臺北市113年10月費用提列總表的貸款利息，不是把實施者向銀行實際付的利息加起來，而是依說明二十的公式，用費用基數乘貸款年利率再乘貸款期間算出一筆可提列的金額。公式分三式，各式的基數、期間不同，所以核對時要拆開看。至於實施者為了取得土地借的錢，利息一律不在這筆之內。
哪些利息可以列入共同負擔？
先看範圍。辦法第19條第1項第6款的定義是：「貸款利息：指為支付工程費用及權利變換費用之貸款利息。」臺北市總表說明二十（一）的寫法相同：「指為實施者為實施更新事業，所須支付工程費用及權利變換費用之貸款利息」。
也就是說，可以列的只有為支付工程費用與權利變換費用而借款的利息。臺北市通案重要審議原則（115年5月26日北市都新字第1156021835號函修正）在貸款利息部分另寫：「土地成本及其貸款利息應不計入各項費用提列標準。」
我們把容易混在一起的三種利息分開看：
| 這筆利息是什麼 | 能不能列入共同負擔 | 依據 |
|---|---|---|
| 為取得土地所借款項的利息 | 不能，土地成本及其貸款利息不計入 | 通案重要審議原則，貸款利息部分 |
| 銀行實際向實施者收取的利息 | 不是公式的輸入。說明二十的算式裡沒有「實際借款金額」與「實際利息支出」這兩項 | 總表說明二十（二） |
| 依說明二十公式算出的利息 | 可提列的金額；核定數額以核定的權利變換計畫所載為準 | 辦法第19條第2項、總表說明二十 |
簡單說，核對時只問一件事：這個數字是不是從公式的費用基數、利率與期間算出來的。借款合約上的利息，不是公式的輸入值。
公式的三式，各自算哪些費用？
總表把貸款利息寫成三式相加：貸款利息＝（1）＋（2）＋（3）。三式的差別在費用基數、有沒有乘 0.5，以及用哪一段期間：
| 式 | 費用基數 | 乘數 | 期間 |
|---|---|---|---|
| （1） | 拆遷補償費＋申請容積移轉所支付之費用（E） | 貸款年利率×貸款期間 | 見下文前三段 |
| （2） | 重建費用（A）－相關基金＋公共設施費用（B）＋相關申請建築容積獎勵所支付之費用（C）＋權利變換費用（D）＋都市計畫變更負擔費用（F）－拆遷補償費 | 貸款年利率×貸款期間×0.5 | 見下文前三段 |
| （3） | 申請容積獎勵繳納保證金 | 貸款年利率×貸款期間 | 繳納保證金後至取得標章，不超過12個月 |
式（2）的權利變換費用（D）裡含拆遷補償費，所以最後減掉一次，讓這筆錢只在式（1）計息，不會在兩式各算一次。式（3）的利息，說明二十的注意事項寫明：「申請容積獎勵繳納保證金之利息僅自組更新會、代理實施者始得提列。」
稅捐與管理費用不在這三式的基數裡。重建費用中的「相關基金」，指總表表1列在重建費用下的公寓大廈公共基金、公共開放空間管理維護基金與其他基金。
貸款年利率怎麼組成？
貸款年利率＝自有資金比例×「郵政儲金一年期定存利率」＋融資比例×「五大銀行平均基準利率」。資金比例依實施者身分不同：
| 實施者 | 資金比例 |
|---|---|
| 一般開發商 | 拆分3成自有資金、7成融資 |
| 自組更新會、代理實施者 | 得全部融資 |
兩個利率的來源與時點，總表這樣規定：
| 項目 | 總表原文怎麼寫 |
|---|---|
| 五大銀行 | 「目前依中央銀行定義，五大銀行為臺灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行及臺灣土地銀行，得依權利變換計畫之評價基準日為準。」 |
| 事業計畫與權變計畫分別報核 | 「若為事業及權變計畫分別申請報核之案件，事業計畫報核時，得暫依報核當期之最新公佈數據調整。」 |
