，至少需土地所有權人6人、建物所有權人5人、土地面積超過500平方公尺、樓地板面積超過1,000平方公尺同意。若是民間自辦、位於一般更新地區，要超過四分之三，至少需8人、7人，面積超過750平方公尺、超過1,500平方公尺；若是自行劃定，要超過五分之四，至少需9人、7人，面積超過800平方公尺、超過1,600平方公尺。

從算例可以看出，同樣一塊基地，走公開評選與走自劃民辦，面積門檻相差300平方公尺。這也是為什麼政府已劃定的地區，整合起來相對容易。

第37條另有兩個特別規定：

同意比率的審核，以事業計畫公開展覽期滿時為準；所有權人發現公展計畫所載的分配比率低於出具同意書時，可以在公展期滿前撤銷同意（第37條第4項）。這一點公辦民辦相同。

值得注意的是，第37條第1項只列了「依第十二條規定經公開評選委託」的情形，沒有列出主管機關或其他機關（構）自行實施。舊法時期，內政部93年12月30日內授營都字第0930088519號函曾認為依舊條例第9條辦理的公辦案，無須擬具事業概要及取得同意書；108年修法後，自行實施路徑的同意要求如何適用，目前未見主管機關明文。

公辦案的地主還有哪些保障？

地主在公辦案中沒有選實施者的表決權，但後續程序與民辦案一樣完整，另外還多一道監督管道。我們整理如下：

第77條的請求檢查權，是專門為公開評選案設的。政府透過委託契約、事業計畫與權利變換計畫審議，以及這道檢查機制管控實施者；地主若發現實施者不依核定計畫執行，可以直接向主管機關提出。

常見問題

公辦都更是不是就不用地主同意？

不是。公開評選委託的案子，事業計畫報核仍要四項比率均超過二分之一同意。只有公有土地面積超過更新單元面積二分之一時，才免取得私有所有權人同意，而且實施者要保障私有所有權人的權利價值。

我們自己劃的更新單元，可以申請改成公辦嗎？

第12條的前提是「經劃定或變更應實施更新之地區」。自行劃定更新單元走的是第23條，屬民間自辦路徑；要走公辦，基地須位於主管機關劃定或變更的更新地區。

公辦案的估價和民辦案一樣嗎？

權利變換的估價規則相同：權利變換前後的權利價值，都由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定（第50條）。差別在於公辦案的評選文件、委託實施契約與政府承諾事項，常會載明分回條件或保障內容，這些會成為估價條件與共同負擔的前提。

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本文依都市更新條例、施行細則、公開評選辦法與評選會組織辦法撰寫；各縣市的更新地區劃定與公辦招商作業，以當地規定為準。