| 權變階段的變動 | 表2註2（3）：「貸款利息：隨評價基準日公告基準利率波動。」符合註2原則者免變更事業計畫，並依註3在兩份計畫的對應章節加註 |
| 郵政儲金一年期定存利率 | 說明二十沒有另外寫取用日期 |
本文不放任何實際利率數字。總表對五大銀行利率寫的是「得」依評價基準日為準，分別報核時事業計畫階段「得」暫用報核當期數據；郵政儲金利率的取用日期，說明二十沒有另外規定。採用的日期與資料來源，要在計畫書寫明；不同日期的利率若不同，算出的利息也會跟著改變。
貸款期間有哪四段？
說明二十把貸款期間列成四段，每段都有自己的條件：
| 段落 | 期間 | 總表的附註 |
|---|---|---|
| 權利變換計畫核定後至開工 | 6個月 | 應辦事項包括建照掛件、發包圖說、地上物搬遷拆除、建築執照審查、工區整理，「經調查通案至少約需6至9個月」；程序較久者須提出說明及依據 |
| 更新期間（開工至取得使用執照） | 地下層每層2.5個月、地上層每層1.2個月 | 實際工期較長，「應提出說明及相關佐證資料後經審議會同意方可提列」；採特殊工法（雙順打、逆打）者，應提出差異檢討並增減工期 |
| 取得使用執照後至產權登記完成 | 6個月 | 「實施方式若非權利變換者，本項目以3個月計列。」戶數較多時得視個案情況提請都更審議會討論 |
| 取得使用執照前至取得標章 | 不超過12個月 | 「申請容積獎勵繳納保證金利息計算期程為繳納保證金後至取得標章日為止。」，應於事業計畫的實施進度及相關章節載明 |
第四段的附註明說它只是保證金利息的期程。本文和〈共同負擔比要怎麼判讀？〉的讀法一致：式（1）、式（2）取前三段相加，式（3）另用第四段。總表沒有逐式寫出「前三段相加」這句話，送件前請以計畫書實際載明的期間算式為準。
一組假設數字，怎麼從費用算到利息？
假設例：一般開發商辦理權利變換，地下3層、地上15層，沒有繳納容積獎勵保證金。金額單位萬元。郵政儲金一年期定存利率假設為1%，五大銀行平均基準利率假設為2%，兩個利率都是假設值，不是任何日期的公告利率。
| 費用 | 金額 | 說明 |
|---|---|---|
| 重建費用（A） | 20,000 | 其中相關基金300 |
| 公共設施費用（B） | 500 | — |
| 容積獎勵金錢費用（C） | 1,200 | — |
| 權利變換費用（D） | 3,000 | 其中拆遷補償費1,000 |
| 容積移轉費用（E） | 2,000 | — |
| 都市計畫變更負擔（F） | 400 | — |
先算三個共同的數字：
| 項目 | 算式 | 結果 |
|---|---|---|
| 貸款年利率 | 30%×1%＋70%×2% | 1.7000% |
| 貸款期間 | 6＋3×2.5＋15×1.2＋6 | 37.5個月，合3.125年 |
| 式（1）基數 | 1,000＋2,000 | 3,000 |
| 式（2）基數 | 20,000－300＋500＋1,200＋3,000＋400－1,000 | 23,800 |
再代入三式：
| 式 | 算式 | 利息（萬元） |
|---|---|---|
| （1） | 3,000×1.7%×3.125 | 159.375 |
| （2） | 23,800×1.7%×3.125×0.5 | 632.1875 |
| （3） | 沒有保證金 | 0 |
| 合計 | — | 791.5625 |
這個假設例裡，可提列的貸款利息約791.56萬元。月數要除以12換成年，這一步最常被漏掉。
期間或利率改變，利息差多少？
以這個假設例來說，公式裡每個月的份量是固定的。式（1）基數3,000，加上式（2）基數的一半11,900，共14,900；每個月的利息約14,900×1.7%÷12＝21.11萬元。甲到丁都只改一個條件，戊同時改兩個條件，與上面的基準比較：
| 情境（假設） | 改變的條件 | 利息合計（萬元） | 與基準差 |
|---|---|---|---|
| 基準 | — | 791.5625 | — |
| 甲 | 地上多1層，期間38.7個月 | 816.8925 | ＋25.33 |
| 乙 | 審議會同意更新期間另加6個月，期間43.5個月（6個月為假設數） | 918.2125 | ＋126.65 |
| 丙 | 只看使用執照後至產權登記那一段改以3個月計，期間34.5個月（總表針對非權利變換的實施方式；本列只用來量出這3個月的差額） | 728.2375 | －63.325 |
| 丁 | 五大銀行平均基準利率由2%提高到2.25%（假設），貸款年利率1.875% | 約873.05 | 約＋81.48 |
| 戊（綜合） | 自組更新會或代理實施者，全部融資，貸款年利率2%；另有保證金800，利息期間9個月（皆為假設） | 943.25 | ＋151.6875（其中全部融資＋139.6875、保證金利息＋12） |
換句話說，地上多蓋一層，期間多1.2個月，利息就多約25萬元；期間延長要有說明與佐證，並經審議會同意，不是自己多算幾個月就行。戊列中的式（3）利息是800×2%×9÷12＝12萬元。
核對時，最常見的幾個算錯方式
下面五種錯法，前四種用上面的基準算，與正確金額791.5625比較；最後一種基準沒有保證金，改用情境戊比較：
| 錯法 | 錯誤算出的差額（萬元） | 錯在哪裡 |
|---|---|---|
| 式（2）沒有減拆遷補償費 | 多算約26.56 | 拆遷補償費已在式（1）計息，重複了 |
| 式（2）漏乘0.5 | 多算632.1875 | 式（2）有0.5這個乘數 |
| 一般開發商卻全部用融資利率計 | 多算約139.69 | 一般開發商要拆3成自有、7成融資 |
| 式（2）沒有扣掉相關基金 | 多算約7.97 | 公式明列要扣相關基金 |
| 保證金利息套用全期37.5個月（以情境戊比較） | 多算38（保證金利息錯算為50，應是12；戊的合計由943.25變成981.25） | 保證金利息的期程是繳納後至取得標章，不超過12個月 |
這五個錯都出在算式的某一格，不涉及判斷。把每一格逐項對回總表說明二十，就能在送件前抓出來。
常見問題
實際借款利息比公式算出來的高，可以多列嗎？
說明二十的文字只有公式，沒有另外寫實際利息較高時可以加列。核定後費用實際增減的處理，見〈共同負擔比要怎麼判讀？〉的費用變動一節。
事業計畫與權利變換計畫分開送，利息什麼時候確定？
辦法第19條第2項規定：「第四款至第六款及第九款所定費用，以經各級主管機關核定之權利變換計畫所載數額為準」，第6款就是貸款利息。事業計畫階段要提出計算基準與費用預估，利率隨評價基準日更新，見上文表格。
107年版和113年版的貸款利息有什麼不同？
113年10月版多了第（3）式，也就是申請容積獎勵繳納保證金的利息。版本如何判斷、新舊版如何過渡，見〈共同負擔費用要用哪一版提列標準？〉。
下一步讀什麼？
- 〈共同負擔比要怎麼判讀？〉：共同負擔比的分子、分母與費用變動後的處理。
- 〈共同負擔費用要用哪一版提列標準？〉：總表版本與過渡規定。
- 〈都更審議時，共同負擔最常被質疑哪些項目？〉：審議時各費用常被追問的地方。
本文依都市更新條例、都市更新權利變換實施辦法、臺北市費用提列總表（113年10月）與臺北市通案重要審議原則（115年5月26日修正）撰寫；其他縣市的費用提列基準，以當地規定為準。